Dr. Simona Chirică (partner) și Steliana Garofil (attorney at law), avocați specializați în real estate & constructions în cadrul Schoenherr și Asociații SCA
Beneficiarii lucrărilor de construcții se confruntă adesea cu întârzieri, printre care unele nejustificate, în demersurile lor de obținere a aprobării documentațiilor de urbanism. Ca și când nu ar fi suficiente întârzierile generate de unele prevederi neclare, incomplete sau necorelate ale legislației, sau de proceduri excesiv birocratice, anumite autorități publice locale introduc cerințe suplimentare inutile și nelegale.
Astfel, este larg răspândită practica prin care, în faza de elaborare a documentațiilor de urbanism (PUZ/ PUD), unele primării sau consilii județene solicită acordul vecinilor în formă autentică pentru construirea construcțiilor. Prin certificatele de urbanism, autoritățile respective impun în sarcina investitorilor obligația de a obține acordul vecinilor în formă autentică, ca o condiție necesară pentru aprobarea planului urbanistic zonal (PUZ) sau a planului urbanistic de detaliu (PUD).
Atragem atenția asupra faptului că această cerință este nelegală, nefiind impusă de cadrul legal aplicabil. Prin introducerea ei, se extinde inutil durata de obținere a documentației de urbanism, iar beneficiarii lucrărilor de construcții se confruntă cu întârzieri și costuri suplimentare în atingerea obiectivelor lor de dezvoltare imobiliară. Mai mult, aceștia ajung, în multe cazuri, să depindă exclusiv de voința discreționară și, uneori, abuzivă a vecinilor.
O distincție necesară
Cadrul legal aplicabil procedurii de elaborare și aprobare a documentațiilor de urbanism – și anume Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul și Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 350/2001 – nu prevede nicio mențiune care să condiționeze aprobarea documentațiilor de urbanism de obținerea acordului vecinilor.
Aceasta nu înseamnă că drepturile vecinilor nu au fost avute în vedere de către legiuitor, în legătură cu aceste proceduri. Vecinii (și nu numai) au ocazia de a-și exprima punctul de vedere și de a ridica obiecțiuni legate de impactul PUD/ PUZ în faza consultării publicului cu privire la elaborarea documentațiilor de urbanism, conform prevederilor Ordinului nr. 2701/2010 pentru aprobarea Metodologiei de informare și consultare a publicului cu privire la elaborarea sau revizuirea planurilor de amenajare a teritoriului și de urbanism.
Singurul act normativ care reglementează obligativitatea obținerii acordului expres al vecinilor, printr-un înscris încheiat în formă autentică, este Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, care reglementează procedura și documentația necesară pentru emiterea autorizației de construire.
Se poate deduce de aici că autoritățile publice care în faza de elaborare a documentațiilor de urbanism impun cerința ca beneficiarul lucrării să obțină acordul vecinilor nu fac distincția între procedura de elaborare și avizare a documentațiilor de urbanism, pe de o parte, și procedura de autorizare a lucrărilor de construire, pe de altă parte. Or, este vorba de două proceduri distincte, reglementate de cadre legale diferite.
Riscuri și soluții
Riscul pentru autorități emană din încălcarea prevederilor legale în vigoare prin adăugarea la lege în mod discreționar. Astfel, dispozițiile Legii nr. 50/1991, modificate în baza Legii 193/2019, prevăd interdicția expresă de a solicita avize/acorduri care nu au temei legal în raport cu obiectul lucrărilor. Soluții pentru rezolvarea acestei situații ar fi instruirea personalului administrației publice locale cu privire la cerințele legislației aplicabile, sau modificarea legislației astfel încât să prevadă expres că acordul vecinilor în formă autentică este necesar doar în etapa de emitere a autorizației de construire și doar în cazurile expres menționate de lege.
Până la atingerea acestor deziderate, însă, investitorii se confruntă cu problema reală a întârzierilor și costurilor suplimentare generate de introducerea de către anumite autorități publice locale a cerinței de a obține acordul vecinilor drept condiție pentru aprobarea documentațiilor de urbanism.
Soluția pentru investitori este aceea a formulării unei acțiuni în instanță, în scopul obținerii anulării actelor administrative emise cu încălcarea legii. Practica nelegală a autorităților publice care impun această cerință ar trebui să facă obiectul controlului instanțelor judecătorești cât mai des în asemenea situații, acestea având posibilitatea de a obliga autoritățile publice la emiterea unor certificate de urbanism în concordanță cu prevederile urbanistice legale.
Din păcate însă, în practică investitorii sunt nevoiți să cântărească pierderile de timp și costuri în cazul unui eventual litigiu versus cele generate de îndeplinirea cerinței abuzive a autorității publice și, de cele mai multe ori, optează pentru implementarea celei din urmă.
Aceasta nu este neapărat cea mai scurtă cale, mai ales în cazul în care unul sau mai mulți vecini refuză să își dea acordul respectiv.
Într-o astfel de situație, investitorii au la dispoziție și posibilitatea de a-și urmări dreptul pe cale judecătorească în temeiul Normei metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții.
Concluzie
În cazul în care, în cadrul procedurii de elaborare și aprobare a documentațiilor de urbanism, investitorilor li se solicită să obțină acordul vecinilor în formă autentică, este important ca aceștia să înțeleagă că cerința respectivă este nelegală și poate fi atacată în instanță.
Pe de altă parte, pentru a încuraja investițiile în domeniul imobiliar prin reducerea birocrației în general și în special prin eliminarea cerințelor artificial introduse de unele autorități, legiuitorul ar trebui să aibă în vedere modificarea legislației privind urbanismul, astfel încât să excludă expres acordul vecinilor dintre condițiile impuse pentru elaborarea PUZ/ PUD.