Piaţa imobiliară a avut un start mult mai dinamic în acest an, în comparaţie cu anii precedenţi .Situaţii speciale se înregistrează în activitatea de tranzacţii cu terenuri şi cu apartamente în imobile rezidenţiale noi, arată o analiză Crosspoint Investment Banking & Real Estate.
O activitate intensă se observă pe segmentul de terenuri, unde cererea s-a accentuat în prima parte a anului.
În condiţiile unei oferte atractive, atât din punctul de vedere al indicatorilor urbanistici, dar mai ales al preţului de tranzactionare, o serie de investitori în piaţă achizitionează în această perioadă mai multe terenuri, succesiv – pentru a-şi asigura infrastructura de dezvoltare în perioada urmatoare.
Aceasta activitate se înregistrează în special pe segmentul proprietăţilor pretabile dezvoltărilor imobiliare de birouri, precum şi pe segmentul rezidential (pentru ansambluri de apartamente).
Majoritatea investitorilor / dezvoltatorilor solicită terenuri cu suprafeţe cuprinse între 800 – 2.000 mp.
Dacă în perioada precedentă piaţa terenurilor a fost susţinută de retaileri, acum se remarcă o activitate din ce în ce mai intensă din partea dezvoltatorilor rezidenţiali. “Dacă acest trend se va menţine, este posibil ca în perioada următoare să asistăm chiar la o apreciere a terenurilor, însă vorbim în special de terenuri foarte bine localizate şi care beneficiaza de planuri urbanistice zonale valabile”, declară Mihai Dumitrescu, managing partner, Crosspoint Investment Banking & Real Estate.
Pe segmentul rezidenţial, un indicator de redresare a pieţei este reluarea activă a vanzării de apartamente în etapa de construcţie.
S-a remarcat o tendinţă în creştere de contractare de apartamente în imobile noi, aflate în stadii de dinainte de obţinerea autorizaţiilor de construcţie.
O serie de dezvoltatori au făcut deja publice noi proiecte rezidenţiale iar cantitatea proiectelor livrate va avea o tendinţă de creştere în lunile următoare. De asemenea, de remarcat este revenirea în piaţă a dezvoltatorilor “tradiţionali” – cei care au pus în aşteptare o serie de proiecte în perioada de criză şi care se pregătesc să le reia în perioada următoare, adaptate contextului actual (ex. Neocity, Impact).
În ceea ce priveşte calitatea noilor dezvoltări rezidenţiale, analiza notează o tendinţă de diversificare a proiectelor. Dacă în anii de criză au predominat imobilele de mici dimensiuni, în perioada următoare consumatorii vor avea o paletă mai largă de opţiuni: de la imobile cu caracter exclusivist, de 15 – 20 de apartamente, până la ansambluri rezidenţiale de mari dimensiuni, cu facilităţi de tip “oraş în oraş”.
Se observa, de asemenea, o migraţie a dezvoltatorilor cu o anumită notorietate din zona de sud (cei care au dezvoltat proiecte în zone ca Popeşti Leordeni, Berceni, Militari) către zona de nord – unde au achiziţionat terenuri şi au pornit noi dezvoltări. Cererea de locuinţe este de asemenea în creştere pe zona de nord (Barbu Văcărescu, Aviaţiei, Floreasca, etc.).
Un alt semnal de încredere este acela că dezvoltatorii au reînceput să lucreze cu companiile de consultanţă, pentru management integral de proiect în ceea ce priveşte reprezentarea pe partea de vânzare a proiectelor rezidenţiale.
În 2014, valoarea totală a tranzacţiilor investiţionale înregistrate în România a depăşit 700 milioane euro, pentru prima dată după 2008, iar conform estimărilor Crosspoint în 2015 nivelul tranzacţiilor investiţionale va înregistra o creştere semnificativă.
Randamentul investiţional se situează în prezent la 7,5 – 8% pentru investiţiile în clădiri de birou prime iar randamentul mediu per ansamblul pieţei de spaţii de birouri este de 8,5%.
Ratele randamentelor vor rămâne constante în 2015, datorită posibilităţilor limitate de refinanţare pe termen scurt.
Analiza notează un apetit crescut din partea investitorilor, care au început să prospecteze mai activ, pentru achiziţie de imobile producătoare de venituri, piaţa clădirilor închiriate, cu un mix bun de chiriaşi şi care sunt bine poziţionate, cu acces la mijloacele de transport în comun.
Raportul între cerere şi oferta pentru spaţii de birou din clasele A şi B rămâne în relativ echilibru pe parcursul lui 2015. În 2014 s-au semnat contracte de închiriere pentru peste 200.000 mp de spaţii moderne de birou iar în 2015 s-au închiriat deja peste 60.000 mp. În consecinţă, rata de neocupare a scăzut la circa 13%, cel mai mic nivel de neocupare înregistrat din 2008 până în prezent. Chiria medie pentru spaţii prime de birou este de 18.25 euro/mp/lună.
Stocul curent de spaţii comerciale închiriabile în mall-urile din Bucureşti este de 950.000 mp. În trimestrul al doilea al anului 2015, acestui stoc i se vor adăuga alţi 110.000 mp, prin lansarea Mega Mall. Câteva alte mall-uri, incluzînd Victoria Centre (Bucureştii Noi) şi Park Lake (Titan) vor fi livrate în anii următori.
În prezent, nu se înregistrează rate semnificative de neocupare în centrele comerciale, iar în acest context nivelul chiriilor este posibil să se aprecieze.
Nivelul mediu al chiriilor spaţiilor in centrele comerciale din Bucureşti este de 60 euro/mp/lună.
Ratele de neocupare pe segmentul de retail stradal din Bucureşti sunt, de asemenea, în scădere, având în vedere activitatea recentă de expansiune a jucătorilor de pe piaţa supermarketurilor, farmaciilor, cafenele şi alţi retaileri stradali. Brandurile noi care şi-au anunţat deja intrarea pe piaţă (segmentele café/ food/ beverage/ fashion) vor activa sectorul de retail high-street şi de asemenea, în perioada urmatoare aşteptăm intrarea pe piaţa locală a unor branduri internaţionale cunoscute. Nivelul mediu al chiriei pe segmentul high-street se menţine la 25 euro/ mp/ lună.
Anul acesta a debutat cu un sentiment general de optimism în zona investitorilor şi dezvoltatorilor. 2015 ar putea fi startul unei noi etape de creştere – avand în vedere estimările de crestere a Produsului Intern Brut, a influxurilor de investiţii străine directe şi absorbţia de fonduri structurale. “Există şi un context regional benefic. Avem semnale că o serie de investitori îşi îndreaptă atenţia spre România, mai ales cu cât Polonia – piaţa cea mai ofertantă din acest punct de vedere – a ajuns deja la o anumită maturitate”, declară Codrin Matei, managing partner, Crosspoint Investment Banking & Real Estate.