Suspendarea în bloc a planurilor urbanistice zonale coordonatoare creează victime colaterale

Ioana Roman (partner), George Trantea (counsel), Alexandru Sorici (associate) Filip & Company

Update

Publicarea hotărârilor de suspendare a PUZ-urilor coordonatoare nu s-a lăsat așteptată mult și conține o surpriză pozitivă față de proiectele publicate în ordinea de zi a ședinței din 26 februarie 2020. (link hotărâri publicate )

Atrăgeam atenția in articolul de mai jos asupra unor inconveniente ale proiectelor de suspendare a PUZ-urilor coordonatoare ale Sectoarelor 2, 3, 4 (zona de sud), respectiv 5. Unul dintre acestea era reprezentat de problemele suspendării unor proceduri în curs de emitere a autorizațiilor de construire. Efectul acestei prevederi ar fi fost acela de a impune în sarcina unor persoane de bună credință, aflate în procesul de obținere a autorizației de construire, obligația reluării procesului de autorizare.

Surpriza adusă de publicarea hotărârilor ține de aplicarea suspendării la procedurile în curs: prevederea a fost modificată astfel încât procesele de obținere a autorizației de construire începute în baza PUZ-urilor coordonatoare vor continua în baza acestora.

Prin urmare, PUZ-urile coordonatoare supraviețuiesc pentru cei care au demarat proiecte și au depus cererile si documentațiile aferente pentru obţinerea autorizațiilor de construire înainte de hotărârile de suspendare a PUZ-urilor coordonatoare!

–––––––––––––––––––––––––––-

În urma multor discuții controversate în zona publică și politică din ultima săptămână, generate de propunerea primarului general al Municipiului București de suspendare a planurilor urbanistice zonale pentru cinci din șase sectoare ale Capitalei, Consiliul General al Municipiului București a decis în cadrul ședinței de vineri, 26 februarie 2021, suspendarea planurilor urbanistice coordonatoare ale sectoarelor 2, 3, 4 (zona de sud), 5, respectiv 6 ale Municipiului București (în continuare „PUZ-uri Coordonatoare”), pentru o durata de 12 luni (în continuare „Hotărârea de Suspendare”).

Cu toate ca intenția avută în vedere cu ocazia adoptării Hotărârii de Suspendare pare a fi una bună, luată în interesul public al cetățenilor Municipiului București, considerăm că procedura avută în vedere, derulată într-o maniera grăbită, nu a permis o analiză riguroasă din punct de vedere juridic și nu a luat în calcul toate situațiile și potențialele efecte și consecințe generate de o astfel de hotărâre.

Astfel, situația generată de Hotărârea de Suspendare este una inedită întrucât legea contenciosului administrativ nu prevede posibilitatea autorităților locale de a suspenda un act administrativ, ci numai de a îl revoca, însă numai dacă acesta nu a intrat in circuitul civil.

În acest context, anumite semne de întrebare pot fi puse în legătură cu legalitatea Hotărârii de Suspendare. Ne-am propus să le dezvoltăm pe fiecare în parte în cele ce urmează.

1. Poate suspenda Consiliul General hotărârile de aprobare a PUZ-urilor Coordonatoare?

Legea contenciosului administrativ conține prevederi clare conform cărora autoritățile publice locale pot revoca acte administrative, așa cum sunt și hotărârile de aprobare a PUZ-urilor Coordonatoare. Printr-o interpretare a fortiori a legii, din moment ce autoritatea poate revoca un act administrativ, nu par a fi identificate motive pentru care aceasta nu ar putea și să-l suspende.

Totuși, condiția esențială pentru revocarea/suspendarea unui act administrativ este aceea de a nu fi intrat în circuitul civil. Având în vedere că în baza PUZ-urilor Coordonatoare au fost emise certificate de urbanism sau autorizații de construire, așa cum rezultă chiar din referatul de aprobare a Hotărârii de Suspendare, există indicii clare că aceste acte administrative au produs efecte juridice, au intrat in circuitul civil, în sensul legii și nu ar mai putea fi revocate sau suspendate, cel puțin cu privire la acele elemente.

Suspendarea în bloc ar afecta situațiile care au generat efecte juridice pe baza acestor PUZ-uri Coordonatoare și ar putea fi contestată de persoanele afectate.

