Flavius Pop, Senior Transactions Advisory Consultant JLL Romania
Dacă începutul de an a continuat dinamica anului trecut, ultimul trimestru a înregistrat o decelerare ușoară a interesului general pentru terenuri pretabile dezvoltărilor rezidențiale.
Piața imobiliară traversează o perioadă în care evoluția sa este dependentă și corelată puternic cu schimbările din economie, acum impactată și la nivel geopolitic.
Apariția conflictului din Ucraina a influențat activitatea pe segmentul de vânzare, care se afla pe un trend ascendent înainte de acest eveniment.
Volumul vânzărilor în multe proiecte a încetinit, pe fondul înăspririi condițiilor de creditare determinate de creșterea accelerată a ratei dobânzilor la credite. În acest sens, potențialii cumpărători vor analiza mult mai atent posibilitatea unei achiziții majore. Astfel, accesibilitatea achiziționării de proprietăți va fi impactată. La rândul lor, băncile au devenit mai reticente la acordarea de credite, fiind mai analitici în procesul de evaluare a viitorilor debitori și a proprietății.
Pe de altă parte, observăm cristalizarea unui interes din ce în ce mai puternic în zona de închirieri, cu potențial de a evolua într-un ritm mult mai rapid decât până acum. Oferta proprietăților aflate la închiriere are o absorbție mai rapidă, printr-un timp în piață mult mai scurt, iar o componentă semnificativă din această cerere vine și prin reorientarea cumpărătorilor spre astfel de proprietăți.
Anumiți dezvoltatori rezidențiali cu terenuri deja în proprietate au luat decizia de a faza diferit dezvoltările ulterioare, luând în calcul proiecte de tip Built to Rent, unde ansambluri întregi sau corpuri de clădire vor fi livrate strict pentru a fi închiriate, rămânând în portofoliul dezvoltatorului.
Vom vedea tot mai multe astfel de dezvoltări ce vor fi administrate de operatori profesioniști, oferind facilități și servicii dedicate exclusiv chiriașilor, gândite pentru a răspunde nevoilor lor.
În continuare cei mai activi pe piața tranzacțiilor cu terenuri sunt dezvoltatorii rezidențiali, vizând terenuri cu suprafețe mari, cu parametri urbanistici generoși.
Există și o ușoară creștere a ofertei de terenuri în piață, din partea proprietarilor care, pe fondul incertitudinilor resimțite în economie, odată cu provocările geopolitice, au ales să listeze activele spre vânzare sau în anumite situații în vederea unui parteneriat. Deocamdată nu se pot trage concluzii clare vizavi de un posibil impact asupra prețurilor de vânzare.
La nivelul Bucureștiului, situația continuă să fie dificilă din prisma obținerii documentației necesare unei viitoare dezvoltări. Astfel, comportamentul cumpărătorilor este diferit față de alte orașe din țară. De exemplu, terenurile care au deja un PUZ sunt favorizate de cumpărătorii care își doresc reducerea timpilor de așteptare în privința dezvoltării. Terenurile cu Autorizație de Construire au un avantaj superior și aici prețul încorporează și reflectă acest aspect.
Profilul cumpărătorilor poate varia destul de mult.
Dezvoltatorii rezidențiali care prospectează terenuri caută parametri generoși, (CUT / POT / H) unde incidența terenului în ponderea construcției să fie cât mai mică, iar terenul în sine să fie bine conectat cu mijloace de transport în comun, cu o accesilibitate ușoară, infrastructură și facilități preexistente și o pondere de spații verzi în imediată proximitate. Acesta este un scenariu ideal.
În București, în contextul actual sunt înclinați să avanseze procesul de achiziție doar pentru loturi cu autorizație de construire validă sau în curs de validare, condiționând tranzacția de obținerea acesteia și asumându-și un preț pe metru pătrat chiar mai mare.
O problemă cu care se confruntă atât Bucureștiul, cât și marile orașe din țară este absența terenurilor libere de construcții, disponibile spre vânzare. Acest aspect îngreunează identificarea loturilor ideale, iar cumpărătorii caută soluții creative, precum foste fabrici, construcții vechi sau chiar alipirea mai multor loturi construite, în vederea demolării și valorificării ulterioare a terenurilor.