Faptul că țara noastră practică una dintre cele mai mici cote de impozitare a veniturilor din chirii atrage de la an la an tot mai mulți investitori străini pe piața imobiliară.
Pentru a afla care sunt diferențele de taxare a veniturilor din investițiile imobiliare făcute în România și în țările din Uniunea Europeană de investitorii persoane fizice și juridice, prezentăm în continuare părerile experților de la EY România. EY este una dintre cele mai mari firme de servicii profesionale la nivel global.
Impozit de 6% din chirie în România, iar în Franța și Germania ajunge la 45%
Stela Andrei | Director | People Advisory Services | EY România
Impozitarea investițiilor imobiliare este reglementată în România, în cazul persoanelor fizice, diferit în funcție de tipul de venit. Astfel, în cazul veniturilor obținute din închirierea proprietăților imobiliare, Codul Fiscal prevede că impozitul datorat se stabilește prin aplicarea cotei de 10% la 60% din venitul total obținut din închirierea proprietății, adică 6% din chirie (se consideră că 40% din venituri reprezintă cheltuieli forfetare deductibile care nu trebuie dovedite cu documente justificative).
Alternativ, proprietarul poate opta pentru impozitarea venitului în sistem real, pe baza datelor din contabilitate. În acest caz, impozitul pe venit se calculează prin aplicarea cotei de 10% la diferența dintre venitul total din chirie și cheltuielile efectuate în legătură cu proprietatea, care trebuie justificate cu documente. O astfel de opțiune este preferată atunci când cheltuielile suportate de către proprietar sunt mai mari de 40% (de exemplu, cheltuieli cu întreținerea și funcționarea, dacă sunt suportate de către proprietar, dobânda la un credit ipotecar).
În plus, dacă veniturile din chirii obținute după deducerea cheltuielilor depășesc 12 salarii minime brute, 26.760 lei în anul 2020, proprietarul trebuie să achite și contribuția la sănătate în cuantum de 10% din acest plafon, respectiv 2.670 lei.
În cazul în care persoana are și alte venituri (de ex: venituri din dividende, dobânzi bancare, investiții), și acestea se vor lua în calcul, cumulativ cu veniturile din chirii, pentru determinarea plafonului. Contribuția la sănătate, deși obligatorie, nu se poate deduce din venitul impozabil.
Am făcut un studiu comparativ cu alte state europene și anume – Croația, Bulgaria, Polonia, Ungaria, Austria și Germania.
În comparație cu aceste state, România beneficiază de una dintre cele mai mici cote de impozitare a veniturilor din chirii obținute de persoanele fizice, dacă ar fi să ne raportăm la impozitul final de 6% care se datorează în România.
În cazul statelor care aplică un sistem similar de cheltuieli forfetare deductibile, persoanele fizice datorează un impozit pe venit final de 8,4% în Croația, 9% în Bulgaria, și 13,5% în Ungaria.
Cota, reprezentând cheltuielile forfetare deductibile, este diferită de la stat la altul, dar a fost luată în calcul la determinarea cotelor de impozit pe venit final menționate mai sus. Bulgaria permite deducerea contribuției de sănătate suportată de către persoana fizică.
Polonia are un sistem progresiv de impozitare a persoanei fizice. În cazul veniturilor din chirii, acestea pot fi impozitate cu o cotă de 8,5% pentru un venit anual de aproximativ 23.500 euro, iar diferența cu cota de 12,5%, fără a permite o deducere de cheltuieli.
State cu cote de impozitare mai mari sunt Austria, cu o cotă progresivă între 25% și 55%, Franța, cu o cotă de până la 45%, plus contribuții sociale de 17,2%, și Germania cu o cotă progresivă între 14 și 45%.
Totuși, Franța exceptează de la impozitare veniturile anuale sub 11.000 euro, astfel impozitul aplicându-se doar pe diferență, dacă este cazul, și permite și deducerea de costuri aferente proprietății. În funcție de nivelul venitului, se poate opta pentru deducerea unei cote fixe de cheltuieli, similar României (de ex., 30% dacă venitul brut anual este sub 15.000 euro și 50% dacă venitul brut anual este sub 72.500 euro).
