Piața de închiriere rezidențială din Rusia se află acum în stadiul incipient de dezvoltare: proiectele profesionale abia încep să apară și aproape întreaga ofertă este alcătuită din unități private de pe piața neorganizată, potrivit unei analize făcută de Andrey Vakulenko – Macon Realty Group, EECFA Russia.
Cu toate acestea, participarea activă a statului și setul preconizat de măsuri pentru stimularea dezvoltatorilor și susținerea cererii de locuințe de închiriat ar trebui să contribuie la dezvoltarea activă a segmentului: până în 2030 este planificată construirea a cel puțin 45 de milioane de mp de case de închiriat.
În același timp, potențialul pe termen lung este estimat de experții pieței la nivelul a cel puțin 20% din fondul total de locuințe din Rusia, cu valoarea actuală de 6% (în termeni absoluți, aproximativ 520 milioane mp). Chiar și cu realizarea parțială a potențialului indicat, locuințele de închiriat vor juca cu siguranță un rol major pe piața construcțiilor rusești în următorii ani.
Piața actuală de închiriere
Oferta totală de închiriere în Rusia este estimată la 240 miliarde mp, cu aproximativ 97% închiriată de persoane private și majoritatea acestora nefiind înregistrate oficial, fără taxe plătite.
Cu toate acestea, proprietățile profesionale de închiriat (apart-hoteluri, clădiri de apartamente, conviețuire etc.) în întreaga Rusia totalizează aproximativ 60 de unități, dintre care 45 situate în Moscova și Sankt Petersburg.
În ciuda ofertei actuale relativ scăzute, totuși segmentul se dezvoltă destul de activ: în ultimii 3 ani, piața a crescut de 1,6 ori ca număr de proiecte și, probabil, va continua să crească rapid pe termen mediu, deoarece 31 de proiecte noi sunt în construcție cu 18,2 mii de locuințe (acum volumul ofertei pe piață este de aproximativ 10,4 mii de locuințe și aproximativ 3,3 mii de paturi în conviețuire).
Aproape 150 de unitati locative noi, in autorizare intr-un municipiu
Planuri de reglementare
Dezvoltarea activă a agențiilor de închiriere profesionale, necesitatea de a reglementa piața de închiriere aflată în umbră, precum și politica actuală a statului de îmbunătățire a condițiilor de viață din Rusia în general, au condus la noi inițiative legislative cu trei obiective principale:
1) crearea condițiilor pentru dezvoltarea în continuare a pieței formale;
2) înăsprirea reglementării segmentului informal;
3) crearea unui stoc mare de locuințe de închiriere socială în condiții preferențiale pentru cetățenii cu salarii sub medie care nu își permit să încheie o ipotecă.
În august 2021, Ministerul Construcțiilor a propus o serie de modificări la actualul program de stat intitulat „Furnizarea de locuințe accesibile și confortabile și utilități pentru cetățenii Federației Ruse”.
Deși modificările planificate nu au fost încă adoptate și sunt examinate de experți anticorupție, este foarte probabil ca acestea să intre în vigoare.
Principalele măsuri ale programului de stat pentru segmentul de închiriere sunt:
1) stimulente fiscale, inclusiv construirea sau locuințe de închiriat prin mecanisme de investiții colective,
2) deducere fiscală în sumă egală cu plățile de chirie,
3) construirea sau amenajarea de locuințe de închiriat prin Scheme Parteneriat Public Privat,
4) subvenționarea chiriei și
5) furnizarea de terenuri în condiții preferențiale.
Aceste măsuri vor asigura un volum anual de construcție de locuințe de închiriat de aproximativ 5 milioane mp până în 2030.
Etapele implementării sunt următoarele:
- Până la sfârșitul anului 2021: vor fi dezvoltate stimulente fiscale, condiții preferențiale pentru furnizarea de terenuri și conectarea rețelele de utilități.
- Până în 2024: trebuie creată o piață de închiriere complet transparentă și legală,
- Până în 2030: 45 milioane mp de locuințe închiriate construite (între 2022 și 2030).
Locuințe sociale de închiriat
Schimbările planificate urmează să creeze segmentul de locuințe sociale de închiriat, în principal prin intermediul companiei de stat DOM.RF, care este în prezent una dintre principalele instituții financiare pentru dezvoltarea sectorului locuințelor din Rusia. Aceștia intenționează să ofere chirie preferențială pentru persoanele care au nevoie de condiții mai bune de locuință și pentru cetățenii cu venituri sub medie care nu își permit să facă un credit ipotecar pentru a cumpăra locuințe proprii.
