Întrucât odată cu venirea primăverii s-a reluat construcţia de locuinţe, trecem în revistă care sunt opţiunile şi preţurile terenurilor intravilane situate în cele mai atractive zone de la marginea Bucureştiului şi în localităţile învecinate, propice pentru realizarea de locuinţe individuale sau ansambluri rezidenţiale.
Nordul Bucureştiului
Pădurea Băneasa – Şos. Siseşti
Zona de nord a Sectorului 1 a atras în ultimii doi ani numeroşi investitori, mici şi mari. Anul trecut, suedezii de la Vastint au cumpărat în zonă nu mai puţin de 48 de hectare pentru un viitor proiect, predominant rezidenţial. La rândul lor, maltezii de la Zacaria Group au demarat dezvoltarea ansamblului Valletta Residence, pe Şoseaua Siseşti.
Preţurile parcelelor mici, pentru case, ce au toate utilităţile (electricitate, apă, canalizare, gaze) şi acces la drumuri asfaltate, spre Şoseaua Siseşti – Str. Jandarmeriei sunt cuprinse între 200 şi 300 de euro/mp.
Sunt şi terenuri mai ieftine, cu doar o parte dintre utilităţi (electricitate şi gaze) şi cu acces la drumuri pietruite, de exemplu în zona Străzii Agatului – cartier Felicity, la circa 100 de euro/mp.
Cele mai ieftine terenuri din zonă sunt cele poziţionate în câmp, cu drumuri de pământ şi fără utilităţi, la preţuri de la 30 la 70 de euro/mp, precizează George Stancu, managerul agenţiei imobiliare Regal House.
Terenurile mai mari, pretabile pentru construirea unor ansambluri de apartamente, au preţuri cuprinse între 250 şi 400 de euro/mp în zona Siseşti – Jandarmeriei. Diferenţa de preţ faţă de parcelele mici este dată de indicatorii urbanistici, care permit un regim de înălţime mai mare.
În ultimele luni s-au vândut deopotrivă terenuri pentru case la circa 230 de euro/mp, dar şi terenuri pentru blocuri, la 230 – 300 de euro/mp. “Cererea a crescut faţă de anul trecut, dar oferta este mică. Nu mă aştept ca preţurile să crească anul acesta sau pe termen mediu, par că s-au cam stabilizat. Singurele terenuri pentru care ar putea creşte preţurile în viitor sunt cele situate astăzi în câmp, pe măsură ce se construieşte în jur”, consideră domnul Stancu.
Pipera – Voluntari
Zona Pipera din Voluntari revine în atenţia investitorilor după ce au fost realizate lucrările de modernizare şi extindere la patru benzi a Bulevardului Pipera, fapt ce a fluidizat circulaţia spre Bucureşti.
De exemplu, anul trecut investitorii israelieni de la Shikun & Binui şi Red Sea Group au demarat un nou proiect de anvergură în Pipera, care va avea circa 900 de apartamente.
Cele mai scumpe terenuri din Pipera sunt cele situate în zona străzii Iancu Nicolae, pentru că beneficiază de toate utilităţile, străzile sunt late, iar zona este caracterizată de construcţii noi, aspectuoase, susţine Ionuţ Smădu, agent imobiliar în cadrul agenţiei Cartagina Estate.
Pentru construcţia de case, preţurile terenurilor în această zonă pornesc de la 300 de euro/mp.
Pentru dezvoltarea de blocuri, cu regim maxim de înălţime parter + două etaje + etaj retras, care pot fi autorizate direct, preţurile terenurilor stradale se situează între 350 şi 400 de euro/mp. În general, cu cât suprafaţa terenului este mai mare, cu atât scade preţul pe metru pătrat.
În zona Bulevardului Pipera, terenurile pe care pot fi construite mici blocuri sunt ofertate la 300 – 350 de euro/mp, iar pentru case la 150, maxim 250 de euro/mp.
La polul opus, cele mai ieftine terenuri din Pipera sunt cele situate în câmp, de exemplu în spatele Şcolii Americane. Preţul lor este de circa 50 de euro/mp. În schimb, reţelele de utilităţi sunt situate la distanţa de circa 1 km.
