Prețul mediu de tranzacționare a apartamentelor vechi, la nivel național, a fost de 674 euro/mp, în uşoară creştere față de ultimele şase luni, conform Analizei de piață DARIAN din semestrul întâi din 2015.
La nivelul polilor de dezvoltare s-a înregistrat o stagnare a prețurilor în ultimele şase luni, prețul mediu situându–se la nivelul de 754 euro/mp. La nivelul orașelor mici, nivelul mediu de preţ a fost de la 570 euro/mp, la acelaşi nivel cu cel înregistrat în ultimele şase luni. În marea majoritate a oraşelor, preţurile au înregistrat uşoare aprecieri, fapt care denotă că piaţa imobiliară din România revine încet-încet pe un trend ascendent.
Celălalt segment al pieței imobiliare – apartamente şi case nou construite – a înregistrat şi el o uşoară creştere, ceea ce ne face să credem că şi pe acest segment trendul este unul pozitiv.
Preţul apartamentelor noi a înregistrat o uşoară apreciere, de la 776 euro/mp în semestrul II 2014 la 779 euro/mp în semestrul I 2015.
În Capitală, preţul mediu a rămas neschimbat atât faţă de semestrul anterior, cât şi faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut.
Prețurile medii de tranzacționare aferente caselor și terenurilor au cunoscut o ușoară depreciere la nivel național (0.4% în cazul caselor și 1.4% în cazul terenurilor), comparativ cu perioada smiliară a anului trecut.
Deoarece ultimele 12 luni au adus semnale încurajatoare cu privire la situația economică a țării, piața rezidențială tinde dinspre stabilitate spre creştere.
Un aspect interesant al pieței este orientarea cererii potențiale spre apartamentele construite recent, în detrimentul celor vechi. Apartamentele noi pentru clasa medie și medie-inferioara sunt construite în zonele periferice ale orașelor, prețurile sunt mai mici decât cele ale apartamentelor vechi situate în zone mediane sau periferice și, de multe ori, se acordă un bonus sub forma unui loc de parcare exterior.
În ultimele luni, s-a demarat construcția unor proiecte imobiliare noi, situate în zone periferice ale orașelor, preponderent pentru clasa medie, cu un număr mic de unități, urmând ca după vânzarea acestora să se continue dezvoltarea unei faze noi din proiect.
Preţul apartamentelor vechi
În decursul ultimelor 12 luni, scăderea prețurilor aferente apartamentelor vechi a fost sub 1%, iar în ultimele şase luni s-a înregistrat un uşor reviriment, de aproximativ 0.1%. Această creştere din ultimele şase luni s-a simțit foarte puțin pe piață, de aceea părerea generală a fost mai degrabă de stabilitate a prețurilor. Comparativ cu perioada de început a crizei (anul 2008), preţurile apartamentelor vechi au scăzut cu aproximativ 40% la nivel național.
În semestrul I 2015, în marea majoritate a orașelor prețul mediu s-a menținut în jurul valorii înregistrate în semestrul anterior (15 oraşe), mare parte înregistrând şi creșteri de prețuri (14 oraşe cu maxim de 6.2%). Au existat, de asemenea, şi scăderi (12 oraşe), însă tendința viitoare pare sa fie de creștere, remarcându-se nota de optimism pe acest segment.
În primul semestru din 2015, preţul mediu unitar la nivel naţional s-a situat la nivelul de 674 euro/mp.
În cele 15 oraşe considerate poli de dezvoltare avem preţuri cuprinse între 567 euro/mp la Arad şi 932 euro/mp la Cluj Napoca, calculând astfel o medie la nivelul polilor de 763 euro/mp, similară cu nivelul înregistrat în semestrul trecut, dar cunoscând o depreciere substanțială de 41% faţă de perioada de început a crizei, anul 2008.
La nivelul principalilor poli de dezvoltare, cea mai mare scădere din semestrul I 2015 comparativ cu semestrul II 2014, a fost înregistrată în Bacău (-2.4%), urmată de Iași (-1.8%) și Oradea (-0.9%). Dintre cei 15 poli principali de dezvoltare, şase oraşe au înregistrat mici evoluții negative, trei oraşe au prețuri în stagnare, iar şase orașe (printre care și Capitala) au înregistrat mici creșteri de preţ.
În București s-a înregistrat în semestrul I 2015 o creștere de 0.5% față de semestrul anterior și, respectiv, de 1.5% față de aceeaşi perioadă a anului trecut.
Dintre oraşele mici, cu populaţie sub 125.000 locuitori, apartamentele vechi s-au vândut cu cel mai mare preţ în Buzău şi în Suceava (peste 700 euro/mp), pe când cel mai mic preţ este prezent în Sf. Gheorghe, unde preţul de tranzacţionare a apartamentelor vechi se situează la 430 euro/mp. Pentru semestrul I al anului 2015, media la nivelul oraşelor mici este de 570 euro/mp, în stagnare în ultimele şase luni.
Preţul apartamentelor noi
Comparativ cu perioada de început a crizei (anul 2008), preţurile apartamentelor noi au scăzut cu aproximativ 33%. În decursul ultimelor şase luni prețul mediu a înregistrat o ușoară evoluție pozitivă, de aproximativ 0.4%, trendul în ultimele 12 luni fiind unul similar. Astfel, preţul mediu unitar la nivel naţional în semestrul I din 2015 s-a situat la nivelul de 779 euro/mp. În general, în ultimele şase luni s-a înregistrat o tendință de creștere a prețurilor, atât la nivelul polilor de dezvoltare, cât și la nivelul orașelor mici.