În țările cu cote de impozitare mai mari, contribuabilul poate deduce diverse cheltuieli care, în multe cazuri, poate rezulta într-o pierdere fiscală, caz în care nu se datorează impozit pe venit.
Astfel, deși România are o cotă de impozitare procentual mai mică față de alte state europene, exceptarea în alte state a unei sume de venit de la impozitare și/sau posibilitatea de a deduce diverse tipuri de cheltuieli aferente proprietăților imobiliare poate genera în multe cazuri plata unor impozite mai mici sau chiar impozit zero (având pierdere fiscală) pentru veniturile din chirii în aceste țări, față de cele datorate în România.
Impozitul pe veniturile din vânzarea proprietăților imobiliare
În cazul veniturilor din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul persoanelor fizice, contribuabilul din Romania datorează un impozit de 3% asupra venitului impozabil, calculat prin scăderea din valoarea tranzacției a sumei neimpozabile de 450.000 lei (echivalentul a aproximativ 95.000 euro). Dacă valoarea proprietății imobiliare este sub 450.000 lei, vânzătorul nu datorează impozit pe venit.
Cote mai mari se înregistrează în Bulgaria (10%), Ungaria (15%), Polonia (19%), Croația (24%), Austria (30%), Germania (cotă progresivă între 14 și 45%) și Franța (36,2% inclusiv contribuții sociale).
Totuși, în timp ce în România este reglementat un plafon neimpozabil în cuantum fix, iar impozitul se plătește pe diferența din venitul încasat, în toate statele menționate mai sus, contribuabilul plătește impozit pe profitul obținut, adică pe diferența dintre prețul la vânzare și cel de achiziție. În plus, anumite cheltuieli, precum cele notariale, în anumite state, pot fi deduse pentru determinarea venitului impozabil.
Astfel, în Romania se poate, în anumite situații, ajunge la o impozitare de altfel mai mare decât în celelalte state analizate, având în vedere faptul că la o vânzare, proprietarul poate să fie pe pierdere sau profitul să fie relativ mic.
În plus, unele state prevăd scutiri integrale de la plata impozitului pentru locuințe în anumite condiții (ex., dacă proprietatea a reprezentat reședința principală / proprietatea a fost deținută peste o anumită perioadă de timp / dacă profitul este sub o anumită sumă / dacă venitul obținut este folosit pentru alte investiții în proprietăți personale – ex., cumpărarea unei noi proprietăți sau a unui teren pentru construcție, renovarea unei case personale, acoperirea unui împrumut bancar făcut pentru casa vândută).
Analiza privind impozitarea persoanelor fizice, precum și analiza comparativă între statele europene, prezintă prevederi cu caracter general privind impozitarea investițiilor imobiliare în sfera persoanelor fizice (i.e., venituri din cedarea folosinței bunurilor în cazul proprietăților imobiliare obținute de persoane fizice când acestea nu se încadrează în venituri din activități independente și vânzarea de proprietăți imobiliare) și nu se referă la situații specifice.
Cum se aplică TVA pentru vânzarea activelor imobiliare în România și în țările din Uniunea Europeană
Costin Manta | Senior Manager | Tax Advisory & Compliance Services
De principiu, asupra vânzării activelor imobiliare sunt aplicabile cotele standard de TVA din fiecare Stat Membru (în România cota standard este de 19%, la limita superioară este Ungaria cu 27%, iar la limita inferioară este Irlanda cu 13.5%). Uneori, ca parte a politicilor sociale, Statele Membre pot aplica cote reduse de TVA asupra acestor tranzacții (de exemplu în România cota redusă este de 5%, în Belgia 4%, în Spania și Italia de 4%).
