Locuirea, o problema publica, privata sau combinata?

De această dată discutăm despre locui­re. Este cea care ne interesează cel mai mult pentru că toți trebuie să locuim, pentru că petrecem mult timp acasă, pentru că acolo se satisfac cele mai mul­te dintre nevoile de bază și pentru că, nu în ultimul rând, ne reprezintă, ne di­ferențiază și ne dă prilejul să ne autodefinim.

 

 

 

Locuința este o parte importantă din locuire, dar nu acoperă în întregime acest concept. Locuirea include relațiile cu vecinătățile, locul în care e amplasată locuința cu toate caracte­risticile lui, rutinele zilnice și bineînțeles oame­nii cu care împărțim utilizarea spațiilor comu­ne și a celor publice. Toate simțurile pe care le avem sunt implicate, la acestea adăugându-se și memoria. Iată că vorbim despre o complexi­tate, despre ceva foarte important pentru fie­care dintre noi, mult mai mult decât despre un adăpost, căldură sau răcoare, apă curentă și li­niște atunci când avem nevoie să dormim.

ARENA Construcțiilor a constatat că noile zo­ne rezidențiale în România sunt de prea multe ori nesatisfăcătoare din perspectiva calității de ansamblu, având destul de puține exemple pozitive. Am fost întrebat de ce apare această fractură între interesele comunităților și ceea ce rezultă, în general, din dezvoltările imobili­are, așa cum se fac ele în ultima vreme? Și ce ar trebui făcut pentru a avea o calitate a locui­rii mai bună? Sunt cărți întregi scrise despre acest subiect, dar o să încerc să punctez câte­va probleme pe care le consider determinante pentru ceea ce s-a întâmplat, dar și pentru ce­ea ce cred că ar trebui și ar putea să se întâmple.

Deși locuirea este un drept fundamental al omului, autoritățile nu performează de câteva decenii la acest capitol

Locuirea este un drept fundamental, așa cum este și educația și îngrijirea sănătății, apa și ae­rul. Este o problemă încă nerezolvată complet la scară planetară, motiv pentru care există multe entități care se ocupă de căutarea de so­luții viabile, precum UN Habitat, care e una din­tre agențiile ONU. Fiecare stat, oraș, localitate tratează locuirea mai mult sau mai puțin efici­ent, sau dacă vreți, cu mai mult sau mai puțin succes. Asta face ca cele mai multe aglomerări urbane să aibă atât zone bune, cât și zone me­dii sau chiar indezirabile din perspectiva locuirii. Problema este complexă și greu de gestionat din cauza migrației oamenilor în căutare de o viață mai bună, care implică și locuirea.

Trebuie clarificată responsabilitatea asupra acestei probleme. De segmentul care repre­zintă dezvoltarea imobiliară ca afacere se ocu­pă cei interesați, în mod concurențial, pe piață. Obligațiile administrațiilor sunt acelea de a ar­bitra această competiție, a o stimula sau tem­pera, asigurând sustenabilitatea prin aplicarea unui cadru legislativ și normativ, dar și prin ne­gocierea componentelor care țin de dotările publice și de spațiul public în general, fără de care locuințele nu se pot înscrie în localitate.

Locuirea înseamnă localitate, sat sau oraș, în­seamnă zone publice și private în armonie, căi de circulații și sisteme de mobilitate, rețele edilitare și servicii publice diverse, de la sigu­ranță, intervenții în caz de evenimente di­structive, ambulanță, salubritate și altele. Simțim cu toții că acestea sunt mai bune sau mai puțin bune în diferite locuri, uneori chiar în cadrul aceleiași localități.

De segmentul destinat celor cu posibilități re­duse sau chiar absente trebuie să se ocupe cei care guvernează, la nivel central și local. Adică e nevoie de locuințe accesibile, adică la cos­turi de achiziție sau închiriere posibil de aco­perit de către locuitori și de locuințe sociale, destinate celor care, o perioadă din viața lor, nu-și pot permite să folosească ceea ce oferă piața.

Din păcate, la noi, nici guvernele centrale și nici administrațiile publice locale nu perfor­mează de câteva decenii la aceste capitole. Nu avem o Strategie Națională a Locuirii, deși s-a lucrat la ea dar nu a ajuns la concretizare. Avem o lege a locuinței din ultimul deceniu al secolului trecut, depășită și nerespectată de cei care construiesc și sisteme discutabile de alocare a fondului insuficient de locuințe sociale.

Să privim modelul vienez care a reușit să în­toarcă situația dezastruoasă de după al doilea război mondial, dintr-o criză dramatică spre o performanță și calitate de invidiat, care face ca multe persoane cu posibilități financiare să prefere să locuiască cu chirie în ansamblurile excelente edificate din inițiativă publică.

Mai trebuie să spun că acestea se realizează în urma unor concursuri de arhitectură menite să asigure calitatea, prin selecție. La noi aces­tea lipsesc cu desăvârșire în zona publică, soci­ală, accesibilă.

Modelele de tip ANL nu au rezolvat necesarul preconizat și nici nu au condus la o proliferare semnificativă, iar despre calitatea proiectelor nu are rost să discutăm, pentru că nu există.

Eu cred că guvernul ar trebui să aibă un minis­ter dedicat locuirii și că orice primărie ar trebui să aibă un departament, direcție, serviciu, adaptat localității respective cu misiunea de a planifica, realiza, gestiona și monitoriza locu­ințele și locuirea.

