Cadastru: Cum vor fi modificate regulile privind receptia si inscrierea in cadastru si cartea funciara

Vor fi modificate regulile privind recepția şi înscrierea în evidențele de cadastru şi carte funciară, după cum a propus Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară.

Inițiativa răspunde necesității stabilirii unei proceduri clare de înscriere în cartea funciară a servituților aeronautice militare, având în vedere cererile deja depuse la nivelul oficiilor teritoriale.

Modificările propuse la Regulamentul de recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară

Introducerea la alineatul 2 al articolului 13, după litera dd) a literei ee) având următorul conținut:

Art. 13. – (2) Din categoria notărilor pot fi enumerate:

(…) Împrejurarea că imobilul este supus servituților aeronautice militare.

Art. 86 alin. (3) din Codul Aerian prevede că Zonele supuse servituţilor aeronautice militare se determină de către administratorul aerodromului sau de către cel al echipamentelor serviciilor de navigaţie aeriană, (…) se avizează de către Autoritatea Aeronautică Militară Naţională, se înscriu în cartea funciară (…).

Raportat la tipul înscrierilor ce se pot efectua în cartea funciară, respectiv intabulare, înscriere provizorie și notare, precum și la efectele la care acestea dau naștere, formalitatea de publicitate imobiliară prevăzută de textul citat va fi cea de notare.

Modificarea articolului 74, după cum urmează:

Art. 74. – Se întocmeşte documentaţie cadastrală de primă înregistrare în sistemul integrat de cadastru şi carte funciară, cu atribuire de număr cadastral, pentru înscrierea dreptului de proprietate asupra unui lot, respectiv a unor unități individuale ori asupra unor spații cu altă destinație, dobândit în temeiul unor hotărâri judecătoreşti definitive/definitive şi irevocabile care să țină loc de act autentic sau după caz, având ca obiect ieşirea din indiviziune, în situaţia în care există raport de expertiză judiciară, dar nu este recepţionat de ANCPI/oficiul teritorial.

Articolul a fost introdus pentru a putea crea cadrul legal necesar înregistrării în sistemul integrat de cadastru și carte funciară a dreptului de proprietate asupra unităților individuale care fac obiectul unor expertize tehnice judiciare, având în vedere situațiile semnalate de experții tehnici judiciari în specialitatea topografie, cadastru și geodezie cu privire la practica instanțelor de judecată de a solicita avizarea releveelor unor construcții în cauze privind pronunțarea unor hotărâri care să țină loc de act autentic. Menționăm că Regulamentul privind avizarea tehnică a expertizelor judiciare efectuate de experţii judiciari în specialitatea topografie, cadastru şi geodezie, aprobat prin Ordinul directorului general al ANCPI cu nr. 1218/2023, cu modificările și completările ulterioare, reglementează exclusiv avizarea planurilor de amplasament și delimitare specifice expertizei judiciare al căror obiect este actualizarea planului cadastral cu limitele imobilelor determinate din măsurători, nu și a releveelor.

Introducerea după articolul 90 a articolelor 90¹, 90² și 90³ având următorul conținut:

Art. 90¹. – (1) În cazul în care o construcție a fost înregistrată pe stadii de execuție în sistemul integrat de cadastru și carte funciară, în vederea recepției și înscrierii acesteia ca bun viitor dezvoltatorul imobiliar, direct sau prin intermediul persoanei autorizate, înregistrează pe flux integrat de actualizare informații tehnice ale imobilului o cerere de radiere în baza unei declarații autentice în care își exprimă acordul la radiere în scopul recepției și înscrierii construcției bun viitor, fără documentație cadastrală.

(2) Persoana autorizată înregistrează pe flux integrat cererea de recepție și înscriere construcție bun viitor, în baza actelor administrative inițial emise pentru autorizarea executării lucrărilor de construire, precum și a celor subsecvente, după caz, și a documentației cadastrale întocmite cu respectarea dispozițiilor art. 243².

