În ciuda unei scăderi de 9% a vânzărilor de proprietăți anul trecut, prețurile caselor spaniole rămân ridicate.
Ratele mai mari ale dobânzilor și prețurile proprietăților au înrăutățit considerabil accesibilitatea, forțând mulți noi cumpărători să-și amâne planurile de achiziție.
Un sondaj ING arată că 46% dintre chiriașii spanioli nu își pot permite să-și cumpere propria casă.
Numărul vânzărilor de proprietăți a scăzut cu 9% în primele 11 luni ale anului 2023.
Potrivit cifrelor publicate de biroul spaniol de statistică, numărul vânzărilor de proprietăți a fost mai mic cu 15% în noiembrie față de luna corespunzătoare din 2022.
Cererea de credite ipotecare a avut parte de o scădere mai accentuată, mai exact 18% în primele 10 luni ale anului 2023, comparativ cu aceeași perioadă din 2022.
Acest lucru arată că mai ales cei care cumpără pentru prima dată se chinuie să cumpere pe fondul creșterii ratelor dobânzilor.
Investitorii, care sunt mai puțin probabil să folosească un credit ipotecar pentru a cumpăra o proprietate, sunt mai puțin sensibili la rata dobânzii decât cei care cumpără pentru prima dată, ceea ce explică diferența.
Mai mult, cererea investitorilor a fost susținută anul trecut de o creștere a numărului de străini care cumpără locuințe în Spania.
Prețurile locuințelor din Spania se mențin ridicate
În ciuda creșterii puternice a ratelor dobânzilor și a încetinirii economice, prețurile locuințelor spaniole sunt ridicate.
La sfârșitul lunii decembrie, INE a dezvăluit că prețurile locuințelor din Spania au crescut cu 4,5% în trimestrul III 2023 față de anul precedent, depășind media zonei euro, care a înregistrat o scădere de 2,2%.
În Germania, prețurile au scăzut cu peste 10% an/an.
Deși cifrele din trimestrul IV nu au fost încă anunțate, datele TINSA arată că prețurile locuințelor și-au continuat tendința ascendentă până la sfârșitul anului 2023, ceea ce ar putea duce la o creștere medie a prețului locuințelor de aproximativ 4,5% pentru întregul an.
Teren de peste 5 ha dintr-un municipiu, pregatit pentru dezvoltari rezidentiale
Casele nou-construite sunt mult mai scumpe, dar se așteaptă ca prețurilor lor să se stabilizeze în acest an
Prețul caselor nou-construite a crescut brusc anul trecut: prețul unei case noi în trimestrul III al anului 2023 a crescut cu 11% față de anul trecut.
În schimb, locuințele existente au înregistrat o creștere mai modestă de 3,2% în aceeași perioadă.
În acest an, creșterile puternice ale prețurilor pentru casele noi sunt așteptate să se tempereze
Anul trecut, dezvoltatorii au fost nevoiți să transmită o mulțime de creșteri de preț din cauza creșterilor puternice ale prețului materialelor de construcție cauzate de problemele de aprovizionare în urma pandemiei de Covid-19.
Totusi, acest efect se va diminua în 2024.
Costurile de construcție s-au temperat brusc în ultimul an.
Potrivit cifrelor Băncii Naționale a Spaniei, costurile de construcție au fost ușor mai mici (-0,6%) decât acum un an în octombrie, ceea ce arată că presiunile prețurilor materialelor s-au diminuat.
Accesibilitatea s-a deteriorat brusc în ultimii doi ani
Accesibilitatea s-a înrăutățit semnificativ în ultimii doi ani din cauza creșterii puternice a ratelor dobânzilor de la începutul anului 2022, combinată cu creșterea robustă a prețurilor locuințelor.
Calculele Băncii Naționale a Spaniei arată că familiile spaniole cheltuiesc acum în medie 39% din venitul lor anual disponibil pe plăți ipotecare în primul an după cumpărarea unei case.
