Terenurile agricole continuă să fie căutate în ciuda faptului că, de la începutul anului 2012, acestea s-au scumpit cu aproximativ 50%, înregistrând cea mai spectaculoasă apreciere dintre toate sectoarele pieței imobiliare, se arată în cea mai recent analiză de piață Darian DRS, aferentă primei jumătăți a anului 2015.
Dacă pentru terenurile propice dezvoltărilor, Darian DRS realizează o analiză pentru fiecare oraș, în funcție de localizare și de regimul de înălțime, pentru terenurile agricole analiza s-a realizat la nivel de regiuni.
Prețurile terenurilor arabile în zona Câmpiei de Vest variază între:
– 2.300 si 2.800 euro/ha “la titlu” (la titlu de proprietate, neintabulate) pe piaţa primară (segmentul de piață reprezentat de parcele între 1 și 10 ha
– 3.800 – 5.000 euro/ha “la CF” (intabulate și cu situație cadastrală) pe piața secundară (segmentul de piață reprezentat de suprafețe între 50 și 1.500 ha).
Zona Câmpiei Române – Oltenia:
– piața primară: 1.800 – 2.300 euro/ha “la titlu”;
– piața secundară: 2.800 – 3.300 euro/ha “la CF”.
Zona Câmpiei Române – Muntenia:
– piața primară: 1.900 – 2.400 euro/ha “la titlu”;
– piața secundară: 3.300 – 4.500 euro/ha “la CF”.
Zona Podișul Dobrogei:
– piața primară: 2.300 – 3.000 euro/ha “la titlu”;
– piața secundară: 3.000 – 4.000 euro/ha “la CF”.
Zona Podișul Moldovei, Podișul Getic și Depresiunea Transilvaniei:
– piața primară: 2.000 – 2.700 euro/ha “la titlu”;
– piața secundară: 2.800 – 3.500 euro/ha “la CF”.
Oferta de terenuri agricole pentru vanzare este segmentată pe două tipuri, în funcție de dimensiunile amplasamentelor: terenuri cu suprafețe medii şi mici (până la 100 ha) si terenuri mari (peste 100 ha).
Piaţa terenurilor agricole este structurată, în general, în două segmente mari:
– piaţa primară: segmentul de piaţă compus din parcele mici de teren (1 – 10 ha), în general, doar cu titlu de proprietate;
– piaţa secundară: segmentul de piaţă compus din parcele de teren comasate (50 – 2.000 ha), în general, înregistrate în cartea funciară.
Persoanele fizice proprietari de teren deţin, în general, suprafețe de teren destul de mici, unii dintre ei intrând în posesia terenurilor în urma retrocedărilor efectuate. Aceștia operează pe piața privată de terenuri agricole, în special în calitate de vânzători, întrucât fie nu au capacitatea financiară și utilajele necesare pentru a exploata aceste terenuri, fie le dețin în exces față de nevoile proprii.
Ofertele din partea societăţilor comerciale private sunt, în general, proprietăți pe care acestea le dețin în exces față de necesitățile lor curente, sau care nu se află în zonele de interes ale societății, ele fiind achiziționate în vederea realizării unor schimburi imobiliare cu alte terenuri din zona lor de interes.
Investitorii pe piața imobiliară oferă la vânzare suprafețe mai mari de teren. Aceştia achiziționează terenuri direct de la țărani sau de la intermediari, le comasează și le vând ulterior investitorilor străini care vin să investească în România.
Cumpărătorii potențiali de terenuri agricole se împart, de regulă, în două categorii:
– companii locale/asociaţii agricole – care exploatează de obicei terenurile. Ei au cumparat deja suprafeţe mijlocii şi mari de terenuri şi doresc să crească gradul de comasare prin cumpărarea parcelelor alăturate, de diferite suprafețe. Pe lângă terenurile deţinute, această categorie de cumpărători are în arendă alte suprafeţe mari de teren, de la proprietarii care nu lucrează pământul. Această categorie este interesată în cumpărarea sau arendarea de terenuri învecinate.
– investitorii (majoritatea străini) – această categorie cumpără mai ales suprafețele mari şi foarte mari de teren, dar nu lucrează întotdeauna pământul cumpărat, scopul final fiind acela de a acumula şi comasa suprafețe mari de teren care mai tarziu sa fie revândute.