În cele 15 oraşe considerate poli de dezvoltare avem preţuri cuprinse între 748 euro/mp (la Galați) şi 1.137 euro/mp (în București), calculând astfel o medie la nivelul polilor de 909 euro/mp, în ușoară creștere față de perioada similară a anului trecut dar și faţă de semestrul anterior.
Comparativ cu perioada de început a crizei, anul 2008, s-a înregistrat o scădere de 33%.
Dintre oraşele mici, cu populaţie sub 125.000 locuitori, apartamentele noi s-au vândut cu cel mai mare preţ în Râmnicu Vâlcea și Miercurea Ciuc (760 euro/mp), pe când cel mai mic preţ este prezent în Baia Mare, unde preţul de tranzacţionare a apartamentelor noi se situează la 488 euro/mp.
Pentru semestrul I al anului 2015, media la nivelul oraşelor mici este de 634 euro/mp, în stagnare față de anul trecut și în scădere cu 33% faţă de 2008. În ultimele 12 luni s-a înregistrat o mică apreciere a prețurilor, de 0.1%, deși piaţa a simțit mai mult o stagnare a prețurilor.
Case şi vile
În ceea ce privește casele/vilele, s-au luat în considerare doar proprietățile construite sau pentru care s-au realizat revizii capitale începând cu anul 2010, cu grad mediu de finisare, regim de înălțime P+1E sau P+M, în condițiile unor suprafețe construite desfășurate medii (140 – 150 mp) și suprafeţe de teren medii (500 mp).
Cele mai scumpe case/vile s-au vândut în Bucureşti, la un preţ mediu de 1.073 euro/mp, în ușoară creştere cu 0.3% față de semestrul anterior, Capitala fiind și singura localitate cu peste 1.000 euro/mp. Pe locul secund se situează Cluj-Napoca cu un preț mediu de 870 euro/mp, similar cu cel din semestrul trecut. Cele mai mici preţuri de vânzare se regăsesc în continuare în Alexandria (429 euro/mp) şi Botoşani (435 euro/mp).
Dintre oraşele mici, cu populaţie sub 125.000 locuitori, cele mai mici prețuri s-au înregistrat la Botoșani cu o medie de 435 euro/mp și Piatra Neamț cu 440 euro/mp.
În semestrul analizat, prețul mediu înregistrat la nivel național la tranzacționarea caselor a fost de 573 euro/mp, continuându-se tendința de depreciere uşoară (-0,1%).
Terenuri
În ceea ce privește terenurile, trebuie făcută o distincție clară între terenurile cu destinație agricolă și cele pentru dezvoltări.
Tranzacţiile cu terenurile pentru dezvoltări imobiliare s-au intensificat în ultimele şase luni, în special în Capitală unde s-au tranzacționat terenuri pretabile pentru proiecte comerciale (în special pentru clădiri de birouri situate în noul pol de afaceri din zona Barbu Văcărescu – Calea Floreasca și proximitatea Mall Promenda).
Terenurile agricole continuă să fie căutate în ciuda faptului că, de la începutul anului 2012, acestea s-au scumpit cu aproximativ 50%, înregistrând cea mai spectaculoasă apreciere dintre toate sectoarele pieței imobiliare.
Terenuri pentru dezvoltare
Numărul tranzacțiilor cu terenuri pentru dezvoltare s-a intensificat în prima jumatate a anului 2015, mai ales în Capitală. Investitorii s-au orientat către cele aflate în zone uşor accesibile, pentru care vizibilitatea ridicată şi accesibilitatea din punctul de vedere al transportului public şi accesului auto au fost printre principalele criterii de selecţie. De asemenea, a existat preponderent interes către zone deja consacrate pe anumite tipuri de dezvoltări imobiliare și mai puțin pe zone în curs de dezvoltare.
Pentru segmentul rezidenţial, dezvoltatorii au căutat terenurile cu toate autorizaţiile de urbanism valabile, în timp ce pentru sectorul de birouri ţinta au constituit-o cele cu acces facil la mijloacele de transport în comun, dar şi la zonele comerciale. Pentru sectorul industrial, cerere mai ridicată s-a înregistrat din partea companiilor care au deja parcuri logistice sau de producţie în Romania şi care doresc să-şi extindă aceste parcuri industriale.
Deși, în comparaţie cu perioada similară a anului trecut, preţurile nu au cunoscut o depreciere considerabilă (aproximativ 1%), faţă de începutul crizei – la jumătatea lui 2008 – la nivel naţional preţul terenurilor a scăzut cu aproximativ 61%.
Un argument în favoarea scăderii continue a preţurilor la terenuri l-a constituit faptul că, spre deosebire de piaţa locuinţelor, care a fost susţinută de programul Prima Casă, în cazul terenurilor nu a existat nicio pârghie care să menţină preţul. De asemenea, marja de negociere în cazul terenurilor este mai ridicată decât în cazul locuinţelor. Este de remarcat scăderea foarte mică a prețurilor din ultimele şase luni (0.3%), slab simțită în piață, iar tendința viitoare este de stabilitate a pieței.