În schimb, cifra a fost de 30% în 2021, subliniind provocările cu care se confruntă noii cumpărători de locuințe.
În consecință, mulți cumpărători pentru prima dată au fost nevoiți să-și amâne planurile de a cumpăra o locuință în ultimele luni din cauza presiunilor financiare tot mai mari.
46% dintre chiriașii spanioli nu își pot permite să-și cumpere propria casă
Combinația dintre creșterea ratelor dobânzilor și creșterea continuă a prețurilor la locuințe a înrăutățit semnificativ accesibilitatea pentru cumpărătorii de case pentru prima dată, forțând pe mulți să rămână mai mult timp pe piața de închiriere.
Potrivit unui sondaj ING realizat de IPSOS în noiembrie, 46% dintre chiriașii spanioli au spus că ar dori să-și cumpere propria casă, dar nu au mijloace financiare pentru a face acest lucru.
Deoarece accesibilitatea continuă să fie sub presiune pentru cei care cumpără pentru prima dată, cererea de locuințe închiriate este de așteptat să rămână ridicată.
În plus, scăderea accesibilității este probabil să-i determine pe tineri să locuiască mai mult timp cu părinții.
Conform celor mai recente cifre disponibile ale Eurostat, spaniolii și-au părăsit casele părintești după o medie de 30,3 ani în 2022, ceea ce este deja semnificativ mai mare decât media din zona euro de 26,3 ani.
Vârsta medie la care oamenii părăsesc casa părintească este probabil să crească în perioada 2023-2024.
Creșterea prețurilor locuințelor se așteaptă să scadă ușor în acest an, dar să rămână puternică
O creștere a prețului locuințelor de 3% este așteptată în acest an, moderată ușor față de anul trecut.
Mai mulți factori care au stimulat creșterea anul trecut vor încetini acum, când efectul de recuperare a dispărut, inclusiv slăbirea treptată a creșterilor de prețuri pentru casele noi și cererea mai puțin puternică din partea străinilor care cumpără o locuință în Spania.
În plus, accesibilitatea pentru cei care cumpără pentru prima dată va rămâne sub o presiune puternică, ceea ce va împiedica creșterile ulterioare de preț.
Deși ratele dobânzilor au scăzut oarecum în ultimele săptămâni din 2023, accesibilitatea rămâne mai slabă decât acum câțiva ani.
În plus, potențialul de reducere suplimentară a ratelor dobânzilor fixe este relativ limitat.
Piețele au anticipat deja cu tărie primele reduceri de dobândă ale Băncii Centrale Europene în acest an.
În plus, BCE va continua să își reducă portofoliul de obligațiuni anul viitor, iar starea precară a finanțelor publice limitează, de asemenea, potențialul de declin.
Prin urmare, experții consideră că ratele dobânzilor pe termen lung se vor încheia anul acesta la aproximativ același nivel ca acum.
Cu toate acestea, ratele flotante ar putea scădea mai puternic, mai ales dacă BCE începe să reducă ratele de politică monetară. Acest lucru ar putea susține piața în a doua jumătate a anului.
În plus, creșterea în continuare a cererii va fi un factor cheie al prețurilor locuințelor în următorii ani.
Potrivit proiecțiilor biroului spaniol de statistică, numărul gospodăriilor spaniole va crește cu 2,7 milioane între 2022 și 2037, reprezentând o creștere de 14,5%.
Acest lucru va pune presiune în creștere asupra prețurilor.
Mai mult, spaniolii înșiși sunt foarte optimiști în ceea ce privește evoluția prețurilor caselor.
Un sondaj ING realizat de IPSOS la sfârșitul lunii noiembrie a arătat că doar o minoritate de 7% credeau că prețurile locuințelor vor scădea în 2024.
Per total, este așteptată o creștere de 3% pentru acest an, ceea ce în termeni reali echivalează cu o stagnare de facto, având în vedere inflația estimată de aproximativ 3%.
Citiți revista ARENA Construcțiilor nr. 8/noiembrie – decembrie 2023
