Avocat Adina Moldovan & Avocat Partener Cristian Guia, Eversheds Sutherland Romania
Legea nr. 207/2025 („Legea Nordis”) nu reprezintă doar un amendament legislativ, ci marchează o schimbare importantă în echilibrul dintre dezvoltatori și cumpărători. Ea a fost conturată în contextul dificultăților generate de prăbușirea Nordis și de alte proiecte abandonate, situații care au lăsat numeroși promitenți-cumpărători în fața unor promisiuni neîndeplinite și a unor avansuri dificil de recuperat.
Totuși, atunci când o lege este adoptată într-un climat de presiune publică, există riscul ca rigoarea tehnică să fie afectată de urgența momentului. Din această perspectivă, nici Legea Nordis nu este lipsită de astfel de provocări. Cu toate acestea, înainte de a insista asupra zonelor de incertitudine, este firesc să privim mai întâi partea constructivă a intervenției legislative — acele mecanisme care încearcă să corecteze dezechilibrele trecutului și să ofere un minim cadru de protecție.
I. CE E BUN: MERITELE REALE ALE LEGII
Dincolo de criticile ce i-au fost aduse pana in prezent, Legea Nordis marchează totuși o serie de progrese semnificative: (1) publicitatea – mecanismul de preapartamentare și obligativitatea notării în cartea funciară conferă promitentului-cumpărător o veritabilă opozabilitate față de terți, reducând riscul ca drepturile sale să fie eludate prin tranzacții ulterioare; (2) forma autentică – intervenția notarului aduce un plus de siguranță, prin informarea și consilierea juridică oferite la momentul semnării; (3) contul dedicat – chiar dacă nu este lipsit de imperfecțiuni, acesta introduce un grad necesar de trasabilitate și descurajează utilizarea necorespunzătoare a fondurilor.
Aceste elemente conturează un nucleu de protecție care, în mod real, consolidează poziția cumpărătorului și disciplinează, cel puțin în plan formal, conduita dezvoltatorilor.
Și totuși, tocmai în jurul acestor mecanisme — esențiale pentru buna funcționare a legii — apar o serie de întrebări sensibile. Ele țin nu atât de intenția legiuitorului, cât de claritatea și coerența instrumentelor juridice utilizate. De aici decurge necesitatea unei analize critice a zonelor în care Legea Nordis rămâne ambiguă sau insuficient articulată.
II. NECLARITĂȚI CRITICE: UNDE LEGEA TACE SAU SE BÂLBÂIE
1. Noțiunea de „dezvoltare a proiectului” – Terra incognita
Legea Nordis permite utilizarea avansurilor „numai în scopul dezvoltării proiectului”. Însă ce înseamnă concret „dezvoltare”? Textul legal nu oferă o definiție, iar această lacună are consecințe practice semnificative. Se conturează astfel două scenarii:
Scenariul A presupune o interpretare extensivă, în care „dezvoltarea” acoperă în general costurile proiectului, inclusiv cele auxiliare (soft costs). Deși mai aproape de logica investiției, această interpretare așteaptă încă validarea oricăror autorități de control care pot să adopte oricând, în absența oricăror norme de aplicare, o interpretare restrânsă (excluzând, de exemplu, costurile de marketing), ce poate duce inclusiv la aplicarea de sancțiuni.
Scenariul B – în care se adoptă o viziune restrictivă, limitând „dezvoltarea” la lucrările de construcție directe (hard costs), precum materiale și manoperă. Cheltuielile indirecte — proiectare, studii geotehnice, taxe, management sau marketing — ar trebui acoperite din resurse proprii, reducând semnificativ plafonul utilizabil din avansuri pentru execuția efectivă. Nu îmbrățișăm acest ultim scenariu, în măsura în care legea nu distinge și nici nu identificăm vreun avantaj suplimentar pentru promitenții cumpărători/vânzători în aplicarea unei asemenea interpretări restrictive.
