Peste 70% dintre dezvoltatorii imobiliari din România prezintă un risc major de insolvență, pe fondul accentuării provocărilor generate de scăderea vânzărilor din imobiliare și a creșterii taxelor, arată cea mai recentă analiză realizată de firma de consultanță Frames.
Datoriile acestora au crescut la peste 100 de miliarde de lei în 2023, pe fondul majorării costurilor operaționale și accentuării blocajului financiar, mai arată studiul.
Riscul major de insolvență este cauzat de dimensiunea foarte redusă a business-ului marii majorități a acestor firme. Statisticile arată că 5.633 de dezvoltatori imobiliari din totalul de 7.158 se aflau în zona micro, 1.071 firme sunt evaluate ca fiind mici, 364 mijlocii și numai 90 sunt firme mari, cu o putere financiară semnificativă.
Care este riscul de insolvență
Potrivit analizei datelor financiare din 2022, raportate la Ministerul Finanțelor, și dinamicii de business din 2023, 69,94% dintre cele 7158 de firme cu cod CAEN 4110 înregistrat prezintă un risc foarte mare de insolvență, iar alte 3,63% un risc mare de blocaj economic.
”În marea lor majoritate sunt dezvoltatori imobiliari cu capacitate financiară redusă, dependenți de cashflow și de dinamica pieței, vulnerabili în fața modificărilor financiare – creșterea taxelor, a costurilor operaționale în general și scăderea cererii de locuințe. Capacitatea lor financiară este grevată, în prezent, și de nivelul creditelor contractate – ale căror costuri au crescut semnificativ”, afirmă Adrian Negrescu, managerul Frames.
București, Cluj, Timiș și Constanța, în top
Cele mai multe probleme sunt în București unde, dintre cei 3.000 de dezvoltatori imobiliari, peste 2.300 aveau un risc mare și foarte mare de insolvență.
În topul județelor cu probleme urmează Cluj, cu 623 de firme dintre care 453 cu probleme majore, Timiș, cu 569 de firme (383 cu risc mare și foarte mare de insolvență) și Constanța, cu 292 de dezvoltatori imobiliari dintre care 217 cu risc major de insolvență.
Potrivit studiului Frames, cele 7.158 de firme aveau, la finele anului trecut, datorii totale de 86,2 miliarde de lei, duble față de 2015 (38,7 mld.lei). Valoarea stocurilor depășea 18,3 miliarde de lei, iar pierderile nete însumau 1,5 miliarde de lei.
Nori de furtună în sectorul imobiliar
După un an 2022 excelent din perspectiva cifrei de afaceri, care (și pe fondul inflației) a crescut la nivelul industriei la un record istoric de 18,8 miliarde de lei, rezultatele din 2023 ar putea indica un prim regres, în premieră în ultimii 10 ani.
Comisia Națională de Prognoză estimează o scădere de 8,5% a volumului construcțiilor rezidențiale, în 2023.
”Creșterea TVA la imobilele noi, cu valoare mai mare de 120.000 de euro, de la 5% la 19%, de la 1 ianuarie, a venit să pună gaz pe focul problemelor din acest sector, grav afectat de creșterea prețurilor la materialele de construcții, utilități, a cheltuielilor operaționale în general. Majorarea TVA și la locuințele de până în 120.000 euro, de la 5% la 9%, va accetua și mai mult problemele, mai cu seamă că peste 80% dintre apartamentele vândute în România se încadrează la locuințe mici. Tuturor acestor probleme se alătură accesul tot mai dificil la creditare pentru majoritatea populației și posibilul risc de schimb valutar -esențial în procesul de dezvoltare imobiliară”, consideră experții de la Frames.
Problemele din acest sector sunt evidente și dacă privim din prisma evoluției autorizațiilor de construcție.
