Deși anul trecut a încetinit creșterea prețurile medii ale locuințelor, creșterea ratelor dobânzilor a făcut ca locuințele să fie mai puțin accesibile pentru cei care recurg la un credit ipotecar.
În cazul cumpărătorilor în numerar, pe de altă parte, accesibilitatea a crescut la niveluri istorice ridicate, arată dr. Sebastian Sipos-Gug, analistul EECFA pentru România.
Dacă nu este controlată, combinația acestor două tendințe (locuințele sunt mai puțin accesibile pentru debitorii de credite ipotecare, dar accesibilitatea locuințelor pentru cumpărătorii în numerar este record), ar putea duce la creșterea inegalității de avere pe termen lung. Deocamdată, par să se anuleze reciproc.
Cu toate acestea, România rămâne peste media UE în ceea ce privește accesibilitatea locuințelor și, presupunând că nu există schimbări neașteptate în dinamica pieței, se preconizează că se va îmbunătăți în viitorul apropiat pe măsură ce inflația și ratele dobânzilor scad.
Pentru debitori locuințele sunt cel mai puțin accesibile din ultimul deceniu
Accesibilitatea locuințelor poate semnala probleme potențiale în viitorul apropiat.
Înainte de prăbușirea pieței imobiliare din 2008 se putea observa că prețurile deveniseră deconectate de la venituri, indicând o piață speculativă.
Un indicator utilizat în mod obișnuit la calculul indicatorului accesibilității locuințelor este timpul necesar pentru achiziționarea unei locuințe de 70 mp cu salariul mediu brut lunar. Deși acest indicator are avantaje în a permite comparații internaționale, este de preferat să ne uităm la salariile nete, deoarece modificările fiscale din 2018 (trecerea sarcinii fiscale de la angajatori la angajați) ar fi denaturat astfel indicatorul prin introducerea unei întreruperi în seria cronologică.
Casele au devenit din ce în ce mai accesibile pentru cumpărătorii în numerar, deoarece prețurile au crescut mai lent decât salariile în majoritatea anilor începând cu 2009.
„Cu toate acestea, acest model nu reușește să explice toate datele. Dacă ar fi adevărat că mai mulți oameni și-ar putea permite locuințe, ar trebui să vedem o creștere a achizițiilor. Dacă nu ar fi suficiente locuințe de vânzare, prețurile ar crește rapid. Deoarece nu vedem niciun trend, trebuie să presupunem că un alt factor este în joc aici. O posibilă soluție la această enigmă constă în faptul că se estimează că tranzacțiile cu numerar reprezintă puțin mai mult de jumătate din toate tranzacțiile, restul fiind finanțat prin împrumuturi ipotecare”, explică analistul.
În timp ce în 2021 o persoană putea achiziționa o locuință medie de 60 mp, până în 2023 aceasta a scăzut la 47 mp, ceea ce înseamnă că pentru debitori locuințele sunt cel mai puțin accesibile din ultimul deceniu.
Un bloc cu aproape 200 de unitati locative va fi construit in curand
Potențial limitat al creșterii pieței
Numărul locuințelor din clădirile autorizate a scăzut masiv anul trecut (-24%), iar tranzacțiile imobiliare au scăzut și ele (-10%).
Doar câteva județe au înregistrat o creștere a suprafeței utile, în timp ce motoarele obișnuite de creștere (București, regiunile Centru și Vest) au fost în scădere.
Acest lucru nu înseamnă neapărat că vor scădea construcțiile rezidențiale, deoarece autorizațiile emise în 2021 și 2022 au fost la niveluri istorice ridicate.
Estimări optimiste
Tendințele majore cu impact asupra accesibilității locuințelor fac oarecum optimiste estimările privind evoluția pieței, apreciază dr. Sebastian Sipos-Gug:
- Ratele dobânzilor vor scădea deoarece Banca Națională urmează să reducă ratele de referință odată ce inflația scade.
- Rata de creștere a veniturilor a depășit creșterea prețurilor locuințelor, cu excepția a doi ani, din 2008. Având o piață a muncii robustă și o perspectivă modestă, dar pozitivă a economiei, salariile vor continua să crească în termeni reali în viitorul apropiat.
- Chiriile sunt o alternativă din ce în ce mai mare la cumpărarea unei locuințe. În mod tradițional, România are una dintre cele mai ridicate rate de proprietate a locuințelor din UE (97,7% la momentul recensământului din 2011), dar recenta creștere a chiriilor semnalează o creștere a cererii de locuințe, așa că acest lucru necesită o monitorizare mai atentă. În funcție de disponibilitatea livrărilor, acest lucru ar putea însemna mai multe tranzacții sau un preț mai mare, deoarece o parte dintre chiriașii actuali vor lua în considerare conversia la un credit ipotecar, dacă acesta ar fi mai accesibil.
- Demografia este în declin. Populația totală s-a redus cu peste 5,3% între cele două recensăminte din 2021 și 2011, în special în partea de sud a României (cu excepția Ilfovului). Acest lucru ar trebui, teoretic, să facă locuințele mai accesibile, dar declinul demografic este cel mai răspândit în zonele rurale mai puțin dorite, astfel încât impactul ar putea fi minim.
Citiți revista ARENA Construcțiilor nr. 8/noiembrie – decembrie 2023
