Cititi si Noi conditii la cumpararea terenurilor agricole din extravilan
Terenurile situate în extravilan pot părea foarte atractive pentru investitori datorită prețurilor mult mai scăzute față de cele ale terenurilor situate în intravilan. Cu toate acestea, dintre factorii care trebuie avuți în vedere pentru o evaluare adecvată asupra oportunității de achiziționare a unui teren situat în extravilan, unul important este procedura ce trebuie urmată pentru a putea utiliza terenul în scopul propus.
În concret, pentru a edifica o construcție pe un teren, este necesară îndeplinirea cumulativă a mai multor condiții astfel încât terenul să fie declarat construibil. Una dintre aceste condiții, pe care o identificăm în articolul 91 din Legea 18/1991 privind fondul funciar, este ca terenul să se afle în intravilanul teritoriului pe raza căruia se află. Această cerință prezintă însă și unele excepții, în funcție de diferite caracteristici ale terenului – obiectivele de investiție care pot genera efecte poluante factorilor de mediu, care prin natura lor nu se pot amplasa în intravilan, care deservesc activităților agricole, anexe gospodărești ale exploatațiilor agricole, precum și infrastructuri de comunicații radio-TV sau telefonie.
În situația în care terenul se află în extravilan și se dorește edificarea unei construcții care nu se încadrează în situațiile de excepție, va fi astfel necesară mai întâi trecerea terenului în intravilanul localității.
Conform articolului 23 din Legea 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, intravilanul localităților se stabilește prin planurile generale de urbanism („PUG”). Dacă terenul nu este situat în intravilan conform PUG, acesta va putea fi totuși introdus în intravilanul localităților în condiții temeinic fundamentate pe baza unui plan urbanistic zonal („PUZ”), aprobat conform legii.
Întrucât inițierea elaborării unui PUG aparține exclusiv autorităților publice, ne vom îndrepta atenția către procedura prin care un teren poate fi trecut din extravilan în intravilanul localităților prin intermediul unui PUZ.
Obținerea unui PUZ reprezintă un proces complex ce poate dura în general între 6 luni și un an. Nu excludem însă și posibilitatea ca termenele să varieze considerabil, în funcție de circumstanțele concrete. Pentru realizarea unui PUZ este necesară asistență de specialitate, acesta realizându-se de către un arhitect. Prețul pentru realizarea unui PUZ variază atât în funcție de suprafața terenului (legislația actuală nu mai prevede o suprafață minimă pentru realizarea unui PUZ), cât și în funcție de dificultatea și amploarea proiectului.
Procedura obținerii PUZ-ului are la bază numeroase etape ce trebuie parcurse. Potrivit legii, demararea acesteia se realizează în temeiul unui certificat de urbanism și a avizului de oportunitate. Pe parcursul procedurii, proiectul de PUZ este supus mai multor consultări ale publicului. Totodată se elaborează și, dacă este cazul, se modifică documentația relevantă, și se obțin avizele cerute de lege, avizul preliminar de urbanism, avizele de la autorități și operatori, precum și avizul tehnic. În final, documentația se depune la consiliul local urmând ca, după o ultimă etapă de consultare a publicului, procesul să se finalizeze printr-o hotărâre a consiliului local de aprobare a PUZ.
În cazul investițiilor ce urmează a fi realizate pe teritoriul a două sau mai multe unități administrativ-teritoriale, PUZ-urile reprezintă o documentație de urbanism unitară, dar care se aprobă de fiecare dintre consiliile locale interesate.
Durata de valabilitate a unui PUZ este stabilită prin hotărâre a consiliului local de aprobare a acestuia în raport cu scopul elaborării sau cu complexitatea obiectivelor de investiții care le-au generat.
În situația terenurilor agricole și a celor amenajate cu îmbunătățiri funciare, acestea vor putea fi introduse în intravilanul localităților tot pe bază de PUG sau PUZ, dar pentru care în prealabil a fost obținut avizul privind clasa de calitate emis de Ministerul Agriculturii și Dezvoltării Rurale (în continuare „MADR”). Acest aviz privind clasa de calitate va fi emis în temeiul unei documentații ce trebuie să cuprindă, printre altele: actul de proprietate al terenului, extrasul de carte funciară însoțit de plan cadastral, certificatul de urbanism, studiul și regulamentul urbanistic aferent PUZ, studiul pedologic și agrochimic atestat de către MADR (pentru încadrarea terenului în clasa de calitate), nota de calcul privind tariful datorat pentru introducerea în intravilan a terenurilor agricole, întocmită de direcţia pentru agricultură judeţeană şi documente de plată a tarifului, virat în contul MADR.
