Aspecte privind principalele autorizaţii şi certificări care trebuie obţinute de către proprietar şi chiriaş în cazul clădirilor de birouri
În ultimii ani, cerinţele privind autorizaţiile şi certificările aferente punerii în funcţiune a clădirilor de birouri s-au diversificat, dar s-au şi înnăsprit. Printre principalele motive amintim alinierea legislaţiei române la standardele europene şi internaţionale, dar şi intensificarea activităţii de control şi sancţionare a autorităţilor de reglementare din România, care au început să-şi conştientizeze rolul de supraveghere şi corijare a activităţii jucătorilor din piaţă.
Acest lucru şi-a pus amprenta şi asupra relaţiei dintre proprietar şi chiriaş, având ca rezultat o preocupare sporită din partea ambilor, dar şi o reglementare mai clară (la nivel legislativ, şi, pe cale de consecinţă, la nivel contractual) a obligaţiilor şi răspunderilor celor două părţi în procesul de obţinere a autorizaţiilor şi certificărilor necesare şi, ulterior, de conformare cu termenii şi condiţiile acestora.
Prezentăm în cele ce urmează, cu titlu exemplificativ, principalele tipuri de autorizaţii şi certificări pe care proprietarul şi chiriaşul unei clădiri de birouri trebuie să le obţină, fie în conformitate cu legislaţia aplicabilă, fie cu standardul de top impus pe segmentul de clădiri de birouri din România.
În practică, de cele mai multe ori, această listă trebuie completată în funcţie de specificul clădirii şi de tipul activităţilor efectiv desfăşurate în cadrul acesteia de către chiriaş. De asemenea, diferenţe pot rezulta şi din interpretarea/abordarea diversă a diferitelor autorităţi competente la nivel local.
Certificatul de performanţă energetică şi certificarea clădirilor verzi
În baza Legii nr. 372/ 2005 privind performanţa energetică a clădirilor, proprietarul are obligaţia de a obţine certificatul de performanţă energetică în cazul construirii, închirierii sau vânzării clădirilor. De asemenea, proprietarul trebuie să precizeze în toate anunţurile de închiriere informaţii din certificat cu privire la indicatorii de performanţă ai clădirii, precum şi să pună la dispoziţia chiriaşului o copie a certificatului de performanţă energetică, anterior perfectării contractului de închiriere.
În strânsă legătură cu preocuparea generală faţă de necesitatea reducerii consumului de energie şi asumarea de priorităţi ecologice la nivel global, au apărut pe piaţa de real estate aşa-numitele „clădiri verzi”, respectiv clădirile construite şi folosite într-un mod responsabil faţă de mediul înconjurător, începând cu etapa de construire şi continuând pe tot parcursul existenţei acestora.
Principalele sisteme de certificare cunoscute şi folosite pe piaţa imobiliară din România în legătură cu aceste clădiri verzi sunt sistemul de sorginte britanică BREEAM („Building Research Establishment’s Environmental Assessment Method”) şi sistemul american LEED („Leadership in Energy and Environmental Design”).
Menţionăm faptul că deţinerea unui certificat de performanţă energetică tip clasa A este o cerinţă preliminară pentru obţinerea unei asemenea certificări internaţionale.
Regulile de certificare aferente ambelor sisteme BREEAM şi LEED au fost modificate în ultima perioadă, dupa cum urmează:
Ø versiunea BREEAM 2016 – a intrat în vigoare la data de 28 martie 2016 şi înlocuieşte în totalitate versiunile anterioare din 2009 şi 2013. Noile reguli acordă prioritate aspectelor legate de planificare şi design al construcţiilor, precum şi celor privind performanţa energetică a clădirilor, şi impune cerinţe mai exigente în legătură cu folosirea materialului provenit din surse responsabile, design-ul durabil al clădirilor, calitatea aerului din interiorul clădirilor, numărul locurilor de parcare şi facilităţile acordate bicicliştilor etc.
Ø versiunea LEED v4 – a intrat în vigoare la data de 27 ianuarie 2017 şi înlocuieşte versiunea anterioară LEED v3. Punctul central al noilor reguli de certificare îl constituie stimularea proceselor responsabile de construire şi această nouă versiune include reguli mai stricte în legătură cu dezvoltarea sustenabilă, acustica clădirilor, numărul locurilor de parcare şi facilităţile acordate bicicliştilor. De asemenea, numărul declaraţiilor de mediu a sporit considerabil în noul set de reguli.
Subliniem faptul că spre deosebire de aceste certificări internaţionale, care se obţin în mod facultativ şi exclusiv pentru clădirile verzi, certificatul de performanţă energetică este obligatoriu pentru toate tipurile de clădiri prevăzute de Legea nr. 372/2005 privind performanţa energetică a clădirilor.
Securitatea la incendiu – autorizaţia de securitate la incendiu şi alte obligaţii aferente
Legislaţia în domeniul securităţii la incendiu a traversat o perioadă efervescentă în ultimul an şi jumătate, din cauza numărului mare de modificări. Principala noutate în domeniu a constituit-o termenul de obţinere a autorizaţiei de securitate la incendiu, pentru construcţiile şi amenajările puse în funcţiune fără obţinerea prealabilă a autorizaţiei.