În fond, lacuna esențială rămâne aceeași: lipsa unei definiții legale sau a unor norme de aplicare lasă actorii pieței într-o zonă de incertitudine. Fiecare va interpreta după propria toleranță la risc – iar uniformitatea aplicării va fi zero.
2. Momentul „finalizării părții de rezistență” – Când se cheltuiește procentul maxim de 20%?
Legea condiționează cheltuirea procentului maxim de 20% pentru instalații de „finalizarea părții de rezistență”. Dar ce înseamnă în acest context, termenul de „finalizare”? Astfel, în viziunea noastră, posibile interpretări ar putea asimila termenul de „finalizare” după caz cu: (a) Recepția la terminarea lucrărilor pentru structura de rezistență? (b) Procesul-verbal de faze determinante pentru structură? Posibil, dar legea nu trimite explicit la acesta. (c) Declarația dirigintelui de șantier? Prin ce formă?
Problemă practică: În absența unui document formal care să ateste „finalizarea părții de rezistență” dezvoltatorul care demarează lucrările de instalații și utilizează avansurile se expune unor contestări ulterioare. Cine are competența de a certifica acest moment? Cum poate fi dovedit? Va accepta ISC un simplu raport al dirigintelui de șantier?
3. Rolul dirigintelui de șantier – Gatekeeper fără responsabilitate?
Legea transformă dirigintele într-un „gardian” al fluxurilor financiare. Dar ce se întâmplă când: (a) Dirigintele refuză să aplice ștampila din motive subiective sau din exces de prudență? (b) Dirigintele solicită onorarii suplimentare pentru «noua responsabilitate»?
Legea nr. 10/1995 prevede obligații pentru diriginte, dar NU prevede o sancțiune specifică pentru refuzul nejustificat de a aplica ștampila. Iar Regulamentul de verificare și expertizare tehnică (HG 742/2018) nu anticipează acest rol financiar. Rezultat: dezvoltatorul poate fi blocat de propria echipă tehnică.
4. Corelația cu insolvența – Contul dedicat vs. masa credală
Dacă dezvoltatorul intră în insolvență, fondurile din contul dedicat intră în masa credală? Legea Nordis tace. Legea nr. 85/2014 privind procedurile de prevenire a insolvenței prevede principiul tratamentului egal al creditorilor (pari passu). Promitenții-cumpărători au ipotecă legală, dar aceasta se exercită asupra imobilului – nu asupra contului.
Problemă Practică: Un dezvoltator cu 50 de promitenți-cumpărători intră în faliment. În contul dedicat sunt 500.000 EUR. Creditorii bancari (cu ipoteci anterioare), ANAF, furnizorii – toți vor concura pentru acești bani. Promitenții-cumpărători vor fi probabil creditori chirografari pentru diferența neacoperită de ipoteca legală – adică vor primi câțiva cenți la euro.
5. Forma autentică – Cost suplimentar, protecție reală?
Obligația autentificării promisiunilor implică costuri și formalități suplimentare, care de la caz la caz, pot fi suportabile sau nu de către diferiții promitenți-cumpărători . sume care, în cazul eșecului tranzacției, pot fi pierdute de cel care le-a înaintat.
Forma autentică, deși văzută ca un mijloc suplimentar de protecție a promitenților cumpărători, nu oferă însă protecție totală: nu garantează împotriva insolvabilității dezvoltatorului, nici împotriva unei construcții neterminate, iar protecția față de un preț nefavorabil este doar parțială, notariatul informând, dar fără a negocia. Principalul beneficiu rămâne în continuare opozabilitatea față de terți, beneficiu care, în mare parte, exista deja prin notarea promisiunii sub semnătură privată în cartea funciară.
6. Proiecte cu faze multiple – Puzzle fără instrucțiuni
Multe proiecte imobiliare mari au autorizații de construire care prevăd execuția în FAZE (de exemplu Faza 1: Blocurile A și B; Faza 2: Blocurile C și D.
