Solplanet x AeroFix

Consideratii privind neefectuarea receptiei la terminarea lucrarilor de construire

articol 01

 

 

 

 

În practică, nu puţine sunt cazurile în care, după terminarea lucrărilor de construire, investitorul nu procedează la efectuarea recepţiei la terminarea lucrărilor şi, de cele mai multe ori, termenul de executare a lucrărilor de construire prevăzut în autorizaţia de construire este lăsat să expire.

Până de curând, această pasivitate a beneficiarului nu cunoştea o sancţiune expresă. Odată cu intrarea în vigoare a legii nr. 53 din 30 martie 2016 pentru modificarea şi completarea legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, neefectuarea recepţiei la terminarea lucrărilor în conformitate cu prevederile legale este calificată în mod expres drept contravenţie sancţionată cu amenda în cuantum de 2.000 RON.

 

Descarca articolul

 

Dincolo de aceasta sancţiune pecuniară, neefectuarea recepţiei la terminarea lucrărilor are o înrâurire directă asupra operaţiunilor ulterioare construirii, cum ar fi înregistrarea construcţiei în evidenţele autorităţilor fiscale, obţinerea certificatului de atestare eliberat de autoritatea locală emitentă a autorizaţiei de construire care să confirme că edificarea construcţiilor s-a efectuat conform autorizaţiei de construire şi că există proces-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, precum şi înscrierea în cartea funciară a construcţiei.

Cu privire la acest ultim aspect, imposibilitatea înregistrării construcţiei în cartea funciară ca urmare a neefectuării recepţiei la terminarea lucrărilor va dobândi o importanţă sporită odată cu finalizarea lucrărilor de cadastru şi instituirea efectului constitutiv de drepturi al înscrierilor în cartea funciară. Astfel, pasivitatea investitorului în efectuarea recepţiei la terminarea lucrărilor de construire va fi sancţionată cu însăşi lipsirea acestuia de dreptul de proprietate asupra construcţiei.

De îndată ce investitorul decide să procedeze la efectuarea recepţiei la terminarea lucrărilor după o lungă perioada de pasivitate, acesta se poate confrunta cu o serie de dificultaţi practice. Astfel, aşa cum precizam în partea introductivă, cea mai mare problemă este legată de valabilitatea autorizaţiei de construire, însă nici aspectele privind îndeplinirea formalităţilor pentru înscrierea construcţiei în evidenţele fiscale nu vor trebui neglijate.

Obligaţia ca autorizaţia de construire să fie valabilă la momentul efectuării recepţiei

Ca precizare prealabilă, menţionăm că legislaţia relevantă în vigoare la acest moment nu include nicio prevedere expresă care să dispună că în vederea efectuării recepţiei la terminarea lucrărilor de construire se impune ca autorizaţia de construire să fie în vigoare.

Totuşi, această cerinţă rezultă din interpretarea prevederilor incluse în legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii („Legea Construcţiilor”). Astfel, Legea Construcţiilor impune îndeplinirea cumulativă a două condiţii, una de natură factuală şi una de natură formală, pentru a considera că lucrările de construire au fost finalizate.

În primul rând, din punct de vedere al împrejurărilor de fapt, este necesar ca toate elementele prevăzute în autorizaţia de construire să fi fost realizate.

În al doilea rând, drept condiţie formală, trebuie ca recepţia la terminarea lucrărilor să fi avut loc. Prin urmare, prevederile legale condiţionează finalizarea lucrărilor de construire de însăşi încheierea procesului verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, neavând relevanţă dacă, în fapt, lucrările au fost finalizate în cadrul termenului de valabilitate a autorizaţiei. Mai mult, Legea Construcţiilor prevede în mod expres că nu se consideră finalizate construcţiile pentru care nu a fost efectuată recepţia la terminarea lucrărilor.

Această prevedere va trebui coroborată şi cu dispoziţia din Legea Construcţiilor potrivit căreia nefinalizarea lucrărilor de construire în termenele stabilite (deci, inclusiv neîncheierea procesului verbal de recepţie la terminarea lucrărilor în cadrul termenului de valabilitate al autorizaţiei) conduce la pierderea valabilităţii autorizaţiei, fiind necesară emiterea unei noi autorizaţii de construire.

Formalităţile pentru emiterea unei noi autorizaţii de construire sunt uşurate în ipoteza în care caracteristicile nu se schimbă faţă de autorizaţia iniţială, caz în care se va putea emite o nouă autorizaţie de construire, fără a fi necesar un nou certificat de urbanism.

Obligativitatea existenţei unei autorizaţii de construire valabile la momentul efectuării recepţiei la terminarea lucrărilor rezultă şi din obligaţia investitorului de a efectua lucrările de construire cu respectarea autorizaţiei – inclusiv a termenelor cuprinse în aceasta (termenul de valabilitate al autorizaţiei şi durata efectuării lucrărilor de construire).

