În ultima perioadă, legiuitorul român a adoptat un pachet semnificativ de modificări şi completări cu privire la Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, republicată, cu modificările şi completările ulterioare („Legea nr. 50/1991”) şi Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismului, cu modificările şi completările ulterioare („Legea nr. 350/2001”), cu scopul clarificării şi corelării disfuncţionalităţilor generate de contradicţiile prezente între aceste două legi. Cu toate acestea, anumite neconcordanţe subzistă şi dau naştere în continuare unor probleme în practică.
Un astfel de aspect problematic îl reprezintă neconcordanţa în ceea ce priveşte necesitatea certificatului de urbanism la diferite operaţiuni notariale privind circulaţia imobiliară, precum dezmembrări, alipiri sau constituirea unor servituţi de trecere.
Astfel, în prezent, Legea nr. 50/1991 prevede faptul că certificatul de urbanism se emite, printre altele, pentru operaţiuni notariale privind circulaţia imobiliară, atunci când respectivele operaţiuni au ca obiect comasarea, respectiv dezmembrarea terenurilor din/în cel puţin 3 parcele, sau pentru împărţeli ori comasări de parcele solicitate în scopul realizării de lucrări de construcţii şi de infrastructură, precum şi pentru constituirea unei servituţi de trecere cu privire la un imobil [art. 6 alin. (6) lit. c)].
În aceste condiţii, Legea nr. 50/1991 statuează necesitatea certificatului de urbanism pentru două categorii distincte de operaţiuni de comasare/dezmembrare, respectiv când comasarea/dezmembrarea se face din/în cel puţin 3 parcele precum şi atunci când comsarea/dezmembrarea se efectuează în scopul realizării de lucrări de construcţii, indiferent de numărul parcelelor din/în care urmează a se comasa/dezmembra respectivul teren.
În susţinerea acestei interpretări stau şi prevederile Normelor Metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 aprobate prin Ordinul nr. 839/2009 emis de Ministrul Dezvoltării Regionale şi Locuinţei, care dispun la art. 30 alin (5), faptul că „Certificatul de urbanism se mai emite (…) atunci când operaţiunile respective au ca obiect împărţeli ori comasări de parcele solicitate în scopul realizării de lucrări de construcţii, precum şi constituirea unei servituţi de trecere cu privire la un imobil.”
Pe de altă parte, Legea nr. 350/2001 instituie faptul că „Certificatul de urbanism trebuie emis pentru adjudecarea prin licitaţie a lucrărilor de proiectare şi de execuţie a lucrărilor publice, precum şi pentru întocmirea documentaţiilor cadastrale de dezmembrare a terenurilor situate în intravilanul localităţilor, în cel puţin trei parcele, atunci când operaţiunile respective au ca obiect realizarea de lucrări de construcţii şi de infrastructură.” [art. 29 alin. (2), teza I].
Astfel, Legea nr. 350/2001 indică necesitatea certificatului de urbanism pentru dezmembrare numai atunci când din această operaţiune rezultă trei parcele, având totodată ca obiect realizarea de lucrări de construcţii, fără a face o distincţie între aceste două categorii, ci, mai mult decât atât, reglementându-le ca două condiţii cumulative.
Totodată, Legea nr. 350/2001, în forma în vigoare la acest moment, nu mai reglementează necesitatea certificatului de urbanism la operaţiunile de alipire/comasare sau pentru constituirea de servituţi de trecere.
Din cauza acestor neconcordanţe legislative, spre exemplu, au existat situaţii în care o autoritate a refuzat emiterea unui certificat de urbanism pe motiv că operaţiunea de dezmembrare se efectua „doar în două loturi”, deşi aceasta avea ca scop realizarea de lucrări de construcţii.
În astfel de situaţii, este suficient ca solicitantul să se mulţumească cu un simplu refuz din partea autorităţii de a emite certificatul de urbanism, bazat pe faptul că Legea nr. 350/2001 nu instituie o asemenea obligaţie?
În caz afirmativ, respectivul act este susceptibil de a fi anulat, în caz contrar, un prim demers putând fi depunerea unei adrese de clarificare a cadrului legislativ aplicabil. În situaţia în care, în continuare autoritatea refuză emiterea certificatului de urbanism, următorul pas ar fi reprezentat de chemarea în judecată a respectivei autorităţi, pentru ca instanţa de judecată să pronunţe o hotărâre prin care o obligă la emiterea acestuia.
În principiu, operaţiunile cadastrale de alipire/dezmembrare efectuate cu privire la un teren nu ar trebui să afecteze valabilitatea titlului de proprietate, acestea fiind operaţiuni de natură tehnică. Cu toate acestea, actele încheiate cu privire la un teren pot fi considerate ca făcând parte din istoricul de titlu asupra respectivului teren, astfel că într-o interpretare formalistă, o potenţială cauză de nulitate a acestora poate conduce la anularea titlurilor prin care a fost dobândit ulterior dreptul de proprietate.
În concluzie, ar fi necesar ca legiuitorul român să se aplece cu precădere asupra clarificării contradicţiilor dintre Legea nr. 50/1991 şi Legea nr. 350/2001, prezentate mai sus, poate chiar cu prilejul Legii de aprobare a Ordonanţei de Urgenţă nr. 100/2016 pentru modificarea şi completarea acestor două legi.