Potrivit datelor de la Institutul Național de Statistică, în luna septembrie 2023 (cele mai noi date), s-au eliberat 3083 autorizaţii de construire pentru clădiri rezidenţiale, în scădere cu 1% faţă de luna august 2023 şi cu 20,5%, faţă de luna septembrie 2022.
Autorizațiile cumulează o suprafață utilă totală de 626659 mp (-14,3%).
În profil teritorial, această scădere este reflectată în următoarele regiuni de dezvoltare: Nord-Est (- 64 autorizaţii), Nord-Vest (- 40), Centru (- 22), Sud-Est (- 19) şi Sud-Muntenia (- 4).
Creşteri s-au înregistrat în următoarele regiuni de dezvoltare: Vest (+ 67 autorizaţii), Sud-Vest Oltenia (+ 46) şi Bucureşti-Ilfov (+ 4).
”Nivelul de vulnerabilitate al companiilor din acest sector este unul ridicat. Cu excepția a două județe, Giurgiu și Mehedinți, aproape întreaga hartă investițională a României, din acest sector, este colorată în portocaliu și roșu, cu risc mare și foarte mare de insolvență”, afirmă experții.
Scăderea este și mai amplă, de 23,5%, dacă comparăm situația din primele 9 luni din 2023 (26.394 autorizaţii de construire pentru clădiri rezidenţiale) comparativ cu perioada similară din 2022.
Scăderi s-au înregistrat în toate regiunile de dezvoltare: Bucureşti-Ilfov (- 1554 autorizaţii), Sud-Muntenia (- 1439), Nord-Vest (- 1331), Vest (- 977), Nord-Est (- 906), Sud-Est (- 755), Sud-Vest Oltenia (- 657) şi Centru (- 487).
Dezvoltarea imobiliară, de la extaz la agonie
Dezvoltarea imobiliară a fost, în ultimii ani, una dintre industriile de succes în România, cu creșteri majore de afaceri de la an la an. Numărul firmelor a avansat, de exemplu, de la 2.862, în 2010, la 7.158 la finele anului trecut, iar numărul angajaților a crescut de la 4.437 (2010) la 11.105 (2022).
Creșterea semnificativă a pieței a fost susținută, totodată, de costurile mici de construcție din România, de impozitarea redusă și de facilitățile fiscale oferite de autorități celor care lucrează în acest sector.
”Din păcate, majoritatea facilităților asociate acestui domeniu dispar în noua legislație fiscală, iar efectele se vor vedea în dinamica business-urilor. Probabil mulți dintre dezvoltatorii mici, sufocați de credite și de scăderea vânzărilor, vor intra în insolvență sau vor da faliment. Piața dezvoltării imobiliare va trece printr-o schimbare semnificativă, din sita modificărilor fiscale urmând să rămână, probabil, doar companiile mari, cu acces la finanțare și cu planuri bine definite. Micii investitori, cei care trăiau de la un proiect la altul, s-ar putea să aibă nevoie de salvare’’, a mai spus Adrian Negrescu.
Analiștii Frames sunt de părere că pentru mulți dintre ei, în contextul modificărilor fiscale, gestiunea bugetelor va fi o adevărată misiune imposibilă. ”Dacă vor încerca să ducă și mai mult în prețuri problemele cu care se confruntă, adică să le crească, mulți dintre ei vor avea de pierdut. Asta mai cu seamă că înăsprirea condițiilor de creditare va genera și mai multă presiune”, au adăugat ei.
Analiza Frames a fost realizată pe baza datelor financiare comunicate la Ministerul Finanțelor și Registrul Comerțului de către companiile având cod CAEN principal de activitate 4110 (dezvoltarea proiectelor de construcții, pentru clădiri rezidențiale și nerezidențiale, prin reunirea mijloacelor financiare, tehnice și fizice pentru realizarea proiectelor de construcții în vederea vânzării ulterioare).
Citiți revista Arena Construcțiilor nr. 8/noiembrie – decembrie 2023