Spre diferenţă de alte localităţi de lângă Bucureşti, toată Pipera, exceptând zonele de câmp, este complet echipată cu utilităţi: electricitate, gaze, apă şi canalizare.
În prima parte a anului s-au vândut îndeosebi parcele pentru case, cu suprafeţe de la 300-400 până la 1.000 de metri pătraţi, iar dezvoltatorii au cumpărat parcele între 2.000 şi 10.000 de metri pătraţi.
“De la începutul lunii martie a crescut interesul pentru achiziţii”, remarcă reprezentantul Cartagina Estate.
Preţurile în toată Pipera au crescut cam cu 20%, anul acesta faţă de 2016 pe fondul lărgirii bulevardului Pipera, care a fluidizat circulaţia. Înainte traficul era o mare problemă. Faptul că urmează să fie realizată prin Voluntari intrarea autostrăzii A3 în Bucureşti nu a avut deocamdată impact asupra cererii sau asupra preţurilor terenurilor din câmp. “Credem că anul acesta preţurile vor fi relativ stabile, cu cel mult o creştere de 10%”, estimează domnul Smădu.
Otopeni – Tunari
În continuarea cartierului Pipera, peste şoseaua de centură, preţurile terenurilor în comuna Tunari sunt de circa 50-70 de euro/mp. În oraşul Otopeni, parcelele sunt considerabil mai scumpe decât în Tunari. Preţurile pornesc de la 90-100 de euro şi ajung la 150 de euro/mp. Preţurile sunt mult mai reduse comparativ cu Pipera din cauza distanţei mai mari faţă de metrou şi alte facilităţi, precizează Ionuţ Smădu.
Corbeanca
Pentru cei care doresc să investească în locuinţe individuale sau cuplate în nordul Bucureştiului, comuna Corbeanca reprezintă una dintre alternativele mai accesibile.
Preţul terenului intravilan construibil porneşte de la 30 de euro/mp în satele Tamaşi şi Ostratu şi merge până la 70-80 de euro în zonele bune din satele Corbeanca şi Petreşti. Cele mai scumpe terenuri din comună sunt cele din cartierul Paradisul Verde, unde preţurile pot depăşi 100 de euro/mp, iar acest lucru se justifică prin faptul că aici există o comunitate bine închegată, explică Paul Sarcane, agent imobiliar în cadrul Corbeanca Imobiliare.
În satul Corbeanca, în zonele adiacente străzilor principale, de exemplu Fermei, Laguna Albastră, dar şi în satul Petreşti, preţurile variază între 50 şi 80 de euro/mp, iar în plan secundar, mai departe de drumul principal, preţurile coboară la 30-50 de euro/mp. Diferenţele de preţ sunt date în primul rând de zonă, apropierea faţă de drumul principal şi de proximitatea altor construcţii, menţionează domnul Sarcane.
Planul Urbanistic General al comunei Corbeanca impune ca terenurile construibile să aibă o suprafaţă minimă de 500 de metri pătraţi, un coeficient de utilizare a terenului (CUT) de maxim 30% şi un regim de înălţime de parter + etaj + mansardă. În perioada aceasta se construiesc numai locuinţe individuale sau mici ansambluri cu 3 – 5 case.
Toate terenurile menţionate mai sus prezintă utilităţi şi acces la drum asfaltat. În prezent, sunt în faza de recepţie reţeaua de canalizare şi aducţiunea de apă care vor deservi întreaga comună. “A fost făcută cu fonduri europene, acum este în probe, iar în câteva luni va fi activă. Prin asta, localitatea va avea toate utilităţile: curent, gaze, apă şi canalizare. Nu mă aştept să crească mult preţurile terenurilor din acest motiv”, estimează reprezentantul Corbeanca Imobiliare.
Până în 2015, preţurile terenurilor din comuna Corbeanca au tot coborât, după care, în 2015 – 2016 s-au stabilizat, s-a ajuns la pragul minim, iar mai apoi au început să crească. Faţă de 2016, preţurile sunt anul acesta mai mari cam cu 10-15%.