Art. 90². – (1) În cazul în care o construcție a fost înregistrată în planul cadastral fără acte, în vederea recepției și înscrierii acesteia ca bun viitor dezvoltatorul imobiliar, direct sau prin intermediul persoanei autorizate, înregistrează pe flux întrerupt – anulare operațiuni cadastrale – o cerere de anulare a identificatorului unic alocat construcției fără acte, în baza unei declarații autentice în care menționează că nu s-a folosit documentația cadastrală în circuitul civil și își exprimă acordul la anularea identificatorului unic în scopul recepției și înscrierii construcției bun viitor.

Art. 90³. – (1) Dispozițiile art. 90¹ și art. 90² nu afectează înscrierile referitoare la promisiunile de vânzare-cumpărare încheiate anterior intrării în vigoare a Legii nr. 207/2025 pentru modificarea art. 22 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, precum și pentru completarea art. 26 din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996.

(2) Concomitent cu înscrierea construcției bun viitor în cartea funciară, în condițiile art. 90¹ sau art. 90², asistentul registrator relaționează toate înscrierile efectuate anterior cu privire la construcția radiată cu poziția (numărul curent) la care construcția bun viitor a fost înscrisă la partea I. Aceste înscrieri vor fi transcrise automat în cărțile funciare ale unităților individuale bunuri viitoare ce se deschid prin operațiunea de preapartamentare a construcției bun viitor.

Potrivit art. 134 din Regulament, construcţiile înscrise în cartea funciară pe stadii de execuţie nu pot fi apartamentate. Construcțiile care nu sunt înscrise în cartea funciară, ci sunt doar reprezentate în planul cadastral și menționate ”fără acte” în anexa la Partea I , nu pot face nici ele obiectul operațiunii de apartamentare.

Legea nr. 207/2025 a deschis posibilitatea recepției și înscrierii în sistemul integrat de cadastru și carte funciară a construcțiilor bun viitor, precum și preapartamentarea acestora, fapt ce permite autentificarea promisiunilor de înstrăinare cu privire la unitățile individuale bunuri viitoare rezultate.

Pentru ca titularii construcțiilor înscrise în cartea funciară pe stadii de execuție, precum și cei care au executat construcții pentru care nu s-a emis încă certificatul de atestare – neputând fi astfel înscrise în cartea funciară – să poată beneficia de această posibilitate, a fost introdusă o procedură de radiere din cartea funciară/planul cadastral, urmată de înscrierea acelorași construcții ca bun viitor. Înscrierea se efectuează în aceeași carte funciară, are același titular de drept, se păstrează drepturile asociate anterior înscrise, amplasamentul este același iar actele administrative care îi justifică existența legală sunt aceleași (respectiv A.C. și D.T.A.C.).

Viitor ansamblu, cu peste 1.000 de apartamente, intr-un mare municipiu

Modificarea cuprinsului alineatului (5) al articolului 116, astfel:

Art. 116. – (5) Se asimilează unităților individuale locurile de parcare situate în interiorul construcțiilor condominiului, precum și locurile de parcare amenajate la nivelul solului și care sunt amplasate pe planșeele unor subsoluri ale construcțiilor condominiului, sau pe alte construcții la nivelul solului, dacă acestea sunt reprezentate în planurile vizate spre neschimbare din DTAC. În caz contrar, la documentația cadastrală se anexează actul administrativ emis de autoritatea publică locală competentă prin care se confirmă numărul total de unități individuale.

Articolul a fost reformulat la solicitarea oficiilor teritoriale cu privire la situațiile identificate în practică la recepționarea documentațiilor cadastrale care au ca obiect înregistrarea în sistemul integrat de cadastru și carte funciară a construcțiilor bunuri viitoare.

Introducerea alineatului (3) al articolului 127, cu următorul cuprins:

(3) În cazul alipirii a două sau mai multe imobile alăturate dintre care cel puțin unul are înscrisă menţiunea «Imobil înregistrat în planul cadastral fără localizare certă datorită lipsei planului parcelar» sau « Imobil înregistrat în planul cadastral fără formă şi localizare corectă», imobilul rezultat va prelua acea mențiune.

