Mulţi dintre cei care deţin un teren intravilan şi ar dori să îşi construiască o locuinţă individuală se întreabă dacă dispun de suficiente resurse pentru a-şi realiza această dorinţă.
Ne-am gândit că nu este lipsit de interes să oferim doritorilor o soluţie cât mai ieftină pentru construirea unei locuinţe cu o suprafaţă utilă de circa 100 mp, care să ofere un confort suficient unei familii compuse din 4 – 5 persoane.
Amplasarea locuinţei într-o zonă în intravilan influenţează nu numai costul terenului pe care va fi ridicată construcţia, ci şi costul manoperei şi al materialelor. Cu cât zona este mai centrală şi manopera va fi mai scumpă. Aceasta, mai ales în ipoteza în care locuinţa este ridicată de o firmă de construcţii.
Costul materialelor este influenţat de transportul acestora la şantier. În Bucureşti, de exemplu, există o zonare de taxare pe tona transportată. Cel mai scump se taxează în zonele ultracentrale, iar în zonele periferice taxa nu se percepe. În plus, costul materialelor mai este influenţat şi de distanţa de transport de la furnizor la şantier.
Costul total al unei locuinţe mai este influenţat de :
l Natura terenului de fundare, care necesită sau nu îmbunătăţiri,
l Existenţa sau nu a reţelelor de apă, canalizare, gaze, electricitate,
l Calitatea materialelor folosite, atât pentru lucrările de construcţii, cât şi pentru finisaje şi instalaţii,
l Calitatea obiectelor şi armăturilor sanitare, a corpurilor de iluminat, a centralei termice,
l Dotări cu instalaţii antincendiu, antiefracţie, etc.
În articolul de faţă ne propunem să prezentăm care este costul minim pentru o locuinţă simplă.
Comparativ cu alte tipuri de locuinţe, cel mai redus cost de construcţie, per mp suprafaţă utilă, este pentru locuinţa pe parter cu etaj mansardat.
Am considerăm că locuinţa se realizează în regie proprie, în sensul în care nu este angajată o firmă pentru construcţia locuinţei. Cele mai reduse costuri le obţineţi când angajaţi echipe specializate pentru fiecare etapă a construcţiei. Puteţi angaja o echipă pentru realizarea fundaţiei şi a structurii din beton şi beton armat, o echipă pentru realizarea zidăriilor, a şapelor şi tencuielilor interioare, o echipă pentru realizarea finisajelor (zugrăveli, vopsitorii, placaje ceramice), o echipă pentru realizarea termosistemului şi a finisajelor exterioare.
În ceea ce priveşte tâmplăria, atât cea interioară cât şi cea exterioară, menţionăm că, în cele mai multe situaţii, costul montării acesteia este inclus în preţul materialului.
În sfârşit, dar nu în cele din urmă, este angajată o echipă care să realizeze învelitoarea.
Pe parcursul realizării construcţiei trebuie avute în vedere instalaţiile ce urmează să fie realizate, lăsându-se în structură golurile necesare. Pentru realizarea instalaţiilor vor fi angajate echipe autorizate pentru fiecare tip: electrice, gaze, termice, sanitare.
Chiar şi în cazul lucrărilor executate în regie proprie, în afara cheltuielilor directe cu materialele, manopera şi utilajul, există şi alte cheltuieli conexe, cum ar fi cheltuielile pentru aprovizionarea materialelor, cheltuielile cu supravegherea lucrărilor, taxe pentru curăţenie (închiriere containere gunoi, cabine de WC ecologice, plata cheltuielilor aferente organizării de şantier, etc.)
Considerăm că structura locuinţei este realizată din beton armat (stâlpi, planşee, buiandrugi, scară interioară), blocuri ceramice cu goluri pentru pereţii exterior, cărămidă cu goluri, gips carton pentru compartimentările interioare. Învelitoarea din ţiglă metalică pe şarpantă din lemn, precum şi tâmplăria nu sunt dintre cele mai scumpe, dar nici din cele mai ieftine.
Vorbim de o locuinţă construită pe un teren de fundare corespunzător, pentru care nu sunt necesare cheltuieli suplimentare generate de fundaţii.
În evaluare nu a fost luat în calcul costul conductelor de încălzire, deoarece acesta depinde de materialul din care sunt confecţionate, cupru sau pexal. De asemenea, nu a fost introdus costul branşamentelor, acesta variind în funcţie de localitate, distanţa faţă de reţele, materialele din care sunt confecţionate. Costul obiectelor şi al armăturilor sanitare, al corpurilor de iluminat, al centralei termice variază în funcţie de preferinţele beneficiarului. Celelalte elemente, regăsite în calculaţia noastră, sunt apreciate la nivelul costurilor materialelor uzuale.
Pentru ilustrarea costurilor de execuţie a unei astfel de construcţii, realizată cu materiale moderne dar nu dintre cele mai scumpe, cu o manoperă nu din cea mai ridicată, vă prezentăm tabelul din pagina următoare cu costurile principalelor lucrări, din care rezultă şi costul total.
Bineînţeles că acest cost poate varia în funcţie de calitatea materialelor utilizate, de negocierea manoperei, etc.
Costurile minime pentru realizare unei locuinţe variază între 350 şi 425 euro/mp suprafaţă utilă
Potrivit estimării făcute de noi, în condiţiile prezentate mai sus, costul de construcţie a unei case este de 425 euro/metru pătrat suprafaţă utilă (suma suprafeţelor utile ale încăperilor şi spaţiilor de depozitare) sau de 326 euro/metru pătrat suprafaţă construită desfăşurată (suprafaţa utilă plus suprafaţa aferentă pereţilor interiori şi exteriori ai locuinţei).
Apreciem că prin organizarea mai bună a lucrărilor, preţul ar mai putea fi redus cu circa 15%.
Dacă locuinţa analizată ar face parte dintr-un duplex (două case lipite), preţul de construcţie ar fi mai mic cu peste 7%, ajungând în estimarea noastră la 395 euro/metru pătrat suprafaţă utilă . Scăderea este generată de reducerile care pot fi obţinute la anumite costuri: fundaţie şi învelitoare comună, un perete comun, reducerea cheltuielilor cu aprovizionarea materialelor,etc.
În cazul locuinţelor cuplate şi înşiruite, datorită execuţiei lucrărilor în flux tehnologic, costul total mai poate să fie redus cu încă circa 5%, adică până la 375 euro/metru pătrat suprafaţă utilă.
Bineînţeles că, utilizându-se materiale de o calitate incertă (ca de exemplu oţel beton fără certificat de calitate, cărămidă din demolări), tâmplărie din cea mai ieftină, mână de lucru mai slab calificată, etc, se poate construi locuinţa chiar şi la un preţ mai redus, dar apreciem că nu mai puţin de 350 euro/mp suprafaţă utilă.
Raportul dintre suprafaţa utilă şi cea desfăşurată este şi mai mare la blocurile cu mai multe etaje şi apartamente, cu subsol şi etaj tehnic, cu ascensor. Acest raport se încadrează între 1,65 – 1,80. Explicaţia este simplă: la suprafaţa utilă a apartamentului, în afara grosimii zidurilor interioare şi exterioare, se adaugă toate suprafeţele spaţiilor comune cuprinse în perimetrul blocului. De obicei, unele spaţii care pot fi folosite de către locatari, cum ar fi boxele sau eventualele garaje de la subsol, nu sunt cuprinse în preţul de vânzare al apartamentului, fiind evaluate separat.
În concluzie, atunci când contractăm o locuinţă este necesar să avem în vedere ce reprezintă preţul care ni se cere. Este recomandabil să avem în vedere preţul total al locuinţei şi nu preţul per mp suprafaţă construită sau utilă. De asemenea, ce reprezintă acest preţ: sistemul constructiv, finisajele, instalaţiile, racordurile la utilităţi, eficienţa energetică, etc.
Şi să nu uităm că un preţ foarte scăzut poate reprezenta o construcţie foarte slabă calitativ, construită cu materiale îndoielnice în ceea ce priveşte calitatea, cu finisaje minime şi chiar fără anumite instalaţii şi dotări.
Preţ pe suprafaţă utilă sau construită ?
Vânzătorul anunţă, de regulă, preţul pe metru pătrat construit pentru că acesta este mai mic decât cel pe suprafaţa utilă. Pentru cumpărător, bineînţeles, că suprafaţa utilă este importantă şi vrea să ştie cât îl costă.
Raportul dintre cele două suprafeţe se încadrează în intervalul 1,18 -1,40, pentru locuinţe individuale (numai cu parter, cu parter şi etaj, cu parter şi etaj mansardat, cu parter, etaj şi subsol sau demisol) în funcţie de sistemul de compartimentare, de grosimea pereţilor şi de numărul de nivele. Prin urmare, preţul pe suprafaţa construită desfăşurată poate fi mai mic cu peste 20% decât cel pe suprafaţa utilă care de fapt îl interesează pe cumpărător.
In pdf atasat gasiti Estimarea costurilor minime de construcţie a unei locuinţe parter şi etaj mansardat (tabel)