Vânzările de locuințe în noile ansambluri imobiliare vor fi și anul acesta la un nivel bun, după cum estimează consultanții imobiliari. Situația de la începutul anului le întărește speranțele.
Condițiile de piață pe care se bazează aceste estimări sunt date de intrarea în vigoare a măsurii de reducere a TVA la 5% pentru apartamentele mai scumpe, de menținerea cererii pentru locuințe noi, dar și de o previzibilă diminuare a ofertei.
Per ansamblul pieței însă (tranzacțiile cu apartamente noi și vechi), în prima lună a anului, însă, s-a înregistrat o scădere față de luna similară a anului anterior.
Elena Iaru, Consultant Residential Agency Cushman & Wakefield Echinox:
”În anul 2022 am văzut deja creșterea numărului de vizionări, dar și de contracte semnate”
Mulți cumpărători au reluat procesul de achiziție după intrarea în vigoare la începutul acestui an a măsurii de reducere a TVA, măsură mult așteptată în piață.
Este evident că reducerea TVA stimulează vânzările de apartamente noi, iar în anul 2022 am văzut deja creșterea numărului de vizionări, dar și de contracte semnate.
Măsura va avea ca efect creșterea vânzărilor de apartamente din ansamblurile rezidențiale noi.
Această facilitate îi stimulează atât pe cumpărătorii de locuințe pentru scop personal, cât și pe investitorii imobiliari, care achiziționează pentru a le închiria ulterior.
Creșterea numărului de unități vândute se datorează și faptului că cei care doreau să cumpere apartamente cu suprafețe mai mari au acum la dispoziție fonduri suplimentare.
În majoritatea lor cererile sunt pentru apartamente în ansamblurile rezidențiale noi pentru că acestea oferă o multitudine de facilități, care sunt din ce în ce mai importante atunci când cumpărătorii analizează o achiziție.
Cumpărătorii încep să fie conștienți, de asemenea, de beneficiile unei clădiri green, inclusiv prin prisma costurilor mai reduse de întreținere, utilități etc.
În prezent, piața oferă o gamă variată de produse în ansamblurile noi, iar cel mai usor de găsit sunt apartamentele cu două și trei camere, ce nu depășesc un buget de aproximativ 200.000 euro.
Oferta a fost adaptată în ultimii ani la cerințele clienților, care au vizat în principal apartamentele cu prețuri cuprinse între 150.000 euro și 300.000 euro. Evident că bugetul este diferențiat în funcție de zona în care se găsește apartamentul, dar și de calitatea finisajelor.
Se observă o creștere a cererilor pentru proprietăți aflate în clădiri de tip boutique, unde disponibilitatea ofertelor pe piață nu este atât de mare. Există clienți pretențioși care caută liniște, intimitate, în locații exclusiviste, în apropierea spațiilor verzi.
Având în vedere cererea de pe piață, alimentată și de creșterea veniturilor, dar și de măsurile guvernamentale, respectiv Noua Casă sau TVA redus, dezvoltatorii sunt încurajați să construiscă noi proiecte pentru a adresa această nevoie.
Mai mult decât atât, în ultima perioadă, dat fiind experiența lucrului de acasă, există mai mult interes pentru îmbunătățirea spațiilor de locuit, de unde ar putea veni de asemenea cerere, care va stimula activitatea de dezvoltare.
În acest sens, există numeroase proiecte care urmează să fie livrate în această perioadă și multe altele la care urmează să fie demarate lucrările de construcție.
Creșterea prețurilor nu a influențat apetitul cumpărătorilor pentru achiziții, dimpotrivă am asistat la o creștere a vânzărilor prin prisma faptului că pe piață există multă lichiditate.
Andreea Hamza, Senior Director Living Department JLL România:
”Avem semnale că piața rezidențială va avea o evoluție pozitivă și în acest an”
Anul a început bine, cu cerere puternică și proiecte care avansează conform planurilor, cu intrarea în vigoare a măsurii de majorare a plafonului pentru aplicarea TVA redus la 5%.
Avem semnale că piața rezidențială va avea o evoluție pozitivă și în acest an.
Există semnale că au crescut vânzările de apartamente cu prețuri cuprinse între 93.000 și 140.000 euro. Încă din luna ianuarie s-au înregistrat creșteri semnificative ale tranzacțiilor pentru proiectele care au acest tip de apartamente la vânzare.
Sunt proiecte în care vânzările au crescut chiar și cu 50% comparativ cu luna ianuarie 2021.
Se preconizează și creșteri de preț în acest sens în Q1 2022, nu putem estima însă procentul.
Va crește cererea, în timp ce oferta rămâne aceeași sau chiar se diminuează, generând astfel o creștere treptată a prețurilor.
Reducerea TVA la 5% pentru achizițiile de locuințe cu prețuri de până în 140.000 de euro va avea efecte în special pentru locuințele cu prețuri între 93.000 euro (vechiul plafon pentru TVA 5%) și 140.000 euro (noul plafon).
Motivul este cât se poate de simplu, pentru cumpărătorii care au în vizor locuințe din această categorie și care fac achiziția pe persoană fizică, această măsură se traduce într-o reducere de 14% a prețului final de vânzare.
