Cristian Lucaciu, director general SBR Soletanche Bachy Fundaţii
Selectarea ofertelor în funcţie de preţul cel mai mic este o practică des întâlnită printre dezvoltatori şi antreprenori generali. Aceste oferte la preţ mic pot ascunde însă diverse capcane, cum ar fi lucrări neincluse, dar necesar de executat.
Cristian Lucaciu, director general SBR Soletanche Bachy Fundaţii, spune că momentan atât în licitaţiile publice, cât şi în majoritatea celor private punctajul maxim se acordă preţului cel mai scăzut, parametru care nu reflectă clar calitatea şi eligibilitatea ofertei/ofertantului.
În aceste condiţii tendinţa constructorilor este de a oferta preţuri mici şi apoi – contând mai mult sau mai puţin pe deficienţa calitativă şi/sau cantitativă a documentelor de licitaţie – să obţină şi să deconteze lucrări suplimentare prin acte adiţionale.
Perioada de execuţie, experienţa/expertiza acestuia, respectiv “renumele” cuantificabil în ceea ce priveşte garanţiile oferite, relaţionarea cu subantreprenorii – furnizorii ar trebui cântărite cu o pondere accentuată.
Domnul Lucaciu dă câteva exemple de costuri “uitate“ în ofertele la preţ foarte mic.
a) Proiectare
Există unele lacune ale legislativului şi ale normelor de execuţie. De exemplu, studiile geotehnice au obligativitatea verificării la nivelul Af (rezistenţa mecanică şi stabilitatea terenului de fundare a construcţiilor şi a masivelor de pământ).
În acelaşi timp, un proiect de fundaţii speciale – de exemplu, incinta de pereţi mulaţi pentru o clădire de birouri având trei – patru nivele subterane, deci o excavaţie generală de 10,0 – 14,0 m sau o fundare indirectă pe piloţi armaţi având lungimi de 20,0 m – nu are această obligativitate.
Ca urmare, nivelul de verificare este stabilit de beneficiar împreună cu proiectantul general, care poate astfel să renunţe la verificarea Af. Aceasta, de altfel nu reprezintă un cost foarte mare într-o investiţie. Dar, în multe situaţii, în lipsa unui ochi avizat pot apărea ulterior probleme în exploatare, care duc la expertize şi soluţii de remediere costisitoare.
b) Teste şi încercări
O altă categorie de costuri uitate le reprezintă acele procedee prin care se certifică o lucrare – încercări şi teste, respectiv prin care se urmăreşte evoluţia efectelor noii construcţii asupra vecinătăţilor şi a mediului – monitorizare.
De exemplu, în cazul piloţilor de fundare, nu se specifică clar în normativele în vigoare metoda sau procentul din cantitatea piloţilor care trebuie verificate din punct de vedere al integrităţii şi continuităţii betonului. Decizia stă în mâna proiectantului şi/sau consultantului. Aceste informaţii nu sunt, însă, bine definite în documentele de licitaţie, deşi ele pot reprezenta şi 10% din costul total al lucrărilor aferente.
c) Monitorizarea
Fenomenele de interacţiune teren – structură fiind complexe şi astfel dificil de modelat în faza de proiectare, comportarea sistemelor de sprijin subliniază importanţa incontestabilă a monitorizării incintelor, mai ales în mediul urban. În situaţiile când acestea depăşesc valorile calculate, trebuie luate acele măsuri de intervenţie care împiedică evoluţia deformaţiilor către un grad de asigurare neadecvat.
Obligativitatea monitorizării incintelor este prevăzută în normative, nu şi cantitatea şi frecvenţa lor.
Preţul bun este cel adecvat,
nu cel mai mic
Toţi dezvoltatorii îşi doresc un raport bun cost/eficienţa lucrărilor. Dar, în lucrările private nu putem vorbi de lucrare scumpă sau ieftină, subliniază domnul Lucaciu.
Preţul trebuie să fie adecvat conţinutului tehnic, condiţiilor financiare şi garanţiilor oferite (reciproc). Clientul nu poate fi păcălit, sau cel mult numai prima dată.
O abordare corectă, cu toate cărţile pe masă, poate aduce beneficii pe termen lung în relaţia de încredere cu clientul. Atenţionarea clientului asupra riscurilor şi propunerea oportunităţilor de optimizare îşi aduc de obicei aportul dorit, mai spune domnul Lucaciu.
De asemenea, clientul trebuie asigurat de buna execuţie a lucrărilor, de respectarea proiectului.
O practică normală este să i se prezinte beneficiarului, într-un termen fix după semnarea contractului, mai multe documente :
- Planul calităţii, care conţine procedurile tehnice de execuţie, avizele şi autorizaţiile aferente, decizii, procese verbale
- Metoda de lucru
- Scrisori de Garanţii Bancare pentru returnare avans, buna execuţie (performance), reţineri.
O problemă aici însă o reprezintă executarea abuzivă a garanţiilor de bună execuţie oferite, în speţă a garanţiilor bancare de prim rang la prima cerere, cu scop de a genera profit unor clienţi care nu au ca scop continuarea activităţii în România, spune domnul Lucaciu.
În asemenea situaţii după finalizarea demersurilor legale (cu durata de 2-3 ani), recuperarea acestor garanţii este imposibilă. “Schimbarea legislaţiei prin tratarea în regim de urgenţă a unor asemenea speţe este absolut necesară”, subliniază directorul general al SBR Soletanche BachyFundaţii.