Cererea de imobile rezidențiale achiziţionate cu scop comercial a crescut cu 30% la nivel de intenție, în al doilea semestru din 2014, faţă de perioada similară din anul precedent. Mulţi investitori cheltuiesc și peste un milion de euro pentru achiziția de terenuri sau structuri neterminate, pentru a dezvolta apartamente de lux sau cu finisaje medii.
Investitorul în apartamente de închiriat
O astfel de achiziție generează un profit între 5 – 8%, brut, în funcție de specificul fiecărei proprietăți.
Bugetele pentru investiții încep de la 120.000 euro, fie pentru a cumpăra un singur apartament spațios într-o zonă premium, fie pentru a cumpăra două mai compacte. Cea mai bună rată de ocupare a stocului de apartamente oferite spre închiriere este de 85%, în zona de nord a Bucureștiului.
Emanuel Poștoacă, General Manager al Nordis, precizează:
„În timp ce băncile oferă o dobândă la depozitele în euro de 1 – 1,5%, o astfel de investiție produce un randament între 5 si 8%. De exemplu, un apartament cu trei camere, situat în zona Herăstrău – Șoseaua Nordului, cu o suprafață de 120 mp are un preț de achiziție între 180.000 – 200.000 euro, iar chiria obținută este între 1.200-1.300 euro/lună.
Totodată, zona de nord are și un grad de ocupare bun pe partea de rezidențial, de peste 85%. Apartamentele sau proprietățile care sunt de mult timp pe piață, fie au o problemă, fie proprietarii nu au prețul adaptat la cererea existentă pe piață. Un termen mediu, până când se găsește un chiriaș pentru o proprietate ce depășește suma de chirie cerută de 1.000 euro/lună, este între două săptămâni și o lună și jumătate.”
Investitorul în proiecte rezidențiale
Un alt tip de investitor, ce are o suma mai mare pentru investiție, poate opta pentru achiziția unui teren, construirea unui imobil şi apoi valorificarea acestuia, prin închiriere ulterioară sau vânzare de apartamente.
Un astfel de business generează un profit între 30 – 35%, anual, termenul pentru închiderea unui astfel de proiect fiind între 2 ani și 3 ani.
“Pentru a cumpăra un teren în București și a construi un imobil pe el, limita inferioară a investiției se situează în jurul valorii de 450.000 euro, din care 20 – 25% este valoarea terenului. Aici discutăm de un proiect mic, cu număr redus de apartamente, într-o zonă semicentrală sau periferică. De exemplu, între 2013 și 2014, Nordis a asistat un client la derularea și valorificarea unei astfel de investiții într-un proiect de succes, vândut integral, pe un teren situat în zona Crângași. Un proiect mediu, atinge o investiție de 1,5 – 2 milioane de euro, procentul achiziției terenului fiind tot de 20 – 25% ”, recomandă Emanuel Poștoacă.
Investitori români versus investitori străini. Sursele de finanțare ale investitorilor din 2014-2015
În general, companiile străine au alocate bugete de ordinul milioanelor de euro şi se orientează către construcția de imobile rezidențiale sau de birouri, pe care ulterior le vând sau le închiriază.
De obicei sursele de finanțare sunt cele bancare, mai puțin surse proprii, utilizând efectul de levier: împrumut bancar cu ipotecă 5 – 7%/an, cu marjă de profit 35 – 40% din dezvoltarea imobiliară, iar diferența este profit. Capitalul propriu este în acest caz de 25 – 35%, cel solicitat de bănci la acordarea împrumutului.
De cealaltă parte, peste 70% dintre românii care se ocupă de partea de dezvoltare imobiliară, preferă să acumuleze capital și să facă investițiile cu surse proprii. Acest lucru se datorează probabil mentalității noastre vis-à-vis de bănci, a împrumuturilor bancare și a relației relativ dificile pe care mulți dezvoltatori au avut-o în trecut cu băncile.