Statul va subvenționa până la 80% din tariful de închiriere pentru aceste categorii de cetățeni.
În 2021–2024 vor fi alocate aproximativ 650 miliarde de ruble în acest scop.
Este planificată atragerea investitorilor și dezvoltatorilor privați pentru a implementa proiecte de locuințe sociale.
Diferența dintre rata preferențială redusă și valoarea chiriei pe piață va fi acoperită de bugetul de stat, astfel încât va fi compensată pierderea de profitde către dezvoltatori. Măsurile ar trebui să stimuleze construcția de noi case de închiriat și să crească atractivitatea segmentului pentru dezvoltatorii care anterior nu erau interesați de astfel de proiecte din cauza perioadelor lungi de recuperare și a nivelului ridicat de riscuri de piață.
Un alt domeniu important al regulamentului pentru a contribui la dezvoltarea de locuințe de închiriat în cadrul proiectelor profesionale îl constituie măsurile de creștere a transparenței pieței informale.
Potrivit estimărilor experților, peste 90% din locuințele din Rusia sunt închiriate de către proprietarii care nu plătesc taxe. Chiar dacă situația s-a îmbunătățit ușor după intrarea în vigoare a legii privind lucrătorii independenți, care a redus rata impozitului pentru închirierea locuințelor de la 13% la 4% (în mai multe condiții), dar cea mai mare parte a pieței rămâne în umbră.
Autoritățile intenționează să rezolve această problemă prin introducerea măsurilor în 2021-2024.
Începând cu septembrie 2021, pașii reali sunt încă în discuție și nu s-au luat încă decizii specifice, dar, în general, sunt planificați următorii pași:
- un sistem electronic unificat pentru toate tranzacțiile de leasing rezidențial cu date din registru transferate direct la biroul fiscal;
- un contract de închiriere standard pentru a proteja drepturile chiriașilor,
- un registru online unic al proprietarilor care închiriază locuințe,
- pentru a reglementa relațiile dintre chiriași și proprietari va fi creată o companie specială de stat ca intermediar între părți,
- sancțiuni pentru neprezentarea datelor privind închirierea de proprietăți rezidențiale și
- o „listă neagră” publică a proprietarilor de case care se sustrag de la obligațiile fiscale.
Deși acest lucru va spori probabil securitatea tranzacțiilor de închiriere pentru chiriași, principala dificultate a tranziției către noul sistem va fi aceea că proprietarii de locuințe sunt voluntari să se înregistreze, să transfere datele lor și să înceapă să plătească impozite. Astfel, este planificat să se ofere stimulente fiscale proprietarilor care respectă noile reguli cu bună credință și să se dezvolte măsuri suplimentare de sprijin, cum ar fi posibilitatea introducerii unui sistem de garanții din partea unei companii intermediare împotriva neplăților pentru proprietari, precum și asigurarea împotriva rezilierii anticipate a contractului unilateral de către chiriaș, printre altele. De asemenea, se presupune că penalitățile vor fi introduse treptat cu o perioadă lungă de tranziție.
În ciuda tuturor avantajelor, reglementarea pieței de închiriere informale va duce la creșterea taxelor de închiriere: taxele suplimentare și alte costuri pe care proprietarii le vor avea la trecerea la noul sistem vor fi transferate către chiriași. Acest lucru va crește concurența pieței informale cu proprietăți de închiriere formale care, în medie, sunt mult mai scumpe decât închirierea de case de la persoane fizice, limitând cererea pentru acestea.
Pe termen mediu, piața locuințelor de închiriere din Rusia ar trebui să sufere o schimbare considerabilă în urma participării statului, stimulând cererea și oferta pe această piață, precum și reglementând segmentul său informal. Apariția de noi case de închiriat și apart-hoteluri va depinde de o serie de factori diferiți, dar, în general, așteptările pentru dinamica ulterioară a pieței de închiriere sunt pozitive, făcându-l unul dintre potențiali factori de creștere a pieței construcțiilor din Rusia.
Citiți revista ARENA Construcțiilor nr. 6/septembrie 2021
