Vânzările rezidențiale vor trece printr-o perioadă de stagnare și de corecție. Dacă după primul an de pandemie, optimismul pe piața imobiliară rezidențială revenise la nivelurile de dinainte de criza sanitară, în prezent se confruntă cu noi provocări care pot avea consecințe mari, afirmă Andreea Hamza, director al Departamentului de Living din cadrul firmei JLL România.
Analiștii firmei au luat în calcul patru factori esențiali care influențează în acest moment evoluția pieței rezidențiale: condițiile de creditare mai aspre, inflația, creșterea costurilor de construcție, conflictul din Ucraina.
Andreea Hamza spune: „Fiecare ciclu economic are caracteristicile sale, iar achiziția de proprietăți imobiliare va fi întotdeauna o formă de investiții. Piața imobiliară actuală traversează o serie de provocări pe planuri diferite, însă considerăm că pentru acest sector întregul mix de factori reprezintă o perioadă de reașezare și de corecție.
Apariția conflictului din Ucraina a influențat categoric activitatea pe segmentul de vânzare, care se afla pe un trend ascendent înainte de acest eveniment.
Pe de altă parte, observăm performanțe însemnate pe zona de închirieri, care au potențialul de a evolua într-un ritm mult mai rapid decât până acum.
Cu cat s-au scumpit unele produse din metal pentru constructii
Printre oportunitățile pe care deja le constatăm se numără dezvoltarea cu viteză a segmentului built-to-rent – ansambluri rezidențiale destinate exclusiv închirierii. Vom vedea tot mai multe astfel de dezvoltări ce vor fi administrate de operatori profesioniști, oferind facilități și servicii dedicate exclusiv chiriașilor, gândite pentru a răspunde nevoilor lor”.
Având în vedere înăsprirea condițiilor de creditare prin creșterea accelerată a ratei dobânzilor la credite, experții preconizează schimbări în comportamentul consumatorilor.
Potențialii cumpărători vor analiza mult mai atent posibilitatea de a efectua achiziții majore și presiunea pe care acest lucru îl poate avea asupra bugetului personal. Astfel, accesibilitatea achiziționării unor astfel de proprietăți va fi afectată. În plus, băncile au devenit mai reticente în acordarea de credite și mult mai atente la evaluarea perspectivelor unui individ sau ale unei familii interesate de obținerea unui credit, dar și a evaluării prețului real al construcției respective.
Un calcul simplu făcut de experții JLL arată cum a evoluat creșterea ratei dobânzii în primul trimestru față de aceeași perioadă a anului trecut.
Astfel, pentru un apartament al cărui preț avea o valoare de 100.000 de euro + TVA 19% în T1 2021, rata lunară era de 2.255 lei, la un avans de 15% și o rată de politică monetară de 1,25%.
În primul trimestru din 2022, pentru același preț al apartamentului, respectiv 100.000 euro + TVA 5%, rata lunară se ridică la 2.471 lei, ceea ce înseamnă un plus de 8% față de T1 2021, în condițiile în care nu luăm în considerare creșterea prețurilor de pe piață, iar dobânda de politică monetară a ajuns la 3%.
Dacă luăm în considerare și creșterea prețurilor de pe piață, rata lunară ajunge la 2.718 lei, +17% față de anul trecut.
Este in curs de autorizare un nou ansamblu rezidential in Bucuresti
În ceea ce privește inflația, cel mai recent raport al Institutului Național de Statistică arată că rata anuală a inflației în luna aprilie 2022 a fost de 13,8%. De la începutul anului, creșterea este de aproape 8%.
Inflația în creștere influențează prețul materialelor de construcții, fapt care își răsfrânge consecințele asupra pieței locuințelor.
Potrivit Institutului Național de Statistică, indicele de cost în construcții pentru clădiri rezidențiale era 135.6 in ianuarie 2021 și 163.4 in ianuarie 2022, în creștere cu 20% în decursul unui an. Această valoare măsoară evoluţia costurilor practicate la realizarea lucrărilor de construcții executate într-o anumită perioadă față de o perioadă de referință.
Principalele elemente de cheltuieli sunt: valoarea materialelor de construcții; manopera sau câștigurile salariale brute lunare; echipamentele și cheltuielile pentru utilajele proprii sau închiriate; cheltuielile pentru transportul materialului de la producător până la locul execuției construcției; cheltuielile indirecte (salariile personalului, aprovizionarea, depozitarea, chirii, energie, birotică, comunicații).
Anul acesta, a apărut un risc nou pe piața imobiliară, și anume conflictul din Ucraina. Pe lângă impactul psihologic, războiul a influențat și dinamica tranzacționărilor, țara noastră aflându-se la granița cu o zonă de conflict, iar investiția în achiziționarea unei locuințe fiind acum analizată și din prisma siguranței.
Pe de altă parte, conflictul a făcut ca cererea de locuințe pentru închiriere să crească într-un ritm considerabil.
Citiți revista ARENA Construcțiilor nr. 3/ mai 2022
