Creșterea exgerată a prețurilor pe piața imobiliară și gradul ridicat de îndatorare a gospodăriilor suedeze, îndeosebi ca urmare a creditelor imobiliare, reprezintă doi factori principali de risc pentru piaţa imobiliară din Suedia, decelaţi de Comisia Europeană.
Potrivit unui raport realizat de biroul român de comert exterior de la Stockholm, guvernul suedez nu a reușit să implementeze politici eficiente care să corecteze aceste dezechilibre macroeconomice, care au continuat să se accentueze.
Politica monetară promovată de Banca Centrală a avut ca principal obiectiv combaterea dezinflației, stimularea investițiilor și relansarea producției și consumului, folosindu-se în acest scop scăderea continuă a dobânzii cheie, care a ajuns la minimul istoric de – 0,35%.
Ca urmare, s-a facilitat accesul la credite, ceea ce a condus, în condițiile unei oferte imobiliare oricum limitată, la o creștere continuă a prețurilor pe piața imobiliară.
În perioada 2005 – 2015 prețurile pe piața imobiliară suedeză s-au dublat, fără a fi afectate de criza financiară internațională declanșată în 2008, care a contribuit la diminuarea prețurilor proprietăților în majoritatea statelor lumii.
Prețurile imobilelor în Suedia au crescut în mod exagerat, necorelat cu dezvoltarea de ansamblu a economiei, creându-se deja o “bulă” imobiliară a cărei dezvoltare și explozie poate afecta grav economia suedeză.
O rată de creștere a prețurilor imobiliare de 10 – 15% pe an nu poate fi sustenabilă pe termen lung, guvernul suedez fiind obligat să adopte măsuri rapide de corectare a acestor tendințe.
Numai la nivelul lunii septembrie 2015 s-a înregistrat un spor de 3% al prețurilor apartamentelor în Suedia, cu creșteri mai mari în marile centre urbane, Stockholm și Gothenburg, unde prețul mediu al unui apartament cu două camere a ajuns la 3 milioane coroane (cca 325.000 euro).
În perioada septembrie 2014 – septembrie 2015 prețurile apartamentelor, la nivel national, s-au ridicat cu 14%.
Prețul mediu al unui metru pătrat de locuință în Suedia, a ajuns la 36.000 coroane (cca. 3890 euro), ceea ce reprezintă un record absolut în istoria țării.
În cartierele rezidențiale din centrul capitalei Stockholm un metru pătrat de locuință costă 90.000 coroane (cca.9700 euro).
Lipsa unei politici coerente, la nivel central și local, care să stimuleze construcția de noi ansambluri de locuințe, a dus la o ofertă tot mai redusă, în contextul unei cereri tot mai mari, asupra căreia se exercită acum presiuni în creștere datorită sporirii continue a fluxului de emigranți spre Suedia.
Investițiile reduse de pe piața imobiliară au fost și o consecință a prețului ridicat al terenurilor și a incapacității autorităților de a pune la dispoziția dezvoltatorilor suprafețe de teren pe care pot fi ridicate noi ansambluri de locuințe, integrate în proiecte viabile și funcționale de infrastructură.
În bugetul pe 2016, pe care guvernul îl prezintă în parlament în această perioadă pentru dezbatere și aprobare, se prevăd fonduri în valoare de circa 590 milioane euro pentru construcția de locuințe, dar analiștii apreciază că este prea puțin și prea târziu, existând și posibilitatea unor blocaje și reformulări din cauza faptului că executivul este minoritar în parlament.
Facilitarea accesului la credite a dus la creșterea gradului de îndatorare a familiilor suedeze, având în vedere că prețurile locuințelor s-au mărit într-un ritm mult mai mare decât PIB-ul și salariile. Ca urmare, ratele la credite reprezintă o pondere tot mai mare în veniturile nete (rezultate după plata impozitelor), ajungându-se la depășirea pragului de 30%, considerat a fi unul prudent.
În paralel cu evoluția rapidă a gradului de îndatorare a familiilor suedeze și cu scăderea proportională a capacității de plată, crește și riscul asumat de bănci la acordarea împrumuturilor, având în vedere că garanția reprezentată acum de prețul ridicat al proprietăților ar fi puternic afectată în cazul unei crize pe piața imobiliară.
Toate aceste elemente, în contextual politic complicat al unui guvern minoritar și al presiunilor sporite generate de fluxurile migratorii în creștere, pot genera efecte negative asupra economiei suedeze, în lipsa unor măsuri rapide și eficiente vizând corectarea dezechilibrelor subliniate în mod repetat în rapoartele periodice ale Comisiei Europene.