Nu este mai puţin adevărat faptul că unele birouri pentru disciplina în construcţii sunt de acord ca recepţia la terminarea lucrărilor să se efectueze chiar şi în baza unei autorizaţii de construire al cărei termen de valabilitate a expirat, invocând în acest sens o practică cutumiară.

Chiar şi aşa, atragem atenţia asupra faptului că un proces-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor încheiat în astfel de condiţii este susceptibil de a face obiectul unor contestaţii din partea terţilor care pot dovedi un interes în acest sens.

În plus, efectuarea recepţiei la terminarea lucrărilor în baza unei autorizaţii de construire expirate se va sancţiona şi contravenţional, prin aplicarea amenzii de 2.000 RON introdusă recent de Legea Construcţiilor ca sancţiune pentru neefectuarea recepţiei la terminarea lucrărilor în conformitate cu prevederile legale.

Dreptul organelor competente de a constata această contravenţie se prescrie în termen de 3 ani de la data săvârşirii faptei (i.e., de la data încheierii procesului verbal de recepţie).

Implicaţiile de natură fiscală ale nefinalizării lucrărilor de construire în cadrul termenului prevăzut în autorizaţia de construire

În strânsă legătură cu obligaţia investitorului de a efectua recepţia la terminarea lucrărilor în cadrul termenului de valabilitate  a autorizaţiei de construire sunt şi prevederile incluse în Codul fiscal cu privire la obligaţia de declarare a unei clădiri nou-construite în vederea înscrierii acesteia în evidenţele organelor fiscale locale.

În termen de 30 de zile de la data dobândirii construcţiei, investitorul are obligaţia de a depune o declaraţie la organul fiscal local în a cărui rază teritorială se află clădirea, în vederea înregistrării acesteia în evidenţele autorităţilor fiscale.

În cazul clădirilor nou-construite, data dobândirii variază prin raportare la încadrarea sau nu în termenul prevăzut în autorizaţia de construire.

Astfel, pentru clădirile executate integral înainte de expirarea termenului prevăzut în autorizaţia de construire, data dobândirii este data întocmirii procesului-verbal de recepţie, care nu va depăşi 15 zile de la data terminării efective a lucrărilor. Pentru clădirile executate integral la termenul prevăzut în autorizaţia de construire, data dobândirii este data din aceasta, cu obligativitatea întocmirii procesului-verbal de recepţie în termenul prevăzut de lege.

În cazul clădirilor ale căror lucrări de construcţii nu au fost finalizate la termenul prevăzut în autorizaţia de construire şi pentru care nu s-a solicitat prelungirea valabilităţii autorizaţiei, data dobândirii este data expirării acestui termen şi numai pentru suprafaţa construită desfăşurată care are elementele structurale de bază ale unei clădiri, în speţă pereţi şi acoperiş.

În această situaţie, la data expirării termenului prevăzut în autorizaţia de construire, se va întocmi un proces-verbal de recepţie parţială ce va consemna stadiul lucrărilor, precum şi suprafaţa construită desfăşurată în raport cu care se stabileşte impozitul pe clădiri.

Din interpretarea prevederilor legale evocate anterior, rezultă concluzia că recepţia la terminarea lucrărilor se va efectua, fie integral, fie parţial, înainte de înscrierea construcţiei în evidenţele fiscale, fiind o condiţie în acest sens.

Depunerea peste termen a acestor declaraţii ori nedepunerea lor reprezintă contravenţie şi se sancţionează cu amendă cuprinsă între 70 RON şi 696 RON. Aceste limite vor fi majorate cu 300% în cazul în care contravenientul este persoană juridică. Drept urmare, lipsa procesului verbal la terminarea lucrărilor va fi sancţionată şi pe tărâm fiscal.

Trebuie menţionat faptul că, potrivit Codului fiscal, declararea clădirilor în vederea impunerii şi înscrierea acestora în evidenţele autorităţilor administraţiei publice locale reprezintă o obligaţie legală a contribuabililor care deţin în proprietate aceste imobile, chiar dacă ele au fost executate fără autorizaţie de construire.

În practica judiciară recentă s-a decis însă că această înscriere în evidenţa organelor fiscale nu poate avea loc în cazul în care nu au fost respectate prevederile autorizaţiei de construire, în acest caz fiind justificat refuzul autorităţilor de a înscrie respectiva clădire în evidenţele fiscale.

Astfel, se subliniază că textul de lege impune obligaţia pentru investitor de a declara construcţiile în vederea impunerii, fără a impune şi obligaţia corelativă pentru organele fiscale de a înscrie construcţia astfel declarată în evidenţele fiscale. Deşi textul de lege se referă la ambele aspecte (declararea clădirilor şi înscrierea lor în evidenţele autorităţilor administraţiei publice locale) interpretarea oferită de curţile de judecată este în sensul că investitorul este obligat să se asigure că respectiva clădire ce face obiectul impunerii a fost edificată cu respectarea prevederilor legale, astfel încât înscrierea în evidenţele fiscale este un corolar al respectării de către investitor a tuturor cerinţelor legale.

Sus