Trebuie menționat că TVA este o taxă neutră (nu ar trebui să fie o cheltuială) pentru o societate. Cu toate acestea, în cazul în care operațiunile desfășurate de un investitor nu sunt generatoare de TVA (vânzare sau închiriere), există obligația societăților de a-și ajusta TVA dedusă inițial la achiziția sau construcția clădirilor. Directiva de TVA permite fiecărui Stat Membru să stabilească această perioadă de ajustare între 5 și 20 ani. În cazul României, Olandei și a altor state, perioada de timp ce trebuie urmărită pentru obținerea de venituri taxabile cu TVA este de 20 ani (în Finlanda această perioadă de ajustare este de 5 ani, în Luxembourg de 10 ani, iar în Belgia de 15 ani).
În România nu există diferențieri majore cu privire la investițiile rezidențiale, comerciale și logistice. Totuși, cota redusă de TVA de 5% se poate aplica doar în sectorul rezidențial, după cum detaliem mai jos.
În România este scutită de TVA vânzarea de clădiri vechi sau părți din clădiri vechi. Dar, tranzacțiile cu clădiri considerate „noi” și terenuri construibile nu sunt scutite de TVA. O construcție este considerată nouă (din punctul de vedere al TVA) până pe 31 decembrie din anul următor celui în care a fost dată în folosință sau a trecut prin lucrări de transformare sau îmbunătățiri ce depășesc 50% din valoarea clădirii după îmbunătățiri (valoarea terenului nu este inclusă).
În momentul în care un investitor dorește valorificarea investițiilor prin vânzare către persoane plătitoare de TVA, aceste tranzacții nu vor fi facturate cu TVA (se aplică măsurile de simplificare la TVA de către cumpărător).
Referitor la vânzarea unei investiții imobiliare către persoane fizice, trebuie menționat faptul că o cotă redusă de 5% este aplicabilă pentru livrarea de locuințe care au o suprafață utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodărești, a căror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depășește suma de 450.000 lei. Începând cu anul 2019 au fost eliminate prevederile legislative care limitau suprafața terenului la 250 mp, precum și condiția achiziționării unei singure locuințe de către o persoană fizică sau de către o familie. O astfel de prevedere eliminată poate stimula investițiile în acest domeniu.
Pentru vânzarea investițiilor imobiliare noi către societăți neplătitoare de TVA nu există măsuri de simplificare. Totuși, am putea menționa o facilitate aplicabilă în România în cazul închirierilor de imobile către persoanele neplătitoare de TVA (atât societăți, cât și persoane fizice) după cum urmează: pentru clădirile noi construite un investitor imobiliar își poate deduce TVA aferentă achizițiilor pe măsura construirii imobilului, însă doar dacă nu se cunoaște destinația acestuia (nu își cunoaște viitorii chiriași). La momentul finalizării construcției, dacă investitorul va decide să nu închirieze cu TVA, ci în scutire, va fi obligat să își ajusteze TVA dedusă inițial (să o plătească înapoi către Stat) însă doar în proporție de 1/20 din taxa dedusă inițial (luând în considerare faptul că în România perioada de ajustare este de 20 ani, iar ajustarea se face anual).
Ce taxe și impozite sunt la transferul proprietăților imobiliare și pe proprietăți
Raluca Popa | Partener Asociat | Comerț Internațional, Asistență Fiscală și Juridică, EY România
Când vorbim despre transferul proprietăților imobiliare în România, avem în vedere, pe lângă impozitul pe profit, despre care vom vorbi mai târziu, taxele notariale și de carte funciară ce reprezintă aproximativ 1% din valoarea imobilului.
După ce devenim proprietar, plătim și taxe locale de 0,08% – 0,2% asupra valorii impozabile a clădirii rezidențiale sau 0,2% – 1,3% pentru clădiri nerezidențiale.
Dacă ne uităm la taxele de transfer aplicate de alte state membre ale UE, Bulgaria aplică cea mai mică taxă de transfer de 0.1%, în timp ce cele mai mari astfel de taxe se regăsesc în Belgia (între 5% – 12.5% ), în funcție de regiune. De exemplu, în Bruxelles se aplică cea mai mare cotă (de 12.5%, în timp ce în regiunea flamandă se aplică 10%), Luxemburg (7-10%), Italia (9%), Portugalia (6-8%), Olanda și Spania (6%), Franța (5.8%).