Observăm din documentele enumerate anterior că trebuie avut în vedere și tariful datorat pentru scoaterea definitivă sau temporară din circuitul agricol a terenurilor aflate în extravilan, precum și pentru introducerea terenurilor agricole în intravilan. Acest tarif este diferit în funcție de clasa terenului agricol, pornind de la 2 lei/m.p. pentru terenurile agricole situate în clasa 5 și ajungând până la 4 lei/m.p. pentru terenurile agricole din clasa 1. Plata tarifului se face în baza notei de calcul emise de către direcțiile pentru agricultură județene și a documentației necesare pentru obținerea avizului prealabil privind clasa de calitate, emis de către MADR.
De la plata acestui tarif există și scutiri în situații precum amplasarea obiectivelor de investiții realizate din fonduri europene sau pentru amplasarea obiectivelor de interes public, finanțate de la bugetul de stat sau local, ai căror beneficiari sunt autoritățile și instituțiile administrației publice. O listă exhaustivă a situațiilor pentru care nu se datorează tariful se regăsește în Legea 18/1991 la articolul 921, iar procedura detaliată privind obținerea avizului a fost aprobată prin Ordinul nr. 1056/2018 emis de MADR.
Un alt aspect util de menționat cu privire la terenurile aflate în circuitul agricol, care au fost introduse în intravilan, este că acestea pot fi scoase definitiv din circuitul agricol direct prin autorizația de construire emisă pentru lucrări ce urmează a fi edificate pe respectivele terenuri.
Prin urmare, terenurile situate în extravilan reprezintă un adevărat pariu pentru investitor. Acestea pot aduce un profit ridicat având în vedere prețurile scăzute în comparație cu terenurile situate în intravilan dar, în același timp, pot pune la încercare răbdarea investitorului prin durata și costurile finalizării cu succes a procedurilor cerute de lege.
Un investitor diligent ar trebui să știe exact ce își dorește să construiască înainte de a achiziționa un teren situat în extravilan și să analizeze foarte bine șansele de reușită apelând la asistență de specialitate.
BUNA ziua,am un teren agricol din care o parte a fost trecut in intravilan de primaria comunei;as i vrea sa trec tot terenu in intravila,pentru un proiect de habitat ecologic,cum se procedeaza
multumesc
Buna ziua așa întrebare vecinii trebue să dee acordul că să poți trece sub construcția
Buna ziua.
Am cumparat o parcela care in acte apare ca fiind extravilan iar zona respectiva la primarie figureaza ca fiind inttavilan.
Ce trebuie sa fac sa trec parcela in intravilan?
Bună ziua. Am un teren extravilan în Tuzla. 1ha. Cum îl trec în intravilan??
Faci PUZ!
Buna ziua.Am un teren extravilan de 5600 mp,vreau sa imi construiesc o casa .Cum pot trece doar 1000 mp in intravilan?Cui trebuie sa ma adresez??va multumesc
Buna ziua,detin un teren extravilan si am construit un adapost pt cateii abandonati,trebuie sa trecem terenul din extravilan in intravilan?
Buna ziua. Detin o casa cu un teren de 750 mp, iar in spatele meu exista teren agricol care merge prin spatele curtilor tuturor caselor, pe care deobicei se cultive porumb si diverse. As putea sa cumpar bucata de teren agricol din spatele meu, doar atat cat este latimea gardului meu? nu neaparat ca sa construiesc si de ex sa plantez pomi, legume, trandafiri, etc pt uz personal???? Nu cunosc ce proceduri ar trebui sa urmez, ce sa fac si daca se poate cumpara acea parcela. Va rog mult de tot daca puteti sa imi explicati cam cum sta treaba. Multumesc anticipat!
1000m pătrați extravilant în intravilan=?Mulțumesc!
Am un teren extravilan –fanete– cum il trec in intravilan ?
Bună ziua .Am un teren 1500m2 pe Titlu de proprietate scrie intravilan Am vrut sa ii fac cadastru și mi l-a scos extravilan cine e de vina.unde trebuie sa ma interesez. Mulțumesc
Buna ziua vreau sa trec o suprafata de teren de 300ha agricol(cat.a) din extravilan in itravilan pt a face parc fotovoltaic ,se poate face Sau este riscul sa nu-mi accepte trecerea sì ce costuri ar fi
Se poate face, cere însă răbdare si expertiza. Sunați-ma si discutam posibilitățile. Mladin ( 0735227022)
Buna ziua. Am un teren extravilan și vreau să îl transform în intravilan pentru un proiect pe fonduri europene,o fabrică mai exact . Ce costuri sunt ? 200 M2
buna ziua. am mostenit un act de proprietate de teren intravilan si extravilan ( 5 loturi) si as dori sa vind tot actul de proprietate si nu pe bucati
Am si eu 10000 de metri patrati teren extravilan cit m ar costa sa l transform in intravilan?