Vestul Bucureştiului
Prelungirea Ghencea, Bragadiru, Domneşti, Clinceni
Zona de vest a Capitalei oferă o multitudine de posibilităţi pentru construcţia de ansambluri de blocuri în zone precum Prelungirea Ghencea şi oraşul Bragadiru sau case în comunele Domneşti şi Clinceni.
Principalele avantaje ale acestor zone sunt date de distanţa mică faţă de centrul Bucureştiului şi de preţurile atractive. Pe de altă parte, aceste zone s-au dezvoltat în ultimii ani, în sensul că au fost înfiinţate grădiniţe, centre comerciale etc., susţine Anca Florentina Ghiţă, directorul agenţiei General Service 2000.
Preţurile terenurilor scad pe măsură ce ne îndepărtăm de Bucureşti. Astfel, în satele Ţegheş din comuna Domneşti şi Ordoreanu din comuna Clinceni, preţurile parcelelor pentru locuinţe individuale sunt de circa 10-20 de euro/mp, similar şi pentru micii dezvoltatori, care uzual construiesc aici locuinţe tip duplex. Către Prelungirea Ghencea din Sectorul 6, preţurile depăşesc 100 de euro/mp şi chiar peste 200 de euro lângă cartierul ANL Brâncuşi, de exemplu, pe Drumul Valea Cricovului. Loturile de casă au uzual suprafaţa de circa 500 de metri pătraţi.
În orice variantă, terenurile de până în 20 de euro/mp prezintă ca utilităţi gaze şi electricitate la distanţe de circa 50-250 de metri de lot. La 100 de euro/mp, parcelele dispun de gaze, electricitate şi, în plus, apă şi canalizare. De exemplu, zona Prelungirea Ghencea este deservită atât de reţele de gaze şi electricitate, cât şi de apă şi canalizare. “Practic, preţurile din această zonă ţin de distanţa faţă de centru şi poziţionare, astfel încât să nu trebuiască să traversezi Şoseaua de Centură, atât timp cât nu există deocamdată pasaj peste centură. Când se va face pasajul, preţurile terenurilor vor fi cu totul altele, probabil că vor tinde să se egalizeze de o parte şi de cealaltă a pasajului. Dar, de peste 10 ani se vorbeşte de această investiţie şi nu se întâmplă nimic concret. Acum, imediat după centură, în Domneşti, preţurile parcelelor cu electricitate şi gaze sunt de circa 50-70 de euro/mp”, precizează doamna Ghiţă.
Pe de altă parte, zona în ansamblul său evoluează. De exemplu, în Domneşti s-a lucrat la reţelele de apă şi canalizare. O jumătate din comună are acum apă şi canalizare şi se lucrează în continuare şi pentru restul. În câteva luni ar trebui să fie gata cea de a doua staţie de epurare, astfel încât să fie acoperită şi cealaltă jumătate a comunei.
În prezent, în zona de Vest se tranzacţionează cel mai bine terenurile din Prelungirea Ghencea, atât în partea din Bucureşti, cât şi în partea din zona administrativă a oraşului Bragadiru.
“Cei care cumpără acum vor să construiască în cele mai multe cazuri ansambluri de duplexuri sau blocuri cu parter şi două etaje. Dezvoltatorii vor să realizeze apartamente care să se încadreze în plafonul Prima Casă. Terenurile se vând cu banii jos, nu cu credit, pentru că oricum băncile nu acordă credit pentru achiziţia de terenuri. Cam 90% dintre dezvoltatori plătesc cash şi iau apoi credit pentru construcţie”, explică doamna Ghiţă.
În opinia sa, piaţa începe să intre în normal, iar numărul tranzacţiilor va creşte şi, prin urmare, vor creşte şi preţurile terenurilor. “Anul acesta, faţă de martie 2016, preţurile terenurilor sunt mai mari cam cu 10%. Estimez creşteri de 10-15% pe an în următorii ani”, mai spune doamna Ghiţă.