Astfel, la o primă vedere, Legea Nordis pare să tacă complet pe marginea acestui scenariu, des întâlnit în practica diferiților dezvoltatori din piața românească, fapt ce naște, în mod natural, o serie de întrebări:
(1) CONTUL DEDICAT: Se deschide un singur cont pentru întreaga AC sau câte un cont per fază? Dacă un singur cont, cum se separă fondurile pentru Faza 1 de cele pentru Faza 2? Dacă conturi separate, pe ce bază legală se deschid, dat fiind că există o singură AC?
(2) PREAPARTAMENTAREA: Trebuie făcută pentru întregul proiect din AC sau poate fi făcută pe faze? Dacă pentru întregul proiect, dezvoltatorul trebuie să deschidă CF-uri pentru unități din Faza 2 înainte de a începe Faza 1. Dacă pe faze, ce bază legală permite fracționarea?
(3) PLAFONUL CUMULAT DE MAXIMUM 45%: Se calculează per proiect (toată AC) sau per fază/bloc? Dacă per proiect, dezvoltatorul care a încasat 45% pe Faza 1 nu mai poate încasa nimic pe Faza 2 până la finalizarea Fazei 1. Dacă per fază, textul legii nu susține explicit această interpretare.
(4) «FINALIZAREA REZISTENȚEI»: Trebuie finalizată rezistența întregului proiect sau doar a blocului/fazei pentru care se solicită avansul de maximum 25%? Un dezvoltator care execută simultan 4 blocuri poate încasa cei maximum 25% pentru Blocul A dacă doar Blocul A are rezistența finalizată?
(5) EXECUȚIA SIMULTANĂ VS. SECȚVENȚIALĂ: Dacă dezvoltatorul are AC pentru 2 faze și alege să le execute simultan, cum se gestionează fluxurile? Poate folosi avansurile din Faza 1 pentru costuri comune (infrastructură de șantier, utilități provizorii) care deservesc și Faza 2? Sau fiecare leu din avansul Fazei 1 trebuie să meargă DOAR pe lucrări strict atribuibile Fazei 1?
(6) RECEPȚIA PARȚIALĂ: Legea nr. 50/1991 permite recepția parțială pentru părți din construcție care pot fi utilizate independent. Poate dezvoltatorul preda unitățile din Faza 1 după recepția parțială, în timp ce Faza 2 este în execuție? Legea Nordis nu menționează recepția parțială.
SCENARIU PRACTIC – DEZVOLTARE SECVENȚIALĂ: Dezvoltatorul obține AC pentru Faza 1 (Blocuri A+B) și Faza 2 (Blocuri C+D). Alege să execute secvențial: întâi Faza 1, apoi Faza 2. Face preapartamentarea pentru Faza 1, încheie promisiuni, încasează avansuri, finalizează și predă Faza 1. Apoi repetă procesul pentru Faza 2, asigurând astfel un grad ridicat de claritate– fiecare fază funcționează ca un mini-proiect.
SCENARIU PRACTIC – DEZVOLTARE SIMULTANĂ: Dezvoltatorul execută ambele faze în paralel. Face preapartamentarea pentru întreg proiectul, încheie promisiuni pentru toate blocurile, încasează avansuri. PROBLEMĂ MAJORĂ: Un singur cont dedicat pentru ambele faze? Cum se demonstrează că avansul pentru Blocul A a fost folosit DOAR pentru Blocul A, când infrastructura de șantier este comună? Dacă ISC consideră că fondurile au fost «mixate» – sancțiune de 1% din cifra de afaceri.
LACUNA CRITICĂ: Legea Nordis pare că a fost gândită pentru modelul „un proiect = o construcție = o autorizatie”, concentrându-se preponderent asupra condiției promitentului-cumpărător, ignorând astfel consecințele pe care noua modificare legislativă o poate cauza în activitatea dezvoltatorului, promitent-vânzător. Realitatea pieței este mult mai complexă: ansambluri rezidențiale cu multiple blocuri, faze de dezvoltare întinse pe 5-10 ani, autorizații care acoperă sute de unități. Fără clarificări, aceste proiecte vor fi fie imposibil de finanțat, fie permanent în risc de sancțiune.