Aspecte privitoare la proprietățile tranzacționate pe piața analizată:
– situația juridică a terenurilor arabile: în marea majoritate a cazurilor, tranzacțiile cu terenuri arabile se efectuează la nivelul tuturor parcelelor “la CF” (intabulate și cu situație cadastrală) și în mai mică măsură parcele “la titlu” (la titlu de proprietate, neintabulate). În ultimii ani, ofertanții de terenuri arabile au scos pe piață la vanzare “proiecte de achiziție” de terenuri care constau în suprafețe de până la 1.000 ha de teren arabil (în unele cazuri și peste acest prag de suprafaţă) denumite “nuclee” – la CF, caracterizate prin comasare foarte bună şi “terenuri viitoare” – la titlu, reprezentate de suprafețe de aproximativ 2.000 ha (sau mai mari, în unele cazuri) aflate în proximitatea nucleelor, ce vor putea fi achiziționate în viitor (în decursul a doi-patru ani) cu scopul de a forma o zonă de acțiune de dimensiune mare (care prezintă un interes ridicat pentru companiile care lucreaza terenul – arendași). Achizițiile viitoare de terenuri se fac de către ofertanții proiectelor de achiziții (aceștia cunosc bine zona de amplasare, negociază mai ușor cu vânzătorii de parcele mici “la titlu” pe care apoi le întabulează și formează zone cu grade bune de comasare), pentru ca, mai apoi, să fie vândute cumpărătorilor de nuclee (aceștia sunt interesați să achiziționeze mai degrabă suprafețe mari intabulate într-un timp mai scurt decât să se implice direct în achiziții de suprafețe mici, neintabulate);
– cheltuieli ulterioare achiziţiei: se aplică în cazul achizițiilor de terenuri “la titlu” și implică costuri cu intabularea și cadastrarea parcelelor. Aceste cheltuieli cad în incidența cumpărătorului și se regăsesc în prețul final de tranzacționare în cazul “achizițiilor de proiecte”;
– gradul de comasare a parcelelor: este redat printr-un procent estimat, care reprezintă un nivel de apropiere/proximitate între parcelele de teren care formează proprietatea tranzacționată. Gradul de comasare este, de fapt, o percepţie de piaţă. Cu cât parcelele de teren sunt mai apropiate, cu atât este mai ușor de a lucra pământul şi, astfel, terenul are o valoare mai mare. Există aproximativ patru grade de comasare, după cum urmează: sub 40%, între 40% şi 60%, între 60% și 80%. Gradul cu cea mai bună și mai mare comasare este de 80%-100%. Din analiza de piaţă a rezultat un procent mediu de 10% ca și diferenţă de preţ între fiecare din cele patru intervale.
– topografia: este redată de relieful zonei de amplasare a parcelelor care formează proprietatea tranzacționată. Astfel, se cunosc trei tipuri de topografii care caracterizează terenurile arabile: plan (prezența în zonele de câmpie – Câmpia Română, Câmpia de Vest şi mai puţin în zonele de podiș), semicolinar (prezența preponderent în zonele de podiș – Podișul Moldovei, Podișul Dobrogei și Depresiunea Transilvaniei) și colinar (prezența în zonele înalte ale podișurilor și mai frecvent în zona Podișului Getic).
– clasa de fertilitate a solului: împarte terenurile arabile în cinci clase de calitate în funcție de grosimea profilului de sol, grosimea orizontului de humus, textura și conținutul de schelet, valoarea reacţiei pH, gradele de podzolire, saraturare, eroziune, alunecare și inundare, formele de relief, natura și însușirile rocilor mamă, adâncimea apelor freatice și compoziția chimică a acestora, precum și de intervenția omului cu lucrări de îmbunătățiri funciare.
Conform acestor criterii rezultă urmatoarele categorii de calitate:
1. terenurile din clasa I de fertilitate – sunt terenuri care se pretează la orice categorie de folosință agricolă, nu necesită lucrări de îmbunătățiri funciare, sunt soluri profunde care au un orizont de humus bine dezvoltat (peste 50 cm grosime), cu o textură luto-nisipoasă sau lutoasă, fără conținut de schelet, reacție neutră slab alcalină și slab acidă, nu se manifestă niciun proces de degradare ca podzolire, saraturare, eroziune sau mlăștinire, iar inundațiile se petrec o dată la 8-10 ani, pantele sunt sub 5%;
2. terenurile din clasa II de fertilitate – sunt terenuri pretabile pentru toate plantele cultivate, au orizontul de humus mai puțin dezvoltat, textura variază de la nisip-lutos la lut-argilos, reacția este slab acidă și slab alcalină, prezintă uneori procese de podzolire, salinizare, eroziune sau mlăştinizare, pante între 5-10%, sursa de apă este satisfăcătoare;
3. terenurile din clasa a III-a de fertilitate – sunt terenuri în care încep sa apară evidente procese de degradare, pretabilitatea pentru arabil este diminuată, orizontul de humus este slab dezvoltat, textura variază de la nisip-lutos la argilo-lutos, reacția pH variază de la acidă la alcalină, inundarea se poate produce o dată la 4-6 ani, relieful este colinar iar drenajul solului este nesatisfăcător;
4. terenurile din clasa a IV-a de fertilitate – sunt acelea la care procesele de degradare se manifestă puternic, folosirea ca arabil este foarte redusă, se pretează la plantații de vii, pomi și pajiști, în marea lor majoritate necesită lucrări de îmbunătățiri funciare, în special de combatere a eroziunii;
5. terenurile din clasa a V-a de fertilitate – sunt terenuri ce conțin rocile ajunse la suprafață, au în general condiţii nefavorabile pentru dezvoltarea plantelor, cele mai potrivite folosinţe sunt pășunile, fânețele ori livezile, necesită lucrări de combatere a eroziunii sau lucrări hidroameliorative când se află pe turbării, mlaștini sau zone cu inundaţii de lungă durată.