Construirea magistralei 5 de metrou în cartierul Drumul Taberei nu a avut un impact semnificativ asupra preţurilor terenurilor din Prelungirea Ghencea. Pe de o parte, pentru că deja cei care caută terenuri nu mai cred promisiunile că magistrala va fi gata, după multiplele întârzieri. Pe de altă parte, nu a fost neapărat o influenţă pentru că, la preţul de 200 de euro/mp de teren, cumpărătorii oricum nu se gândesc la mijloacele de transport în comun. Paradoxal, aceste facilităţi îi interesează mai mult pe cei care cumpără teren cu 20 de euro/mp, în localităţile învecinate Bucureştiului. Totuşi, liniile RATB au fost extinse atât în Domneşti, până în Ţegheş, cât şi în Bragadiru şi până în Clinceni. În plus, mai operează şi companii private de transport de persoane. Deci, şi pe acest palier, lucrurile s-au îmbunătăţit.
Estul Bucureştiului
Zona Bd. Theodor Pallady
Zona de est a Sectorului 3, o fostă periferie industrială în curs de conversie, s-a dezvoltat spectaculos în ultimii ani şi noi investiţii private sunt aşteptate în perioada următoare. Printre acestea se numără cel de al doilea magazin Ikea din România şi o serie de ansambluri rezidenţiale de anvergură.
Preţurile terenurilor din zona bulevardului Theodor Pallady, spre şoseaua de centură, sunt cuprinse între 120 şi 300 de euro/mp, în funcţie de poziţia faţă de bulevard, utilităţi, nivelul de amenajare a străzilor, precizează Florin Soare, agent imobiliar în cadrul Alpha Dezvoltări Proprietăţi Imobiliare.
Sunt disponibile terenuri pe ambele laturi ale bulevardului, întreaga zonă având suprafeţe libere de ordinul sutelor de hectare.
În apropierea blocurilor vechi ale cartierului Ozana, terenurile cu toate utilităţile sunt ofertate la preţul de 200-300 de euro/mp, negociabil. Puţin mai în spate de Ozana, preţurile terenurilor la stradă, cu toate utilităţile, sunt de maxim 200 de euro/mp şi scad la 130-140 de euro/mp dacă sunt mai departe de stradă. Chiar şi aşa, distanţa până la bulevard, de până într-un km, poate fi parcursă pe jos în circa 10-12 minute.
Terenurile cu deschidere la bulevard sunt ofertate pe la 300 de euro/mp, cu menţiunea că ele nu sunt destinate construcţiilor rezidenţiale, ci spaţiilor industriale, sedii de firmă, reprezentanţe auto etc. Spre centură, preţurile scad la circa 80 de euro/mp, de exemplu în zona Drumului Gura Arieşului. Parcelele au apă şi canalizare, dar reţelele de electricitate şi gaze se află la distanţa de 100 – 150 de metri, menţionează domnul Soare.
În general, acum sunt căutate loturi mici pentru case individuale, cu suprafeţe de 400-500 de metri pătraţi, dar sunt şi investitori care îşi manifestă interesul pentru loturi mari.
Preţurile în zonă au crescut în acest an cu circa 10% faţă de 2016. “Dezvoltatorii au cam ridicat preţurile terenurilor, a fost interes mare, au venit aici şi dezvoltatori din Popeşti-Leordeni care nu prea au mai găsit terenuri interesante acolo. Cred că preţurile vor mai creşte anul acesta, dar nu aşa de mult, cu încă 3-4, maxim 5%”, adaugă domnul Soare.
Sudul Bucureştiului
Comuna Berceni
Comuna Berceni din sudul Bucureştiului este cunoscută pentru unele dintre cele mai ieftine terenuri pentru case din apropierea Capitalei.
“Principalele avantaje ale Comunei Berceni sunt preţurile mult mai mici faţă de majoritatea localităţilor de lângă Bucureşti şi accesul relativ uşor la metrou”, afirmă Cătălin Nicu, agent imobiliar în cadrul agenţiei ImoBerceni.
