Unele semne pozitive privind evoluția tranzacțiilor cu terenuri dau speranțe agenților imobiliari din București că piața se va redresa până la finele acestui an. Ei susțin că pe măsură ce sunt mai puține terenuri bune oferite spre vânzare prețurile lor vor crește.
Cel mai mult în perioada aceasta se caută terenuri pentru investițiile rezidențiale și, paradoxal, mai cerute sunt cele cu suprafețe mari decât cele mici, consideră brokerul imobiliar Edmond Cristescu, de la Professional Consulting.
Cereri sunt pentru terenurile din locațiile ”de la premium în sus”, zona centrală a Bucureștiului, zona de nord, Pipera.
Piața tranzacțiilor cu terenuri intravilane se menține, însă, la un nivel constant.
”În ultimul an și aproape jumătate a fost categoric o perioadă de stagnare resimțită de către toți, dezvoltatori imobiliari, investitori în terenuri, de arhitecți, de toată lumea”, apreciază brokerul citat.
Sunt și unele semne bune. Domnul Cristescu spune: ”De exemplu, anul trecut din 160 de oferte postate pe un portal de anunțuri imobiliare nu am primit 20 de telefoane până la sfârșitul anului, dar începutul acestui an este considerabil mai bun. Deja am vândut 4 terenuri. Pentru unele negocierile au început anul trecut, dar pentru două au început anul acesta și s-au și semnat contractele. Clienții s-au mai cernut, adică dacă sună 10 potențiali, toți 10 vor să cumpere cu adevărat și toți 10 au în vedere ca în următoarele două-cinci luni să facă această achiziție. Sunt mai puține cereri fictive”.
Întotdeauna prețul a reprezentat un important criteriu de achiziție. Contează mult însă în prezent și acordul vecinilor, existența unei documentații de urbanism PUZ necontestabilă, a unei autorizații de construire valabilă și, pe urmă, detaliile tehnice ale fiecărui teren în parte, forma regulată, poziționarea, vecinătățile, parametrii urbanistici, regimul de înălțime, existența unui calcan și așa mai departe.
Potențialii clienți sunt mult mai rezervați, mai cumpătați, mai atenți când achiziționează terenuri. Dar, indiferent ce se întâmplă pe piață, când sunt dezvoltatori imobiliari, ei trebuie să facă acea investiție pentru că trebuie să ruleze banii, nu pot sta cu ei în cont și atunci indiferent de ce ar fi la un moment dat lansează investiția într-un teren, două, trei. Își creează planul de investiții pentru dezvoltări pe termen mediu și lung, își asumă autorizările pentru perioade mai îndelungate și se apucă de proiecte din aproape în aproape, este de părere Edmond Cristescu.
Cu cât valoarea tranzacției este mai mică, cu atât este mai greu de încheiat
Vânzarea unui teren poate fi realizată într-un termen de la câteva zile la câțiva ani, spune brokerul citat: ”Adică am vândut un teren de marți până vineri și a fost cea mai rapidă tranzacție. Un teren cu o suprafață foarte mică, având autorizație de construire. Fără autorizație a durat 4 ani să îl vindem. A fost vorba de același teren, pe care l-am vândut de două ori. Am stat 4 ani să obțină autorizația și să mute niște conducte și apoi a durat două zile să îl vindem”.
Pe măsură ce nivelul valorii crește într-o tranzacție, aceasta se semnează mai ușor. Cu cât valoarea tranzacției este mai mică, cu atât este mai greu de încheiat. Cumpărătorii au mai multe pretenții, vânzătorii au siguranță mai mică.
În schimb la cele mari este mai simplu, sunt oameni de afaceri de ambele părți și știu ce au de făcut ca proprietar și ca vânzător, căci nu există proprietar de teren de 5-10 milioane euro să fie o persoană fizică neautorizată. ”Cu cât ești mai aproape de vârf, cu atât ajungi mai repede la încheierea tranzacției. La bază te cam chinui, cu 200 mp – 500 mp, este mai complicat, nu poți să autorizezi, nu poți să îți faci clădirea cum vrei. De la 5.000 mp în sus nu mai este așa o problemă”, spune Edmond Cristescu.
În mod paradoxal scăderea tranzacțiilor nu a avut efect negativ asupra prețurilor. Prețurile au crescut în ultima perioadă, mai ales recent.
În ultimii 2 – 3 ani au crescut prețurile de vânzare a terenurilor pentru că și ofertele se diminuează pe măsură ce trece timpul. Terenurile oferite spre vânzare sunt mai puține iar proprietarii consideră că au un teren foarte valoros, cum nu mai are nimeni, și atunci îi măresc prețul.
Totuși discrepanța dintre prețurile cerute și cele ofertate nu este foarte mare. Se fac niște oferte pertinente care de multe ori sunt acceptate.
Proprietarii care vor să vândă se hotărăsc repede, mai ales cei care au afaceri și rulează banii, vând sau acceptă condiții de asociere ori condiții de așteptare a autorizației. Cei care sunt rigizi stau cu oferta pe piață și 5 -10 ani.
”De exemplu, am vândut un teren superb, care nu avea cum să nu fie vândut în două – trei luni, ce a stat ofertat pe piață timp de 13 ani. Un teren perfect regulat, cu posibilități bune de construire, într-o zonă superbă, Dorobanții Capitalei. L-am vândut pentru că a fost momentul potrivit, locul potrivit și oferta potrivită, dar terenurile proprietarilor inflexibili stau pe piață foarte mult timp, din cauza neconcordanței dintre prețul cerut și prețul pieței”, spune brokerul imobiliar.
În general, însă, un teren se vinde în medie într-un interval de 3 – 6 luni, indiferent de preț, indiferent de orice ar fi. Pentru că toți clienții așteaptă măcar un certificat de urbanism, un acord al vecinilor dacă există calcan, avize în funcție de particularități, apă, canal, gaz, dacă terenul ridică suspiciuni de afectare a subsolului, de studiu geotehnic.
”În situația în care există o zonă cu pânza freatică ridicată se fac niște studii anterioare, care durează. Orice procedură este, până la urmă, normală dar greoaie, adică durează între 2 și 6 luni orice analiză a unui teren și orice pregătire de vânzare. De multe ori noi le facem anticipat, astfel încât potențialilor clienți să le putem furniza toate aceste detalii, cu acte, nu doar așa, pe vorbe”, mai spune Edmond Cristescu.