Iniţial impus de legiuitor drept 31 decembrie 2016, acest termen-limită a fost ulterior prorogat prin Ordonanţa nr. 17 din 24 august 2016 până la 30 iunie 2017. Ne aşteptăm la o amânare subsecventă a noului termen, având în vedere propunerea legislativă de amânare a termenului până la 31 decembrie 2017, precum şi decizia Comisiei pentru administraţie publică şi amenajarea teritoriului din Camera Deputaţilor, de a prelungi termenul până la 30 septembrie 2017. Aşteptăm cu mare interes decizia finală a legiuitorului, alături de motivaţia aferentă.
Până în prezent, această prorogare succesivă a termenului a fost justificată de numărul mare de solicitări de obţinere a autorizaţiei cu care se confruntă autoritatea în domeniu, dintre care multe au fost respinse, ca urmare a neîndeplinirii criteriilor legale necesare – ceea ce a dus la reluarea procesului de autorizare pentru numeroşi solicitanţi.
Revenind la relaţia proprietar-chiriaş şi cerinţele de autorizare aferente fiecărei părţi, menţionăm că în baza legislaţiei în domeniu, proprietarul are obligaţia de a obţine autorizaţia de securitate la incendiu, înainte de a pune în funcţiune clădirea, în anumite cazuri, printre care în cazul unei clădiri cu birouri cu aria desfăşurată mai mare sau egală cu 600 mp sau în cazul unei parcări cu peste 10 autoturisme.
Fără a aduce atingere acestei obligaţii a proprietarului, chiriaşul are, la rândul său, obligaţia de a obţine autorizaţia de securitate la incendiu, în nume propriu, având în vedere toate modificările şi lucrările de amenajare pe care acesta le va efectua în spaţiul închiriat.
Ca atare, la nivelul clădirii respective vor fi aplicabile regulile impuse de autoritatea competentă prin emiterea ambelor autorizaţii de securitate la incendiu.
În temeiul legislaţiei privind securitatea la incendiu, părţile unui contract de închiriere trebuie să prevadă în mod expres răspunderile care le revin în ceea ce priveşte apărarea împotriva incendiilor. Deşi de cele mai multe ori această alocare a obligaţiilor se reglementează prin însuşi contractul de închiriere, proprietarul şi chiriaşul au posibilitatea practică de a documenta aceste obligaţii în afara contractului de închiriere, printr-o convenţie separată încheiată în acest scop.
Nerespectarea acestei obligaţii privind alocarea răspunderilor constituie contravenţie şi se sancţionează cu amendă până la 1.000 RON.
Suplimentar, proprietarul are obligaţia de a încheia contracte de servicii voluntare pentru situaţii de urgenţă, în anumite situaţii prevăzute în mod expres de legislaţia privind securitatea la incendiu (printre care amintim, (i) clădiri înalte, de peste 28 m, (ii) clădiri foarte înalte, de peste 45 m, (iii) clădiri şi spaţii anexe pentru comerţ, având o suprafaţă mai mare de 1.500 mp, (iv) clădiri cu suprafaţa desfăşurată mai mare de 50.000 mp, cu risc mare şi foarte mare de incendiu).
Alte obligaţii de autorizare de avut în vedere pentru clădirile de birouri
Printre cele mai importante autorizaţii şi certificări în sarcina proprietarului şi/ sau a chiriaşului, distinct faţă de cele de mai sus, amintim, cu titlu exemplificativ, următoarele:
Ø autorizaţie de protecţie civilă
Proprietarii clădirilor de birouri cu o suprafaţă mai mare de 600 mp trebuie să obţină autorizaţie de protecţie civilă.
Ø autorizaţii emise de Inspecţia de Stat pentru Controlul Cazanelor, Recipientelor sub Presiune şi Instalaţiilor de Ridicat („ISCIR”)
În funcţie de specificul şi componentele clădirii de birouri, proprietarul poate avea obligaţia de a obţine mai multe tipuri de autorizaţii şi certificări din partea ISCIR.
Cu titlu de exemplu, proprietarul trebuie să obţină autorizaţie de funcţionare ISCIR pentru ascensorul şi centrala termică instalate şi operate în cadrul clădirii
Ø acord/autorizaţie de funcţionare emis de primărie
Cu toate că legislaţia nu este foarte clară, unele autorităţi publice locale cer ca proprietarul unei clădiri de birouri să obţină un acord sau o autorizaţie de funcţionare de la primăria competentă.
Ø planul de protecţie şi pază la nivelul clădirii
În temeiul Legii nr. 333/ 2003 privind paza obiectivelor, bunurilor, valorilor şi protecţia persoanelor, proprietarul are obligaţia de a întocmi un plan de protecţie şi pază (cu ajutorul unei societăţi specializate în acest sens) şi, ulterior, de a obţine avizul organului competent de poliţie.
Planul de protecţie şi pază va fi întocmit în considerarea structurii respectivei clădiri de birouri, raportat la toţi chiriaşii existenţi şi lucrările de amenajare efectuate de aceştia.
***
Acest articol nu reprezintă consultanţă juridică. Pentru mai multe informaţii vă rugăm să vă adresaţi office@pelifilip.com
Descarcă articolul