Pe lângă taxele de transfer mai există și acele taxe de timbru, denumite în engleză “stamp duties” ce reprezintă de fapt taxele aplicate pe documente (de ex. Timbrul judiciar).
În ceea ce privește taxele pe proprietăți, acestea variază între 0.05% în Luxemburg și 0.11% în Elveția și pot ajunge până la 1.61% în Polonia sau 1.7% în Franța. Din informațiile noastre, Estonia este singura țară din Europa care impune taxe de proprietate numai asupra valorii terenului, dar nu și asupra clădirilor.
Impozitul pe profitul din imobiliare este sub media Uniunii Europene
În ceea ce privește cota standard a impozitului pe profit, România se situează sub media UE, rămânând competitivă comparativ cu alte state membre.
Cele mai mici cote se regăsesc în Ungaria (9%), Bulgaria (10%), Cipru și Irlanda (12.5%), Germania și Lituania (15%), în timp ce la polul opus avem 35% în Malta, 31% în Franța și 29% în Belgia.
Mai mult, aplicăm printre cele mai mici cote de dividende – 5%, la fel ca Bulgaria. La polul opus găsim Suedia și Belgia care aplică un impozit pe dividende de 30%.
Un alt element important pentru un investitor este perioada de timp în care se amortizează o investiție imobiliară. În România, perioada de amortizare a clădirilor din perspectivă fiscală diferă considerabil în statele membre ale UE. De exemplu, în România în general perioada de amortizare a unei clădiri industriale sau de locuit este de 40 – 60 de ani, în Franța clădirile de birouri se amortizează între 20 și 50 de ani, în timp ce clădirile industriale în 20 de ani; în Germania perioada de amortizare este de 33 de ani pentru clădirile construite după anul 1985; în Slovacia avem între 20 și 40 de ani, în Suedia între 20 și 50 de ani, iar în Spania regăsim perioada cea mai îndepărtată, mai exact între 68 și 100 de ani. Observăm, astfel că în majoritatea țărilor investitorul își recuperează mai repede investiția decât în România (i.e. până la 60 de ani).
În România, din anul 2016 s-a făcut diferențierea nivelului taxelor locale în funcție de destinația imobilului (i.e. rezidențială vs. nerezidențială). Astfel, în prezent, există taxe locale între 0,08% – 0,2% pentru clădirile rezidențiale și 0,2% – 1,3% pentru clădirile nerezidențiale.
Acest concept este întâlnit și în alte state membre EU. Astfel, de cele mai multe ori există diferențieri în funcție de destinația imobilelor – fie că ne raportăm la taxe pe proprietate sau de timbru sau chiar la modul în care se calculează amortizarea.
De exemplu, în Irlanda, taxa de timbru este de 6% pentru clădirile comerciale, iar pentru proprietățile rezidențiale aceasta taxă este de 1-2% în funcție de valoarea imobilului. Cum menționam anterior, în Franța chiar și amortizarea se calculează diferit în funcție de destinația clădirii (e.g. comerciale, industriale).
Argumente fiscale care îi atrag pe investitorii străini să investească pe piața imobiliară din țara noastră
Pe lângă argumentele economice și de business care determină o investiție într-o țară, putem spune că România prezintă o serie de argumente fiscale ce o fac atractivă pentru investitorii în domeniul imobiliar, mai exact o cotă a impozitului pe profit mică, de doar 16%, un regim simplificat de impozitare pe microîntreprinderi de 1%, o cotă standard de TVA relativ mică (19%), impozitul pe dividende este de doar 5%. Nu în ultimul rând, taxele locale sunt mai mici decât în alte state europene.
De asemenea, în anumite condiții, societățile din România pot obține ajutor de stat nerambursabil pentru investiții, inclusiv în imobile.