De luni de zile, cei care vor să cumpere o casă speră că prețurile vor scădea, iar dezvoltatorii sunt îngrijorați tocmai de această mișcare a pieței.
În timp ce un răspuns definitiv nu poate fi dat, dr. Sebastian Sipos-Gug, cercetătorul EECFA pentru România, a analizat mai mulți factori care ar putea modifica tendințele pe pieța rezidențială.
Care sunt punctele dificile
Piața rezidențială din România se află într-o situație dificilă. Având în vedere prețurile ridicate, precum și creșterea dobânzilor ipotecare, accesibilitatea locuințelor a scăzut, în ciuda creșterii ponderate a salariilor. Aceasta a contribuit la diminuarea cererii.Din punctul de vedere al ofertei, costurile crescute de construcție, finanțarea dificilă și incertitudinea economică globală nu conoferă încredere investitorilor.
Ce trebuie avut în vedere
Pe de altă parte, există o mulțime de motive pentru a fi (cu precauție) optimiștiÎn februarie, Banca Națională a României a decis să nu mai crească dobânzile, invocând o ușoară îmbunătățire a perspectivelor economiei.Inflația poate, de asemenea, să stimuleze investițiile imobiliare, deoarece casele tind să fie un depozit de valoare mai bun decât alte active în perioadele de inflație ridicată.Prețurile energiei au scăzut împreună cu petrolul Brent, tranzacționat la 80-86 dolari în ianuarie 2023. Aceasta este peste media sa pe termen lung, dar departe de prețurile de 110-120 dolari din trimestrul II 2022.Românilor le place să dețină proprietăți imobiliare, România fiind țara cu cea mai mare pondere a proprietății locuințelor din UE (96% în 2020, față de media europeană de 70%, sursa: Eurostat). Aceasta înseamnă că cererea de locuințe noi este în general mare, indiferent de condițiile economice.O parte semnificativă a creditelor ipotecare din ultimii ani au fost emise în lei cu termene fixe de dobândă de 5 ani sau mai mult, ceea ce le face destul de rezistente la șocurile pe termen scurt.
Un centru comercial din provincie va fi extins si reabilitat
Situația din prezent
În ciuda unui început dificil, vânzările imobiliare din 2022 au fost comparabile cu cele din 2021 (+0,2%, sursa: ANCPI) și astfel, cel puțin din acest punct de vedere, piața pare să fie relativ stabilă, deci balanța s-ar putea înclina oricum.
Din punct de vedere regional, jumătatea de nord a țării a avut mai multe șanse să înregistreze o scădere a tranzacțiilor. Bucureștiul rămâne cea mai activă piață, 1 din 5 vânzări imobiliare înregistrate în România în 2022 având loc în Capitală.
Privind tendințele pe termen lung, numărul vânzărilor în 2022 a fost mai mare cu 29% decât cel din 2019, dar tot sub vârfurile din 2015 (-21%) și 2008 (-31%) și, astfel, s-ar părea că ne îndreptăm spre un alt punct de cotitură în ciclul pieței.
Din perspectiva prețurilor, există unele semnale că prețurile solicitate au început să scadă, cu toate acestea, cel puțin în trimestrul III 2022, acest lucru nu s-a tradus într-o scădere a prețurilor de tranzacționare.
Casele sunt mai mult investiții decât spații de locuit
Deși nu sunt disponibile date oficiale, o parte semnificativă a caselor nou construite au fost achiziționate ca un activ de investiții, mai degrabă decât pentru a fi locuite de către proprietar. Între 2015 și 2019, creșterea prețurilor a depășit inflația și nivelul chiriilor. Împreună cu o rată scăzută a dobânzii de referință, care a făcut ca împrumuturile să fie accesibile și a făcut ca economiile să ofere randamente mai mici decât rata inflației, mulți investitori de retail au apelat la imobiliare, piața rezidențială fiind cea mai accesibilă.
Pe măsură ce inflația a crescut în 2022 (+13,8% medie anuală), prețurile rezidențialelor nu au urmat același trend. În condițiile în care inflația se așteaptă să rămână ridicată în 2023 și 2024 (+10,8% și +5,7%, conform previziunilor CNP, sau +9,7% și +5,5% conform previziunilor CE), atractivitatea investiției în proprietăți rezidențiale s-ar putea diminua, afectând cererea, tranzacțiile și ducând la prețuri mai mici.
AccesibilitateÎn timp ce în 2007, cu salariul mediu lunar se puteau cumpăra 0,20 mp într-un apartament cu două camere de dimensiuni medii, acest indicator a crescut constant până la aproximativ 0,50 mp în 2020. Cu toate acestea, a scăzut la 0,45 mp în 2022, făcând casele mai puțin accesibile. În plus, în 2022 s-a ajuns la o creștere de 82% a ratelor dobânzilor la creditele pentru locuințe noi. Pe măsură ce inflația scade, împrumuturile ar putea deveni mai accesibile, cu un impact pozitiv asupra cererii de bunuri imobiliare rezidențiale atât pentru locuințe, cât și pentru investiții.
Citiți revista ARENA Construcțiilor nr. 8/ noiembrie-decembrie 2022