2. Ce documentații de urbanism sunt aplicabile pe durata suspendării?

Conform art. 2 al proiectului de Hotărâre de Suspendare (încă nu s-a publicat hotărârea finală), în timpul perioadei de suspendare se vor aplica documentațiile de urbanism anterioare. În acest caz ne întrebăm cum poate fi interpretată noțiunea de documentații de urbanism anterioare – foste planuri urbanistice zonale ieșite din vigoare odată cu aprobarea PUZ-urilor Coordonatoare sau Planul Urbanistic General al Municipiului București?

Conform normelor de tehnică legislativă ce definesc abrogarea unui act normativ, aceasta produce un efect definitiv și nu este admis ca prin revocarea unui act de revocare anterior, așa cum au fost hotărârile de aprobare a PUZ-urilor Coordonatoare în raport cu hotărârile de aprobare a planurilor urbanistice anterioare, să se repună în vigoare actul normativ inițial. Utilizând raționamentul inițiatorului, din moment ce actele de revocare nu permit „readucerea la viață” a planurilor urbanistice zonale anterioare, nici actele de suspendare nu pot produce aceste efecte. Concluzia este că, în conformitate cu prevederile legii, Hotărârea de Suspendare nu ar putea să producă efecte în sensul reintrării în vigoare a planurilor urbanistice zonale anterioare.

În lipsa unor planuri urbanistice zonale, dezvoltarea se mai poate face numai pe baza prevederilor planului urbanistic general (aprobat în 2000, corespunzător realității anului 2000 și prelungit până în ziua de azi în condiții neclare din punct de vedere juridic) sau prin promovarea unui nou plan urbanistic zonal. Având în vedere faptul că prin PUG este necesară elaborarea unui PUZ în cele mai multe cazuri, acest demers va întârzia serios orice proiect aflat în curs, având în vedere durata lungă de aprobare a unui plan urbanistic zonal subsecvent dar și durata ulterioară de obținere a autorizației de construire.

3. Pot fi afectate proiectele aflate în curs?

Proiectul de Hotărâre de Suspendare conține o prevedere în cadrul art. 2 alin. (2)  care poate naște reale discuții și dispute. Practic, oricărei cereri de emitere a certificatului de urbanism sau a autorizației de construire depuse înainte de 26 februarie 2021 nu îi vor mai fi aplicabile prevederile PUZ-urilor Coordonatoare. Proiectele pentru care s-au obținut deja autorizații de construire sunt, pentru moment, protejate de această prevedere, însă în cazul în care dezvoltarea se desfășoară în faze, trebuie luate în calcul anumite întârzieri generate de suspendarea prevederilor PUZ-urilor Coordonatoare pe o durată de 12 luni.

Cererile de emitere de noi certificate de urbanism depuse anterior datei de 26 februarie 2021 vor fi soluționate pe baza documentațiilor de urbanism anterioare, cel mai probabil in baza PUG. Spre deosebire de ele, pentru cererile de emitere a autorizațiilor de construire depuse anterior datei de 26 februarie 2021 care au luat în considerare certificate de urbanism emise în baza PUZ-urilor Coordonatoare situația se complică.

Procesul de obținere a autorizației de construire presupune atât costuri cât și o durată îndelungată în care investitorul obține un certificat de urbanism, pe baza acestuia obține diverse avize sau acorduri, întocmește studii și documentații tehnice, procese ce pot depăși și un an de zile, în funcție de complexitatea proiectului sau întârzieri din partea autorităților publice în emiterea diferitelor avize. Conform proiectului de Hotărâre de Suspendare, este neclar cum aceste autorizații vor putea fi emise în fapt și cel mai probabil persoanele interesate vor fi nevoite să reia întregul proces de autorizare de la început, pe baza documentațiilor de urbanism anterioare (cel mai probabil în baza PUG).

Este interesant în acest caz dacă municipalitatea a gândit un mecanism de compensare pentru persoanele de bună-credință care se află în faza de obținere a autorizației de construire și trebuie să reia procedura, cu costurile și întârzierile aferente.

În final, putem concluziona că Hotărârea de Suspendare prezintă anumite semne de întrebare cu privire la legalitatea acesteia și vom monitoriza în continuare și modul de aplicare a acestei hotărâri de către autorități și ce efecte va genera. Un lucru este cert: suspendarea în bloc a PUZ-urilor Coordonatoare riscă să prejudicieze persoane de bună credință care s-au bazat pe conținutul acestora.