Vânzările merg foarte bine la ansamblurile care au demarat construcția și sunt foarte aproape de finalizare sau chiar finalizate, pentru că acestea răspund cel mai bine nevoii cumpărătorilor de a se muta cât mai curând.
De asemenea, vânzările merg bine și off-plan în cazul ansamblurilor care au fost proiectate în concordanță cu nevoile clienților țintă.
Piața a ajuns la un nivel de maturitate, astfel că în prezent există produse potrivite pentru toate categoriile de clienți, de la segmentul middle-low până la cel high-end.
Totuși, apartamentele mari, fie din punct de vedere al suprafețelor camerelor, fie din punct de vedere al numărului de dormitoare (4+) sunt un produs mai greu de găsit pe piața locală și care a devenit din ce în ce mai căutat în ultima perioadă.
Oferta este momentan în creștere, după ce la sfârșitul lui 2021 atinsese un nivel record din 2004.
Probabil vom vedea o stagnare pentru București și o creștere pe Ilfov în următorii 2-3 ani, ca urmare a blocajului PUZ-urilor de sector.
Cererea a fost în creștere în ciuda creșterii prețurilor, deci putem spune că potențialii cumpărători nu au fost afectați decât într-o mică măsură de creșterile de preț.
Andrei Sârbu, CEO SVN Romania:
”Cererea este solidă și solvabilă”
Începutul anului a fost unul bun, cu un nivel similar de locuințe tranzacționate comparativ cu luna ianuarie 2021 – când s-a stabilit un record pentru această lună în ultimii ani.
Premisele pentru 2022 sunt bune, accesibilitatea se va păstra la un nivel bun comparativ cu ultimii ani iar cererea este una solidă și solvabilă.
Majorarea plafonului pentru care se aplică cota redusă de TVA de 5% la achiziționarea de locuințe noi, până la un preț de aproximativ 140.000 de euro, a dus la o majorare semnificativă a cererii pe segmentul middle market și palierul său superior.
Cererea a crescut cu până la 50% pentru unitățile de acest tip din proiectele pentru care SVN Romania este consultantul imobiliar și agentul exclusiv.
Desigur, contează și tipul proiectului, adaptabilitatea sa la piață și echipele de vânzări, însă observăm cu siguranță efecte benefice.
Aproximativ 40% din oferta nouă din București din 2021 țintea segmentul middle market, un procent covârșitor încadrându-se acum la noul prag de 5% TVA. De asemenea, unitățile cu suprafață mai mare ale unor proiecte mass market ar fi putut să treacă de vechiul prag de 5% TVA, chiar dacă într-un număr mult mai redus.
Deci impactul va fi demn de luat în calcul chiar dacă în ansamblu piața rezidențială locală a înregistrat rezultate record de vânzări în 2021 – rezultate care denotă că există o cerere solidă pe acest segment care va beneficia în acest moment de un preț semnificativ mai redus.
Dacă un proiect rezidențial este bine conceput de la bun început și cu un plan de business temeinic, rezultatele vor fi bune indiferent de segmentul de piață, de la proiecte în zone mărginașe la proiecte premium în cele mai bune zone ale orașului.
Piața este dominată de apartamente cu două camere, de la proiecte low market până la proiecte premium. Prețurile diferă foarte mult între proprietățile existente iar exemplele nu ar fi relevante la nivelul întregii piețe.
Oferta nouă pe segmentul de case, mai ales în anumite zone și în proiecte bine concepute, este deficitară în raport cu cererea existentă pe acest segment.
În acest moment este prematur să anticipăm nivelul de livrări din 2022.
Dacă analizăm nivelul de tranzacții record atins anul trecut, cu o creștere de 48,8% a numărului de unități rezidențiale vândute comparativ cu 2020, majorarea prețurilor înregistrată anul trecut – cea mai ridicată de altfel din ultimii ani – nu a avut un impact semnificativ asupra pieței.
Cătălin Vega, Golden Key Cluj:
”Începutul de an pe piața imobiliară a fost mulțumitor”
Nu pot să spun că de la reducerea TVA până acum am sesizat o creștere semnificativă a vânzărilor de locuințe. Aceasta cu toate că ar fi trebuit ca reducerea TVA să fie un mic ajutor pentru cei care își doresc un apartament nou, având în vedere creșterea prețurilor materialelor de construcții, situația pe piața forței de muncă, creșterea prețurilor energiei.
Agenția Golden Key Cluj are la vânzare apartamente în ansambluri noi și, din ce am observat, vânzarea merge mai bine la apartamentele mici. Cum prețurile de vânzare sunt date pe metrul pătrat se vând bine apartamentele cu suprafața între 39 și 47 metri pătrați.
Pe piață mai greu de găsit sunt apartamentele cu două camere. Cele care au cea mai mare căutare sunt cele cu un dormitor, bucătărie și living – în această nouă compartimentare.
Momentan, oferta de locuințe este în scădere. Sunt noi proiecte imobiliare în pregătire, dar au nevoie de o mulțime de aprobări.
În ceea ce privește creșterea prețurilor de vânzare a locuințelor, pare că aceasta nu influențează major achizițiile. În Cluj, am sesizat că potențialii cumpărători vor să facă o investiție pe termen lung.