Preţurile încep de la 27 de euro/mp util (după ce a fost scăzută cota parte din teren pentru realizarea drumului de acces), pentru parcelele care dispun numai de electricitate şi ajung la 40-45 de euro/mp util în cazul parcelelor care au electricitate şi gaze. Majoritatea parcelelor au suprafeţe cuprinse între 300 şi 450 de metri pătraţi şi fac parte din nişte parcelări mai mari, de unul – două hectare. Pentru achiziţia mai multor parcele preţul poate fi negociat.
Diferenţele de preţ între parcele se raportează în primul rând la poziţionare. Astfel, la intrarea în comună, spre Bucureşti, preţurile sunt aproximativ duble faţă de partea opusă a localităţii. Apoi mai contează distanţa dintre parcelă şi şosea şi accesul la utilităţi.
Terenurile din zona nouă a comunei, de la intrare, se găsesc uzual aproape de şosea, iar pe măsură ce se avansează în localitate ele tind să se îndepărteze de şosea, ajungând până la o distanţă de 1,5 – 2 km faţă de aceasta. Ca utilităţi, comuna este deservită de curent şi gaze, în timp ce reţeaua de apă se limitează la strada principală, pentru un număr mic de case. Deocamdată nu există canalizare dar sunt planuri pentru introducerea reţelei, menţionează domnul Nicu.
În comună nu există blocuri, pot fi construite numai case cu regim maxim de înălţime parter + etaj + mansardă.
În general, la nivelul comunei cererea este orientată spre case dispuse pe parter şi spre terenuri. O particularitate a pieţei terenurilor din comuna Berceni este dată de faptul că multe dintre ele pot fi achiziţionate şi în rate. Concret, cumpărătorul achită un avans de 30% din valoarea terenului, iar restul sumei este plătit în rate lunare fixe pe o perioadă de până la un an, maxim un an şi jumătate, fără dobândă. În acest scop este redactat un act notarial. Cumpărătorul trebuie să vină “doar cu buletinul”. “Cam 70% din terenuri se vând aşa”, precizează reprezentantul ImoBerceni.
Faţă de anul trecut, preţurile terenurilor tind să crească. Hectarul de teren achiziţionat în vederea parcelării în loturi este mai scump cu 10, chiar 15-20% comparativ cu 2016, “pentru că şi localitatea s-a dezvoltat”, remarcă domnul Nicu. În plus, conform celor mai recente reglementări, trebuie obţinute mai multe avize în vederea lotizării, iar investiţia pentru conectarea la reţeaua de electricitate a crescut şi ea. Aceste costuri suplimentare vor fi în cele din urmă transferate către cumpărătorul lotului. “Estimez că şi preţurile parcelelor vor creşte anul acesta cu 10-15% sau 3-5 euro/mp”, adaugă reprezentantul ImoBerceni.
Popeşti-Leordeni
Oraşul Popeşti-Leordeni, situat în zona de sud-est a Bucureştiului şi practic alipit Sectorului 4, a cunoscut în ultimii ani o creştere explozivă a numărului de proiecte rezidenţiale, în special de blocuri cu regim de înălţime redus, dar şi de case cuplate. Atractivitatea localităţii este dată de prezenţa staţiilor de metrou Dimitrie Leonida şi Berceni.
Preţurile terenurilor pentru locuinţe individuale pornesc de la 110-120 de euro/mp şi ajung la 300 de euro/mp, în funcţie de zonă. La 110 euro loturile sunt amplasate în câmp, în teritoriul extravilan şi nu dispun de utilităţi. La preţul de 300 de euro/mp terenurile sunt intravilane şi au toate utilităţile, explică Mugur Bădescu, agent imobiliar în cadrul agenţiei Nord Sud Imobiliare.
După valul de proiecte rezidenţiale din ultimii ani, dezvoltatorii nu mai găsesc acum terenuri intravilane pretabile unor ansambluri mai mari. „În Popeşti nu mai sunt terenuri intravilane pentru dezvoltatori”, afirmă domnul Bădescu.