Având în vedere abrogarea dispozițiilor art. 127 alin. (2) din regulamentul supus modificării de către Curtea de Apel Cluj prin sentința civilă nr. 265/01.07.2024, rămasă definitivă, a fost necesară reglementarea situației imobilelor care rezultă din alipirea unor imobile, dintre care cel puțin unul are înscrisă mențiunea de poziționare incertă în planul cadastral sau a celei referitoare la forma și localizarea incorectă în planul cadastral.

Introducerea articolului 204 după articolul 204 cu următorul conținut:

Art. 204¹. – (1) În aplicarea prevederilor art. 86 alin. (3) din Codul Aerian, pe baza datelor furnizate de entitatea responsabilă oficiul teritorial procedează din oficiu la notarea mențiunii „Imobil supus servituților aeronautice militare” în cărțile funciare ale imobilelor înscrise în sistemul informatic integrat de cadastru și carte funciară, care sunt situate în zonele determinate în conformitate cu reglementările specifice de către administratorul aerodromului sau de către cel al echipamentelor serviciilor de navigație aeriană.

(2) Radierea notării prevăzute la alin. (1) se efectuează din oficiu sau la cerere, fără plata vreunui tarif, în baza înscrisului/documentației care atestă că imobilul nu mai este supus servituților aeronautice militare.

S-a precizat procedura prin care se efectuează notarea împrejurării că imobilul este supus servituților aeronautice militare, respectiv: documentele necesare și faptul că aceasta se va dispune din oficiu și fără perceperea vreunui tarif. De asemenea, s-a menționat în ce condiții se radiază această notare.

Introducerea după articolul 231 a articolului 231¹, având următorul conținut:

Art. 231¹. – (1) Prin excepție, modificarea suprafeței imobilului din fondul forestier național, înscris provizoriu în sistemul integrat de cadastru și carte funciară, până la procentele prevăzute de lege, se realizează în baza unei documentații cadastrale întocmite conform art. 231, cu păstrarea regimului juridic și nu este necesară prezentarea declarației autentice a administratorului sau a proprietarului imobilului privind exprimarea acordului pentru diminuarea sau majorarea suprafeței imobilului.

(2) În vederea înscrierii definitive a dreptului de proprietate asupra imobilului din fondul forestier sau la solicitarea expresă a administratorului ori, după caz, a proprietarului, suprafața imobilului se determină pe baza măsurătorilor efectuate la teren, iar documentația cadastrală se întocmește conform art. 97 din prezentul regulament, cu excepția declarației autentice a proprietarului, și se însoțește de înscrisurile prevăzute la art. 41 alin. (5) din Legea nr. 7/1996.

Reglementarea a fost necesară în vederea soluționării situațiilor de suprapunere a imobilelor aflate în fondul forestier național determinate prin vectorizare cu cele care au rezultat din măsurători efectuate la teren, în cele mai multe situații aparținând domeniului public sau privat al statului sau al unităților administrativ-teritoriale. În forma actuală a regulamentului, actualizarea suprafețelor imobilelor care au făcut obiectul procedurii speciale de înregistrare în sistemul integrat de cadastru și carte funciară a imobilelor din fondul forestier național, era permisă doar cu acordul exprimat în formă autentică a proprietarului/administratorului imobilului, motiv pentru care soluționarea suprapunerilor pe cale amiabilă nu putea avea loc.

Modificarea alineatului (12) al articolului 243⁴, în sensul eliminării sintagmei ”şi/sau dispoziţii de şantier”, astfel:

(12) În situaţia în care până la finalizarea edificării construcţiei se modifică numărul unităţilor individuale bunuri viitoare cuprinse în autorizaţia de construire iniţială şi documentaţia aferentă acesteia, respectiv regimul de înălţime, pentru actualizarea noilor modificări ale construcţiei condominiu bun viitor în sistemul integrat de cadastru şi carte funciară se procedează la întocmirea unei noi documentaţii cadastrale de preapartamentare a construcţiei condominiu bun viitor, conform situaţiei rezultate din proiectul conţinut în noile acte administrative emise cu privire la autorizarea lucrărilor de construcţie (AC şi DTAC), fără a fi necesar acordul promitentului cumpărător, cu excepţia situaţiei în care se modifică suprafaţa totală sau amplasamentul unităţii individuale ce face obiectul promisiunii de înstrăinare.

