Daniel Cautis, Managing Partner Dunwell
Având în vedere că primim tot mai multe cereri de spații de producție, ceea ce reprezintă un semnal pozitiv pentru dezvoltarea economică a țării noastre, estimăm că anul acesta se vor tranzacționa suprafețe similare cu cele de anul trecut.
Suprafața spațiilor logistice și industriale închiriate în primul trimestru a fost mai mare cu 20% comparativ cu aceeași perioadă din anul anterior.
Piața este în continuare activă, fiind cereri pornind de câteva sute de metri pătrați venite din partea IMM-urilor, până la 30 – 40.000 mp.
De asemenea, sunt numeroase contracte care se apropie de termen, astfel încât sunt multe discuții pentru prelungiri, extinderi etc. Suprafețele tranzacționate anul acesta sunt atât noi, în construcții care fie au fost deja finalizate în trimestrul I, fie au termen de finalizare în trimestrele III și IV ale acestui an, fie se discută pe spații existente.
Așadar, piața este una activă, numeroase tranzacții se vor finaliza până la sfârșit de an, posibil unele dintre acestea să fie pre-contracte și livrarea efectivă a spațiului să aibă loc anul viitor, însă discuții sunt încă din prezent.
Încă se mai simte o reticență din partea chiriașilor
Avem numeroase cereri active pe care lucrăm, însă încă se mai simte o reticență din partea chiriașilor. Sunt reținuți în a face investiții majore (ceea ce înseamnă fie că închiriază suprafețe mai mici, fie pentru o durata contractuală mai mică, sau prelungesc contractele actuale).
Nu considerăm că diminuarea consumului se va regăsi în viitorul apropiat în evoluția tranzacționării de spații industriale. În continuare țara noastră are o economie bazată pe consum, considerăm că va diferi tipul de produse consumate/depozitate, dar domeniul industrial își va menține trendul activ.
Cele mai căutate spații
În continuare avem cereri din tot spectrul de domenii și de toate dimensiunile. De la cereri de câteva sute până la 1.000 – 2.000 mp (pentru care observăm un interes crescut), până la cereri de peste 10.000 mp destinate depozitării/logisticii sau producției.
Cererile de suprafețe mai mici sunt, desigur, de la IMM-urile nou înființate sau care încă nu au o imagine clară a evoluției pe termen lung și preferă să fie precaute.
Cererile medii și mari sunt, în special, pentru spații de producție, dar și logistică și depozitare.
Ne bucură că primim tot mai multe cereri pentru producție, întrucât știm că în ultimii ani acestea au reprezentat mai puțin de 10% din suprafețele totale tranzacționate.
De asemenea, primim cereri de la companii care încă nu sunt pe piața din România, ceea ce reprezintă, încă o dată, un semn îmbucurător privind evoluția economiei noastre.
Suntem de părere că, pe măsură ce șantierele proiectelor de infrastructură vor înregistra progrese considerabile, cererile de producție vor fi din ce în ce mai numeroase. Facem aici referire atât la Autostrada București – Sibiu, cât și la Autostrada Moldovei.
Livrările de noi spații se vor situa la nivelul ultimilor ani
În primul trimestru au fost livrați peste 150.000 mp de spații noi, iar aproape jumătate de milion aflați încă în construcție au termen de finalizare până la sfârșitul acestui an.
De asemenea, avem destul de multe discuții pentru pre-contracte cu livrarea anul viitor, deci considerăm că în continuare livrările se vor situa la nivelul ultimilor ani. Ne apropiem de pragul de 7 milioane de mp de spații industriale. Este încă loc de mai mult și cererile active demonstrează că piața va fi activă într-un trend ascendent încă cel puțin 3 – 5 ani.
Bucureștiul și împrejurimile continuă să fie epicentrul dezvoltărilor industriale. Cele mai multe livrări se fac aici, la fel cum cele mai multe cereri sunt pentru această zonă (deși pentru prima dată după mulți ani, locul fruntaș în ceea ce privește volumul spațiilor închiriate a fost ocupat în trimestrul I 2023 de regiunea de vest a țării).
Dezvoltatorii mari își extind parcurile existente sau își inaugurează unele noi, însă și micii dezvoltatori sunt foarte activi și livrează parcuri de hale de dimensiuni mici-medii, întrucât cererile pentru acest tip de depozite sunt numeroase.
Pe lista dezvoltatorilor au apărut și nume noi, care fie până acum activau în alte domenii de real estate (office, rezidențial), fie au avut doar conexiuni cu imobiliarele și au hotărât să investească în spații de depozitare/producție.
Dezvoltări noi vedem și în vestul țării, la fel ca până acum, susținute de cererile pentru producție și depozitare de aici.
Însă ne bucură să observăm că și în estul țării încep construcții noi, la standarde de clasa A. Aceasta încă este o zonă dezvoltată mai puțin decât potențialul și considerăm că aici ar putea fi următorul pol de dezvoltare. Asta și din perspectiva proiectelor de infrastructură aflate în derulare, dezvoltatorii urmând să construiască în proximitatea acestora, astfel încât să acopere cererea pentru a beneficia de o logistică mai rapidă și mai eficientă pentru zone cum ar fi Moldova, de exemplu. Producțiile, de asemenea, vor beneficia de un transport mult mai rapid, atât al materiei prime, cât și în sens invers, al produsului finit, așadar considerăm că toate proiectele noi de infrastructură vor atrage și investiții în spații industriale.
Chirii pentru spații mici, medii, mari, cu dotări peste standard
Chiria medie a crescut în ultimii doi ani cu aproximativ 0,25 – 0,35 euro/mp/lună (între 7 și 10%). Inflația, creșterea prețurilor materialelor de construcții, a costului forței de muncă ce nu acoperă încă întreaga nevoie și indexările au determinat această creștere.
Chiria medie pentru spațiile mici, de până în 1.000 mp, este de 5,50 – 6,00 euro/mp/lună. Pentru spațiile medii de până în 10.000 mp, chiria este în medie de 4,25 – 4,55 euro/mp/lună, iar pentru spațiile de peste 10.000 mp, chiria este 3,95 – 4,25 euro/mp/lună. De asemenea, chiria crește atunci când se adaugă ASTI (above standard technical improvements – dotări peste standard, cum ar fi pod rulant, încărcarea pardoselii mai mare de 5t/mp, putere electrică mai mare pentru utilajele folosite etc). În aceste cazuri, se pot adăugă chiar 1 – 3 euro/mp/lună față de chiria medie. Desigur, dacă vorbim de spații cu temperatura controlată, spații frigorifice/cu congelare, chiria poate ajunge la 11 – 13 euro/mp/lună.
În ceea ce privește componența chiriei, piața din țara noastră este aliniată cu cea din Europa Centrală, fiind triple net lease (chiria propriu-zisă, taxa de mentenanță = service charge, utilitățile).
Taxa de mentenanță (service charge), al cărei nivel este de 0,90 – 1,10 eur/mp/lună, cuprinde mentenanța parcului, mentenanța exterioară a clădirii, paza, impozitul pe proprietate, asigurările clădirii. Tot mai mulți dezvoltatori obțin certificare BREEAM sau altele similare, ceea ce înseamnă că pentru clădirile noi sau chiar și pentru cele existente, trebuie să implementeze o serie de măsuri specifice, cum ar fi consum de energie redus, eficiența consumului de apă, reducerea emisiilor de CO2 etc. Aceste măsuri se regăsesc ulterior în avantaje pentru chiriași, întrucât scade costul utilităților – de exemplu, dacă sunt folosite panouri fotovoltaice, prețul energiei este semnificativ mai mic față de sistemul centralizat.