7. Necesitatea unui regulament intern – Self-help în lipsa normelor de aplicare
În lipsa normelor de aplicare, dezvoltatorii prudenți ar trebui să își elaboreze un REGULAMENT INTERN de gestionare a avansurilor. Acesta ar trebui să cuprindă:
(A) DEFINIȚII INTERNE: Ce înseamnă „dezvoltarea proiectului” pentru societate (listă exhaustivă de cheltuieli eligibile); ce document marchează „finalizarea rezistenței” (ex: proces-verbal de faze determinante semnat de diriginte și RTE); ce prag de variație a suprafeței constituie „modificare semnificativă” (ex: ±3%).
(B) PROCEDURA DE ȘTAMPILARE: Circuit intern pentru obținerea ștampilei «bun de plată» de la diriginte/persoana responsabilă; termene; documente suport (situații de lucrări, proces-verbal de recepție calitativă, factură, bon de transport materiale); procedura de escaladare în caz de refuz; alternativă dacă dirigintele este indisponibil (concediu, demisie, deces).
(C) EVIDENȚA CONTABILĂ: Sistem de codificare a cheltuielilor per proiect/fază/bloc; reconciliere lunară între contul dedicat și evidența de șantier; arhivare electronică și fizică a documentelor justificative (minimum 10 ani, conform termenului pentru vicii ascunse).
(D) GESTIONAREA FAZELOR: Dacă proiectul are mai multe faze, regulamentul va stabili dacă se deschide cont separat per fază sau un singur cont cu analitică distinctă; cum se alocă costurile comune; care este momentul «finalizare rezistență» pentru fiecare fază.
(E) AUDIT INTERN: Verificare trimestrială de conformitate cu Legea Nordis; raportare către consiliul de administrație; acțiuni corective; pregătirea pentru eventuale controale.
IMPORTANT: Un regulament intern NU înlocuiește normele de aplicare și NU garantează că interpretarea dezvoltatorului va fi acceptată de ISC sau instanțe. Dar demonstrează bună-credință, diligență și poate fi folosit ca probă în caz de litigiu.
III. CONCLUZII: ÎNTRE PROTECȚIE ȘI PARALIZIE
Departe de a fi epuizat subiectul putem spune că Legea Nordis nu este o simplă ajustare. Este o restructurare de paradigmă care va selecta piața. Dezvoltatorii subcapitalizați, dependenți exclusiv de avansuri pentru finanțare, vor ieși din piață. Dezvoltatorii cu capital propriu solid sau cu acces la creditare bancară vor prospera într-un mediu mai puțin concurențial. Ambiguitățile legislative vor fi clarificate de jurisprudență – dar la ce cost pentru cei care vor fi primii în instanță?
CE LIPSEȘTE? (1) Norme de aplicare care să definească „dezvoltarea proiectului”, „finalizarea rezistenței”, „modificarea semnificativă a suprafeței”; (2) Corelația cu Legea insolvenței pentru protecția fondurilor din contul dedicat; (3) Sancțiuni pentru diriginți care refuză nejustificat aplicarea ștampilei „bun de plată”.
CE FUNCȚIONEAZĂ? Publicitatea prin CF (preapartamentare + notare), forma autentică pentru informare, contul dedicat pentru trasabilitate, ipoteca legală pentru garanție. Acestea sunt pași reali spre protecția cumpărătorului.
CAVEAT FINAL: Acest articol identifică neclarități și riscuri din perspectiva textului actual al legii. Normele de aplicare, practica ISC, jurisprudența viitoare și eventualele modificări legislative vor clarifica multe dintre aceste probleme. Până atunci, prudența raportată la apetitul de risc al fiecărui dezvoltator este singurul scut.