Reformularea are în vedere eliminarea din cuprinsul alineatului a sintagmei ”şi/sau dispoziţii de şantier”, enumerată eronat ca fiind act administrativ.

Peste 100 de unitati locative, intr-un viitor bloc turn

Modificarea alineatului (15) al articolului 243⁴, în sensul adăugării sintagmei ”şi/sau dispoziţii de şantier”, astfel:

(15) În cazul în care faţă de autorizaţia de construire şi documentaţia tehnică aferentă acesteia intervin alte tipuri de modificări efectuate în baza unor acte administrative subsecvente emise în condiţiile legii şi/sau dispoziţii de şantier, cum ar fi cele referitoare la compartimentarea sau schimbarea destinaţiei unităţilor individuale viitoare, acestea se realizează la momentul înregistrării în sistemul integrat de cadastru şi carte funciară a construcţiei condominiu real executate finalizate şi nu fac obiectul unei noi documentaţii de preapartamentare.

Reformularea are în vedere introducerea sintagmei ”şi/sau dispoziţii de şantier” în cuprinsul alineatului, având în vedere că modificările de compartimentare a unităților individuale pot fi efectuate și în baza acestor documente.

Modificarea literelor d) și j) ale alineatului 1 al articolul 248, după cum urmează:
d) planul de amplasament şi delimitare a expertizelor extrajudiciare în specialitatea topografie, geodezie şi cadastru, în condiţiile legii;
j) planul de amplasament şi delimitare întocmit în vederea emiterii titlurilor de proprietate pentru terenurile din extravilanul zonelor necooperativizate, respectiv din intravilan;.

Din cuprinsul articolului a fost eliminată posibilitatea recepționării expertizelor judiciare, având în vedere dispozițiile art. 4 lit. l) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, respectiv a Regulamentului privind avizarea tehnică a expertizelor judiciare efectuate de experţii judiciari în specialitatea topografie, cadastru şi geodezie, aprobat prin Ordinul directorului general al ANCPI cu nr. 1218/2023, cu modificările și completările ulterioare, potrivit cărora expertizele tehnice judiciare se avizează exclusiv prin intermediul sistemului integrat de cadastru și carte funciară.

Totodată, a fost introdusă în mod expres posibilitatea efectuării recepției tehnice a planurilor de amplasament şi delimitare întocmite în vederea emiterii titlurilor de proprietate pentru terenurile din extravilanul zonelor necooperativizate, ca urmare a modificărilor introduse în Legea 18/1991 la art. 27 alin. (2¹).

Modificarea articolului 284 și introducerea după definiția suprafeței construite la sol, definiția suprafeței construite desfăşurate, după cum urmează:

– suprafaţă construită desfășurată – suprafaţa desfăşurată a tuturor planşeelor construcției.

Articolul a fost completat în vederea clarificării normei.

Modificarea Anexei nr. 19, în sensul înlocuirii sintagmei: ”Normelor metodologice privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari aprobate prin H.G. nr. 1588/2007, cu modificările şi completările ulterioare” din subsolul anexei, cu ”Legea nr. 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor”, ca urmare a abrogării actului normativ, după cum urmează:

”- procedura de calcul a cotelor părţi indivize, aferente UI, are la bază prevederile Legii nr. 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor, cu modificările şi completările ulterioare;”

Modificarea Anexei nr. 19¹, în sensul eliminării factorului ”St” din formula de calcul aferentă cotelor-părți comune din teren, precum și a definiției aferente acestuia, după cum urmează: