De la început trebuie să arătăm că sunt două elemente primordiale care determină costul final al unei locuințe, și anume :
- Costul terenului pe care urmează să fie amplasată construcția;
- Costul propriu-zis al lucrărilor, inclusiv proiectarea, urmărirea lucrărilor, taxele și alte cheltuieli conexe: certificate de urbanism, autorizație de construire, avize de la pompieri etc.
Costul terenului are o pondere importantă în costul total al viitorului imobil, putând fi zero în cazul în care beneficiarul deține propriul teren și putând chiar depăși costul total al realizării locuinţei.
Considerăm, deși este doar parțial adevărat, că prețurile terenurilor din București sunt prohibitive pentru construcția unei case și am luat în calcul în analiza noastră achiziția unui lot de teren aflat în intravilanul unor localități limitrofe Bucureștiului.
Prezentăm în tabelul nr. 1 prețurile terenurilor în câteva localități din jurul Bucureștiului.
|
Tabel 1 Costul pe mp de teren în localități din jurul Bucureștiului |
||||||
| Denumire localitate |
Cost/mp teren (euro, TVA inclus) |
|||||
| central | median | periferic | ||||
| a | b | a | b | a | b | |
| Afumați | 90 | 60 | 40 | 35 | 28 | 15 |
| Balotești | 90 | 60 | 50 | 36 | 28 | 12 |
| Căldărușani | 60 | 28 | 25 | 18 | 15 | 11 |
| Cernica | 100 | 70 | 59 | 35 | 20 | 12 |
| Domnești | 215 | 116 | 60 | 35 | 28 | 16 |
| Mogoșoaia | 290 | 173 | 102 | 63 | 28 | 15 |
| Pasărea | 100 | 60 | 51 | 37 | 22 | 15 |
| Pipera | 780 | 300 | 250 | 200 | 150 | 90 |
| Popești-Leordeni | 150 | 135 | 98 | 50 | 20 | 10 |
| Roșu | 235 | 194 | 150 | 135 | 115 | 100 |
| Stefănești | 40 | 34 | 25 | 23 | 15 | 10 |
| Voluntari | 357 | 194 | 149 | 130 | 99 | 93 |
|
a) terenuri ce dispun de toate dotările: electricitate, apa/canalizare, eventual gaze, având accese ușoare de pe drumuri pavate sau asfaltate, forme geometrice convenabile, vecinătăți convenabile b) terenuri cărora le lipsesc una sau mai multe din facilitățile de la punctul a. |
||||||
Se poate observa că cele mai multe prețuri din zonele centrale și mediene ale respectivelor localități se regăsesc și pentru terenurile din zonele periferice și mărginașe ale Bucureștiului (Rahova, Prelungirea Ghencea, Pantelimon etc.)
Costul terenului pe care urmează să fie amplasată o locuință mai este influențat și de mărimea terenului, forma acestuia, amplasamentul față de complexe comerciale, față de școli, creșe, grădinițe etc.
Am ales un teren cu suprafața de 300 mp întrucât vă propunem să analizăm care este costul unei locuințe parter plus un etaj (cele mai răspândite) cu trei dormitoare, living plus loc de luat masa, o cameră de baie și un grup sanitar cu lavoar, vas WC și duș.
Locuința, propusă de firma de arhitectură Prokon, are o suprafață utilă de 105,90 mp, suprafața construită totală fiind de 144,45 mp. Amprenta la sol de 88 mp o face ideală pentru un teren cu o suprafață de 300 mp, având eventual forma unui dreptunghi cu dimensiunile de 16,00 x 18,50 mp.
Construcția are o structură alcătuită din cadre din beton armat cu zidărie din blocuri ceramice, învelitoare din tablă profilată pe șarpantă din lemn, fundații continue tip grinzi din beton armat, termosistem cu polistiren expandat, termoizolații acoperiș cu vată minerală bazaltică, tâmplărie exterioară din PVC cu geam termopan, ușă metalică de intrare, tâmplărie interioară din lemn triplustratificat, pardoseli interioare din parchet laminat și plăci de gresie glazurate, placări cu plăci din faianță la grupurile sanitare și bucătărie, vopsitorii lavabile la interior și la exterior, placări exterioare cu piatră naturală. Obiectele, armăturile sanitare și materialele pentru instalații sunt din cele uzuale.
Fiind branșată la toate utilitățile, încălzirea locuinței se realizează cu o centrală termică cu tiraj forțat și calorifere din oțel.
Autorizația de construire nu poate fi obținută în lipsa unui proiect de execuție. Costul unui proiect tehnic de execuție, care include și documentația pentru obținerea autorizației de construire este cuprins între 10 și 25 euro/mp suprafață construită totală, calculată prin însumarea tuturor nivelurilor construcției, inclusiv spațiile exterioare (terase acoperite, verande, balcoane, garaje, etc.)
În exemplul nostru proiectarea costă 1520 euro pentru o locuință standard, construită pe un teren ce nu necesită îmbunătățiri.
La aceasta sumă se mai adaugă 75 euro, taxa pentru verificarea proiectului de către un verificator tehnic atestat.
Proiectul tehnic de execuție complet include un memoriu tehnic cu descrierea detaliată a modului de desfășurare a lucrărilor, fazele determinate și grafic de execuție, precum și antemăsurătorile pentru fiecare capitol al construcției: terasamente, structura de rezistență, învelitoare, izolații, instalații electrice, sanitare și termice. De asemenea, proiectul tehnic de execuție va cuprinde planșe desenate cu toate detaliile necesare realizării construcției.
Executarea lucrărilor de construcții
Dacă beneficiarul dorește obținerea unor garanții pentru lucrările executate, inclusiv a unui certificat de garanție, este de preferat să fie angajată o firmă de construcții care să execute toate lucrările proiectate, inclusiv pe cele de instalații. Pentru anumite lucrări, constructorul va putea recurge la subantreprenori, dar numai lui îi va reveni întreaga responsabilitate pentru toate lucrările.
Beneficiarul poate să apeleze direct la firme specializate pe diferite domenii, de exemplu la o firma care să execute toate lucrările de terasamente, la alta care să execute structura de rezistență, la alta pentru finisaje, la firme pentru executarea lucrărilor de instalații etc. Deși s-ar putea crede că în acest fel se obțin unele economii, faptul că beneficiarul este obligat să asigure el coordonarea tuturor lucrărilor poate genera unele disfunctionalități în realizarea de ansamblu a construcției.
În plus, va fi foarte dificil să obțină un certificat de garanție pentru toată construcția, fiecare constructor sau instalator garantând numai pentru lucrările executate de el.
La semnarea contractului de execuție cu un antreprenor se acordă, de regulă un avans de 30% din valoarea contractului, următoarele plăți urmând să fie făcute în baza situațiilor de lucrări periodice acceptate de către beneficiar prin dirigintele de șantier angajat. Orice lucrare suplimentară, necesară a fi executată și care nu a fost inclusă în devizul inițial, va fi negociată între constructor și beneficiar și va fi executată numai cu acceptul acestuia. La fel, se va negocia și în cazul în care vor fi lucrări suplimentare dorite de către beneficiar ce nu au fost cuprinse în devizul inițial. O garanție de 10% din valoarea totală a contractului, este reținută pe situațiile periodice de lucrări. Această garanție se restituie integral constructorului cu ocazia recepției finale, de obicei un an de la terminarea tuturor lucrărilor, cu condiția ca, în contul acestei garanții, să nu fi trebuit să fie executate unele remedieri la defecte apărute după recepția la terminarea lucrărilor.
Costul total al locuinței analizate, inclusiv lucrările de instalații electrice, sanitare și termice, inclusiv branșarea la utilități: apă-canal, electricitate, gaze, inclusiv proiectarea și alte cheltuieli conexe se ridică la suma de 99.136 euro respectiv, 645 euro/mp suprafață desfășurată și 936 euro/mp suprafață utilă. Toate prețurile includ TVA de 19%
Analizând costurile pe capitole de cheltuieli observăm că cea mai mare pondere o dețin lucrările de rezistență, 54,30% din costul total, din care lucrările de betoane și zidării au o pondere de 18,66% din costul total.
Lucrările de finisări: tencuieli, vopsitorii lavabile, pardoseli, placări și tâmplării exterioare și interioare dețin o pondere de 28,91% din costul total al locuinței. Instalațiile au o pondere de 12,60 % iar branșamentele de 4,18% din costul total. Precizăm că am considerat toate utilitățile lângă proprietate.
În afara lucrărilor de proiectare și construcții, care includ și o dotare minimă cu obiecte și armături sanitare la grupurile sanitare și la bucătărie precum și calorifere și o centrală termică, restul mobilării casei este foarte greu de cuantificat întrucât există o mare varietate de mobilier și prețuri chiar și pentru mobila nu de foarte înaltă calitate. Numai cu titlu informativ, considerăm că mobilarea acestei locuințe poate fi cuprinsă între 5000 și 30.000 euro , TVA inclus.
Estimare informativă a costurilor de edificare a unei case parter plus etaj de 106 mp s.u.
| Denumirea lucrarii | UM | Cantitate | Total euro |
Total(lei) din care |
Material (lei) |
Manopera (lei) |
Utilaj (lei) |
Alte cheltuieli (lei) |
| Excavatii | mc | 24,20 | 145,31 | 690 | 0 | 307 | 186 | 197 |
| Umpluturi si compactari | mc | 20,80 | 399,37 | 1.897 | 585 | 770 | 0 | 542 |
| Hidroizolatii si lucrari aferente | mp | 64,50 | 407,62 | 1.936 | 852 | 531 | 0 | 553 |
| Termoizolatii cu vata minerala10cm | mp | 52,00 | 615,12 | 2.922 | 1.571 | 516 | 0 | 835 |
| Termoizolatii cu polistiren extrudat | mp | 106,00 | 1092,00 | 5.187 | 3.178 | 527 | 0 | 1.482 |
| Termoizolatii cu polistiren expandat | mp | 156,00 | 2177,81 | 10.345 | 4.160 | 3.229 | 0 | 2.956 |
| Beton simplu in fundatii | mc | 25,40 | 2276,84 | 10.815 | 5.575 | 2.150 | 0 | 3.090 |
| Beton armat in structura | mc | 48,40 | 15734,23 | 74.738 | 35.292 | 17.610 | 482 | 21.354 |
| Scari si podeste din beton | ml | 17,00 | 489,56 | 2.325 | 1.056 | 605 | 0 | 664 |
| Balustrade balcon | ml | 7,20 | 1781,98 | 8.464 | 4.889 | 1.157 | 0 | 2.418 |
| Zidarii din blocuri ceramice | mc | 55,30 | 11041,73 | 52.448 | 34.246 | 3.217 | 0 | 14.985 |
| Zidarii din caramida eficienta | mp | 59,60 | 2220,25 | 10.546 | 4.389 | 3.144 | 0 | 3.013 |
| Invelitoare tabla inclusiv astereala | mp | 138,00 | 4530,11 | 21.518 | 6.390 | 8.980 | 0 | 6.148 |
| Sarpanta din lemn | mc | 4,57 | 4697,52 | 22.313 | 6.314 | 9.624 | 0 | 6.375 |
| Pergola lemn | mp | 10,00 | 2580,42 | 12.257 | 6.790 | 1.965 | 0 | 3.502 |
| Trotuar in jurul cladirii | mp | 52,00 | 2075,54 | 9.859 | 2.147 | 4.895 | 0 | 2.817 |
| Alte lucrari de rezistenta | % | 3,00 | 1567,96 | 7.448 | 3.523 | 1.777 | 20 | 2.128 |
| Total lucrari de rezistenta | 53.833 | 255.708 | 120.957 | 61.004 | 688 | 73.060 | ||
| Use intrare metalica | buc | 1,00 | 1128,84 | 5.362 | 3.580 | 250 | 0 | 1.532 |
| Tamplarie interioara din lemn | mp | 10,93 | 1556,80 | 7.395 | 4.264 | 1.018 | 0 | 2.113 |
| Tamplarie PVC cu geam termopan | mp | 23,58 | 4581,09 | 21.760 | 14.490 | 1.053 | 0 | 6.217 |
| Tencuieli exterioare | mp | 207,00 | 2956,51 | 14.043 | 1.408 | 8.623 | 0 | 4.012 |
| Vopsitorii lavabile exterioare | mp | 159,00 | 2943,24 | 13.980 | 1.430 | 8.556 | 0 | 3.994 |
| Placari exterioare cu piatra | mp | 33,00 | 1642,86 | 7.804 | 2.769 | 2.805 | 0 | 2.230 |
| Placari exterioare cu lemn | mp | 15,80 | 358,11 | 1.701 | 745 | 470 | 0 | 486 |
| Tencuieli interioare | mp | 444,00 | 3310,78 | 15.726 | 1.278 | 9.955 | 0 | 4.493 |
| Vopsitorii lavabile interioare | mp | 416,00 | 3477,31 | 16.517 | 2.495 | 9.303 | 0 | 4.719 |
| Placari cu placi de faianta | mp | 28,00 | 824,08 | 3.914 | 1.774 | 1.022 | 0 | 1.118 |
| Pardoseli din parchet laminat | mp | 73,52 | 1226,69 | 5.827 | 2.514 | 1.648 | 0 | 1.665 |
| Pardoseli din gresie glazurata | mp | 40,89 | 2348,76 | 11.157 | 4.460 | 3.509 | 0 | 3.188 |
| Pardoseli din gresie rez.la inghet | mp | 20,25 | 1472,51 | 6.994 | 2.640 | 2.356 | 0 | 1.998 |
| Alte lucrari de finisaj | % | 3,00 | 834,83 | 3.965 | 1.315 | 1.517 | 0 | 1.133 |
| Total lucrari de finisaj | 28.662 | 136.146 | 45.162 | 52.085 | 0 | 38.899 | ||
| Bransament apa/canalizare | lei | 1,00 | 1582,74 | 7.518 | 3.170 | 2.200 | 0 | 2.148 |
| Coloane si legaturi sanitare | lei | 1,00 | 816,13 | 3.877 | 1.964 | 805 | 0 | 1.108 |
| Obiecte si armaturi sanitare | lei | 1,00 | 1234,95 | 5.866 | 2.228 | 1.962 | 0 | 1.676 |
| Bransament retea electrica | lei | 1,00 | 962,61 | 4.572 | 2.150 | 1.116 | 0 | 1.306 |
| Cabluri,conductori,tevi electrice | ml | 1336,00 | 1787,87 | 8.492 | 1.720 | 4.346 | 0 | 2.426 |
| Aparate electrice | lei | 1,00 | 1745,73 | 8.292 | 2.980 | 2.943 | 0 | 2.369 |
| Corpuri de iluminat | lei | 1,00 | 1633,43 | 7.759 | 3.339 | 2.203 | 0 | 2.217 |
| Bransamenr retea gaze | lei | 1,00 | 1595,12 | 7.577 | 3.032 | 2.380 | 0 | 2.165 |
| Coloane si legaturi incalzire | lei | 1,00 | 1512,88 | 7.186 | 1.898 | 3.235 | 0 | 2.053 |
| Centrala termica gaze tiraj fortat | lei | 1,00 | 1157,73 | 5.499 | 3.128 | 600 | 200 | 1.571 |
| Corpuri de incalzire din otel | lei | 1,00 | 1106,15 | 5.254 | 2.796 | 957 | 0 | 1.501 |
| Termoizolatii conducte | lei | 1,00 | 1019,79 | 4.844 | 2.420 | 1.040 | 0 | 1.384 |
| Alte lucrari de instalatii | % | 484,65 | 2.302 | 925 | 714 | 6 | 658 | |
| Total lucrari de instalaţii | 16.640 | 79.039 | 31.750 | 24.501 | 206 | 22.583 | ||
| Total general | 99.136 | 470.894 | 197.869 | 137.589 | 894 | 134.541 |
Amenajarea spațiului liber din jurul clădirii
În devizul locuinței nu au fost cuprinse decât trotuarele și platformele betonate a căror suprafață este de 52mp. Împreună cu suprafața ocupată de construcție, suprafața totală ocupată a terenului de 300 mp este de 130 mp, rămânând 170 mp pe care proprietarul și-I va amenaja cum va dori: va semăna gazon, va face ronduri cu flori, poate își va amenaja o mică grădiniță de legume, va planta pomi decorative sau fructiferi.
Este greu de evaluat și cât va costa împrejmuirea (dacă lotul are vecini pe cel puțin două laturi, costul împrejmuirii va fi împărțit cu aceștia, rămânând ca proprietarul să suporte cheltuielile integrale pentru celelalte două laturi, în care sunt cuprinse și porțile de acces.
Gardurile și porțile pot fi realizate din lemn, metal,plastic etc. Cele mai scumpe garduri sunt din zidărie și fier forjat, existând o mulțime de modele, de înălțimi ale gardului, de înălțimea fierului forjat,etc. Chiar și cele mai ieftine garduri realizate cu uluci din lemn au prețuri diferite în funcție de înălțimea gardului, grosimea ulucilor etc.
| Dotare minimală locuință | |||||
| Denumire dotare | Preț în lei/bucată | nr. bucăți | Valoare în lei, TVA inclus | ||
| minim | maxim | minim | maxim | ||
| Paturi duble complete | 1500 | 8000 | 3 | 4500 | 24000 |
| Noptiere | 123 | 875 | 6 | 738 | 5250 |
| Dulap haine 5 uși | 1546 | 5710 | 1 | 1546 | 5710 |
| Dulap haine 3 uși | 407 | 2499 | 2 | 814 | 4998 |
| Masă toaletă | 379 | 1189 | 1 | 379 | 1189 |
| Masă bucătărie cu 4 scaune | 198 | 4845 | 1 | 198 | 4845 |
| Canapea living | 799 | 7000 | 1 | 799 | 7000 |
| Fotolii living | 450 | 2800 | 3 | 1350 | 8400 |
| Masuță living | 70 | 1673 | 1 | 70 | 1673 |
| Comodă | 280 | 3390 | 1 | 280 | 3390 |
| Bibliotecă | 369 | 4660 | 1 | 369 | 4660 |
| Dulap bucătărie | 500 | 4845 | 1 | 500 | 4845 |
| Aragaz | 600 | 3600 | 1 | 600 | 3600 |
| Hotă | 150 | 500 | 1 | 150 | 500 |
| Combină frigorifică | 770 | 15000 | 1 | 770 | 15000 |
| Cuptor microunde | 750 | 2450 | 1 | 750 | 2450 |
| Mașină de spălat rufe | 900 | 2100 | 1 | 900 | 2100 |
| Mașină de spălat vase | 1000 | 4600 | 1 | 1000 | 4600 |
| Aparat aer condiționat 12000 BTU | 1419 | 10499 | 1 | 1419 | 10499 |
| Aparat aer condiționat 9000 BTU | 1240 | 8399 | 3 | 3720 | 25197 |
| TOTAL ÎN LEI,TVA inclus | 20852 | 139906 | |||
| TOTAL ÎN EURO,TVA inclus | 4417.8 | 29641 | |||
Cât ne va costa la final construcția casei
Este simplu ! Adunăm costul terenului cu costul construcției și aflăm că locuința ne costă: 44.700euro + 99.136 euro = 143.836 euro. Dacă mai adăugăm și dotările la costuri minime rezultă că o astfel de locuință construită în comuna Voluntari, de exemplu, gata de a putea fi locuită va costa în total circa 150.000 euro.