Am teren agricol extravilan la intrare in Pașcani. Ce trebuie sa fac sa-l transform in intravilan?
Buna ziua vreau sa cumpar un teren extravilan si as vrea sa stiu daca pot imprejmui cu gard din sarma sau oun adapost pentru unelte si wc , daca pot cultiva pe el , se poate face intarusarea pe acest teren este parcelat agricol 600 m/ 2 , 11, 5 latime , terenul este situat in zona caselor , as vrea ulterior sa l transform in intravilan , se poate cum procedez . Poate face propietarul demersurile pentru transformarea lui intravilan daca se poate sau trebuie sa fac ru demersurile dupa. Cum se face ?
Buna ziua,
Am depus documentatia cadastrala pentru un teren aflat in extravilanul unei comune la Oficiul de cadastru si publicitate imobiliara si dupa aproximativ doua luni am fost sunata ca aceasta documentatie este gresita, terenul respectiv figurand ca si teren intravilan.
L-am sunat pe primarul localitatii respective pentru explicatii si mi-i s-a spus ca trecerea terenului a fost decisa si facuta de dumnealui. Este normal si legal? Ce am de facut?
Bună ziua am teren extravilan și as dori să-l trec intravilan constructi cărei procedura.
Am o casã cu teren în Guşterița, casa şi curtea au 1200mp
gradina 2400mp am dori sã dezmembrãm gradina de casä sa îl trecem ca teren intravilant pentru a face altã casã cum ar trebui sã procedez mulțumesc
Buna ziua! Este vorba de un teren 70.000 extravilan și 10.000 intravilan și terenul se afla între loturi cred ca tot extravilan, este construita o casa pe aceasta 10.000 dar întrebare mea este , cat ma costa și cat ar dura sa fac din extravilan in intravilan și celalalt teren? Am inteles ca cererea este data la primărie. Și dacă nu sunt case doar casa aceasta oare se poate trece , nu sunt case vreo 500 de metri in stânga și 1 km in dreapta ,comuna este foarte dezvoltata dar acest teren se afla aproape de iesire din comuna
Am un teren extravilan de 1000 m pătrați și vreau să il trec intravilan ptr construcție, menționez că pe stradă sunt multi care au construit case ! Vă rog să îmi spuneți unde să mă adresez! Mulțumesc !
Buna ziua,
Am un teren de 5300 mp,extravilan si doresc sal trec in intravilan.Mentionez ca de la strada principala la teren sunt aproximativ 400 m,iar de la ultima constructie la teren sunt aproximativ 250 m.La strada principala sunt case construite.Terenul se afla la iesirea din loc. Targoviste.Care ar fi demersurile pentru demararea actelor,catre cine ma adresez,pentru urgentare .Va multumesc,
Buna ziua,
Primaria pe raza careia locuiesc doreste introducerea a aproape 50 de hectare de teren in intravilan prin modificarea PUG-ului. Ideea e ca acest teren este compact, la el sunt in acest moment 6 cai de acces cu latime de 4 m, drum public, 2 cai de acces cu latime de 4m drum privat si o cale de acces de 6m, drum public, toate apartinand aceleasi comune. Limitrof acestei suprafete este teren apartinand altui UAT, fara alte cai de acces. In schimb pe raza comunei sunt parcele lungi cate unesc aceasta suprafata contacta cu un drum judetean asfaltat. Poate primaria sa introduca atata teren in vederea constructiilor noi, atata timp cat nu exista cai de acces corespunzatoare, nici utilitati? Eu locuiesc in vecinatatea drumului de 6m, drum in panta, pietruit si sunt afectata direct de inceperea unor santiere care sa mute traficul pe sub ferestrele mele. Am vre-o solutie sa cer primariei sa le asigure cai de acces suplimentare si utilitati inainte de a le introduce in intravilan, daca sunt afectata direct?
Buna ziua !
Va rog ,cum pot trece mai usor un teren pasune din extravilan in intravilan pentru o constructie in scop caritabil,mai precis o tabara pentru copii fara posibilitati ! Multumesc !
Buna ziua, vreau sa cumpăr un teren extravilan aflat subincidenta art.3 alin.(1) din Legea 17/2014 , categoria folosință Livadă.
Dacă îl cumpăr pot transforma în intravilan categorie construcții ca sa pot construi o casa pe el. Multumesc.
Buna ziua,
Detin o livadă de 5800 mp în Simleu Silvaniei și este trecută în extravilan.
Ce trebuie sa fac pentru a trece livadă în intravilan și care sunt costurile?
Multumesc.
Buna ziua,
Detin o livadă de 1800 mp și este trecută în extravilan.
Ce trebuie sa fac pentru a trece livada în intravilan și care sunt costurile? Mă interesează să construiesc o căsuță din cob( lemn, paie, nisip și lut.)
Multumesc!