Evoluția pieței imobiliare rezidențiale din perioada următoare este în strânsă legătură cu înăsprirea condițiilor de finanțare, care ar putea să diminueze cererea potențială din partea populației.
Odată scăzută cererea, aceasta va duce la o limitare a creșterii prețurilor de vânzare a locuințelor. Însă, creșterea cheltuielilor cu materialele de construcții va pune presiune în continuare asupra prețurilor imobiliare, în contextul unei diminuări potențiale a cererii din partea populației, se arată într-un raport BNR.
Număr în creștere de tranzacții cu locuințe
Activitatea pieței imobiliare rezidențiale s-a dinamizat anul trecut, evoluție reflectată de majorarea numărului de tranzacții: +37% în perioada aprilie 2021-martie 2022 față de aceeași perioadă a anului trecut, conform datelor ANCPI.
În acea perioadă, prețurile proprietăților rezidențiale au crescut (+7,5% în termeni anuali), menținându-se însă la cel mai redus nivel din regiune, precum și sub media Uniunii Europene (10%).
Accelerarea activității din piața rezidențială a fost determinată atât de cerere, cât și de ofertă.
În ceea ce privește cererea, creșterea fenomenului de telemuncă, nivelul redus al dobânzilor la credite, evoluția robustă a veniturilor populației, dar și așteptările privind creșterea în perioada următoare a prețurilor rezidențiale au susținut deciziile populației de cumpărare a unei locuințe în cursul anului 2021.
Creșterea pragului de aplicare a cotei reduse de TVA pentru achizițiile de imobile de la 450.000 de lei la 700.000 de lei va susține, de asemenea, creșterea prețurilor în următoarea perioadă, conform raportului.
Oferta pe piața imobiliară
Oferta de bunuri rezidențiale a urmat, de asemenea, un trend ascendent.
Astfel, volumul lucrărilor de construcții rezidențiale a crescut cu 30% în perioada aprilie 2021-martie 2022 față de aceeași perioadă a anului precedent.
În consecință, numărul de locuințe terminate s-a majorat cu 9% față de anul anterior, atingând cea mai ridicată valoare din ultimii 20 de ani.
Totuși, proporția locuințelor din mediul urban terminate după anul 2011 este redusă comparativ la fondul de locuințe (numai 6%), aproximativ 90% dintre locuințele din mediul urban având o vechime mai mare de 30 ani.
În plus, peste 45% dintre locuințe sunt supraaglomerate, iar 14% din populație locuiește în condiții improprii.
Migrația către principalele centre urbane pentru studii sau posibilități de angajare, alături de lipsa ofertei de locuințe adecvate pentru a absorbi această migrație internă, dar și calitatea scăzută a infrastructurii rutiere, duc la creșterea prețurilor locuințelor în zonele centrale, presiuni care se resimt și asupra proprietăților din zonele periferice.
Doua noi proiecte rezidentiale, in pregatire intr-o zona turistica
Autorizațiile de construire au cunoscut, de asemenea, un avans important (+10% în aceeași perioadă, în termeni de suprafață utilă), situându-se la cel mai ridicat nivel din perioada post-2008 (12 milioane mp), însă cu 22% sub maximul atins în anul 2008.
De asemenea, creșterea cheltuielilor cu materiile prime, precum și problemele cu lanțurile de aprovizionare au condus la o accelerare importantă a costurilor cu construcțiile rezidențiale (+17%), cea mai ridicată rată de creștere din ultimii 13 ani.
Riscurile generate de sectorul imobiliar rezidențial
În ultimii ani volumul de credite nou acordate prin programul guvernamental ”Prima Casă/Noua Casă” a scăzut din cauza reducerii plafonului de garantare.
În prezent acesta reprezintă 14% din fluxul anual de credite pentru cumpărarea unei locuințe acordate în perioada aprilie 2021-martie 2022, în scădere de la 50% în anul 2013.
Raportat la volumul total de credite ipotecare acordate populației în luna martie 2022, 35% reprezentau credite ,,Prima Casă” / ,,Noua Casă”.
Calitatea portofoliului de credite acordate prin programul guvernamental Prima Casă este superioară creditelor ipotecare standard (0,8% rata de neperformanță, constant față de aceeași perioadă a anului precedent, comparativ cu 1,7% în cazul creditelor ipotecare standard, în scădere de la 2,25% cu un an în urmă).
Pregatiri pentru edificarea a peste 100 unitati locative noi
Gradul de acoperire a împrumuturilor prin garanții (loan-to-value – LTV) pentru creditele noi, respectiv pentru creditele ipotecare aflate în stoc acordate sectorului populației (cu excepția creditelor oferite prin programul guvernamental „Prima casă”) a fost de 79%, respectiv 71% (valori mediane) în martie 2022, se arată în raportul BNR.
Capacitatea de achiziție este așteptată să se diminueze
În contextul actual, caracterizat de creștere ratei de inflației și majorarea ratelor de dobândă, capacitatea de achiziție a debitorilor este așteptată să se diminueze.
În primul rând, veniturile disponibile ale populației vor fi reduse de cheltuielile crescute cu alimente, utilități și combustibili.
În al doilea rând, majorarea dobânzilor va reduce suma maximă ce poate fi contractată de un debitor. Spre exemplu, o creștere a ratei dobânzii cu trei puncte procentuale ar duce la reducerea cu 27% a sumei maxime disponibile de contractat pentru un credit cu maturitate de 25 de ani, reducând indicele de accesibilitate de la 122% la 91% în cazul Bucureștiului.
O problemă persistentă o reprezintă concentrarea regională a împrumuturilor ipotecare. Astfel, împrumuturile acordate în București și Ilfov reprezintă circa 29% din totalul împrumuturilor, iar următoarele 5 județe (Cluj, Timiș, Constanța, Iași și Brașov) reprezintă 24% (date la martie 2022).
Mai mult, 10% din numărul salariaților la nivel național au în derulare un credit ipotecar. Decalajele în plan regional sunt, de asemenea, importante.
Principalele centre urbane cu volumul cel mai ridicat de forță de muncă dețin cea mai însemnată proporție a salariaților cu credite ipotecare (București, Cluj, Iași având o proporție de 13% din salariați ce au contractat un credit destinat achiziției de locuințe sau terenuri, față de 6% în Suceava, 5% în Covasna sau 3% în Harghita).
Cititi revista ARENA Constructiilor nr 4/ iunie 2022