Bonitatea terenurilor agricole, în ansamblul ei, se bazează nu numai pe fertilitatea solului ci are în vedere și factori de climă, relief și hidrologie.
– existența utilităților: pentru terenurile din „piaţă secundară” diferenţele ţin seama şi de existenţa sistemelor de irigare (canale de irigaţii amenajate şi funcționale). Din informațiile de pe piață națională, terenurile arabile cu sisteme de irigare funcționale nu sunt frecvente, investitorii care practică agricultura în România bazându-se în principal pe cantitatea de precipitații și calitatea terenurilor.
Având în vedere aspectele privitoare la terenurile arabile tranzacționate pe piața națională, Darian DRS identifică trei segmente importante delimitate sub aspectul cererii astfel:
– zona Câmpiei de Vest (județele Timiș, Arad şi Bihor) unde se înregistrează o cerere ridicată pentru terenuri arabile sub aspectul calităţii solului (o zonă în vestul jud. Timiş unde solul are calitatea I și în rest soluri de calitatea II și mai puţin III), a topografiei (preponderent plan – câmpie de acumulare și campie tabulară și semicolinar spre zona Dealurilor de Vest – jud. Arad și Bihor) și a infrastructurii de transport dezvoltate (rutier și feroviar);
– zona Câmpiei Române și a Podișului Dobrogei unde se înregistrează o cerere relativ ridicată pentru terenuri arabile sub aspectul calității medii a solului (preponderent calitatea II și calitatea III), a topografiei (preponderent plan în Câmpia Română şi semicolinar în zona Podişului Dobrogei), dar și rutele de acces către portul Constanța (transport rutier – autostrada București-Constanța, transport fluvial pe Dunăre și reţea dezvoltată de transport feroviar);
– zona Podișului Moldovei, a Podișului Getic și a Depresiunii Transilvaniei unde se înregistrează o cerere medie-scazută pentru terenuri arabile sub aspectul calităţii slabe a solului (preponderent calitatea III), a topografiei majoritar colinare (pe alocuri semicolinar) și infrastructura de transport bună (dar la o distanță mare de portul Constanța).
Piaţa terenurilor agricole din România a fost liberalizată la începutul anului 2014, adică cetățenii străini – persoane fizice din Uniunea Europeană – pot cumpăra terenuri agricole în România. În consecinţă, Guvernul a adoptat legea tranzacţiilor cu terenuri care dă întâietate la achiziţie comunităţilor locale. Noua lege a tranzacţiilor cu terenuri impune publicarea datelor privind tranzacţiile pe site-urile direcţiilor agricole judeţene deoarece această piaţă a fost până acum aproape în totalitate lipsită de transparenţă.
Micii proprietari, care dețin o suprafață de teren mică (maxim câteva hectare sau mai multe loturi despărţite geografic), sunt dispuși să vândă aceste terenuri către alți proprietari mai mari. Fermierii cu câteva zeci, sute sau mii de hectare sunt cei care se angajează în achiziţii pentru a-şi securiza investiţiile. Majoritatea tranzacţiilor cu terenuri din luna noiembrie a fost alimentată de capital românesc, iar principalii jucători activi au fost fermieri.
Investitorii străini au în România, în proprietate sau arendă, peste un milion de hectare de teren arabil, adică circa 11% din totalul disponibil local. Interesul străinilor a explodat odată cu intrarea României în UE, în ultimii opt ani fiind făcută cea mai mare parte a achiziţiilor. Preţul terenurilor agricole româneşti a crescut de 25 de ori în perioada 2002-2012, cu un ritm de apreciere anuală de 40%. Terenurile agricole sunt un plasament care a început să fie luat serios în considerare de investitorii din afara agriculturii abia după 2009, pe măsură ce piaţa imobiliară tradiţională a căzut.