Toate bugetele ar trebui să aibă obligatoriu o secțiune substanțială, multianuală, recuren­tă, dedicată locuirii, în baza unor studii rele­vante, urmate de strategii și politici, care să fie transpuse în mod continuu prin proiecte. Evident că există preocupări în acest sens, la toate nivelurile, dar tot evident este faptul că nu ajunge, dacă privim rezultatele și sta­rea generală.

Calitatea noilor ansambluri este afectată de lipsa de corelare dintre investițiile private și cele publice

Lipsa de calitate a noilor ansambluri, uneori numite și cartiere, când sunt mai ample, reali­zate de dezvoltatori privați, este cauzată de lipsa de corelare dintre investițiile private și cele publice în cele mai multe cazuri. În cadrul negocierilor care se fac pe parcursul elaborării PUZ-urilor, unele primării solicită ca investito­rii să cedeze teren pentru infrastructură stra­dală, uneori și pentru dotări educaționale și spații verzi, impunând realizarea unora dintre acestea înainte de a primi autorizații de con­struire pentru clădirile propriu-zise, deci condiționat.

Problema e că nu toate autoritățile au astfel de condiții, că uneori acestea nu sunt formula­te legal și sunt anulate prin contestații în justi­ție și, mai ales, că uneori, de multe ori, condiți­ile nu sunt aplicate just pentru toți investitorii, în condiții similare. Dar metodele sunt valabile și ar trebui perfecționate.

Alte cauze ale lipsei de calitate din ansambluri­le rezidențiale nou construite țin de proiectele propriu-zise, care în anumite administrații pur și simplu nu sunt filtrate de o privire atentă în cadrul proceselor de avizare și autorizare, iar verificatorii semnează superficial sau chiar de complezență față de prevederile legii locuin­ței și legii calității în construcții.

Mai mult, autorizațiile se obțin conform legii pe bază de DTAC, care sunt proiecte incom­plete, neavând proiectul tehnic integral și de­taliile de execuție. Or, unde se filtrează calita­tea acestor detalii? Nicăieri. Dezvoltatorii iau decizii determinate de costurile materialelor și de multe ori schimbă soluțiile pe parcursul șantierului chiar dacă arhitecții se mai opun câteodată. De multe ori aceștia nici nu află de astfel de schimbări, prin tehnica punerii în fața faptului împlinit sau prin presiuni asupra plăți­lor către arhitecți în caz că nu sunt de acord cu modificările, mai ales în cazul recepțiilor la terminarea lucrărilor.

La scara cartierului, dacă nu există un PUZ mai amplu și rezidențialul se compune din ce­ea ce se construiește parcelă cu parcelă, apa­re riscul de a lipsi calitatea de ansamblu, do­tările publice, cele de proximitate și mai ales cele sociale, pe care nu le fac dezvoltatorii privați pentru că nu sunt profitabile. Nu mai vorbesc de calitatea căilor de circulație, a tro­tuarelor, pistelor de biciclete și a plantațiilor de aliniament, la care se adaugă lipsa de par­cări în spațiul public și chiar de stații de trans­port în comun în alveole și cu adăposturile necesare.

Ce e de făcut?

La capitolul „ce e de făcut?” cred că primul ni­vel de calitate ar trebui asigurat prin regula­mentele locale ale PUG-urilor, care, din păcate, se actualizează foarte încet și intră frecvent în prelungiri cu anii.

Ar trebui urmărită calitatea regulamentelor PUZ-urilor, dar comisiile tehnice nu o prea fac, sub presiunea timpului, discutând mai ales pe piesele desenate.

Nu ar strica un ghid pentru proiectarea spații­lor publice și pentru echiparea cu dotări publi­ce a cartierelor. Bineînțeles, ar trebui să fie unul bun, adaptat condițiilor urbane diferite pe regiuni și geografie.

Și ar mai fi ceva. Participarea locuitorilor la de­ciziile privitoare la locuire, cartier, zonă este o necesitate, altfel totul este schematizat și sim­plificat administrativ. Această participare se petrece astăzi doar prin contestații asupra unor planuri urbanistice. Într-unele dintre ele sunt implicați și avocați care explică cum sca­de valoarea proprietăților celor care i-au anga­jat și se opun, uneori foarte neconvingător și chiar aberant. E important să existe și acest tip de interacțiune, dar este total insuficient. Deciziile legate de dezvoltarea cartierului presupun mult mai multă interacțiune con­structivă, nu doar contestații. Am întâlnit ca­zuri bune în acest sens, dar sunt extrem de ra­re și încă în fază experimentală la unele administrații, mai avansate.

Mai există posibilitatea unor proiecte corecti­ve, acolo unde se constată că ceea ce s-a reali­zat nu atinge calitatea dorită și necesară. Nu e însă sigur că în orice situație așa ceva ar avea succes și mai ales că e echitabil ca bugetul pu­blic local să suporte lipsa de competență ma­nifestată în fazele anterioare.

Nu de puține ori dezvoltatorii imobiliari, având putere economică mare, susțin politicienii în alegeri și apoi sunt la rândul lor „ajutați” cu anumită lipsă de exigență și cu negocieri mai ușoare, ceea ce nu e deloc în favoarea calității rezidențialului. Locuirea necesită dialog, inova­ție și nu doar scrierea unor reguli și aplicarea lor automată. Totuși, fără reguli nu se poate, iar interesul public trebuie definit și urmărit.

În final, este vorba despre nevoia unei culturi a locuirii mai avansate. Unde se deprinde aceasta? Unde învață funcționarii publici care sunt principiile, unde văd exemple de bune practici și mai ales câte proiecte trebuie să treacă până când vom asista la o nouă genera­ție, mult mai avansată? n