Exercitarea dreptului de proprietate nu se poate face în mod absolut izolat, ci în cadrul societăţii din care titularul face parte. Interesele titularului dreptului de proprietate pot veni astfel în conflict cu interesele titularilor altor drepturi similare sau chiar cu interesele generale, ale societăţii. Instituirea unor limite ale exercitării dreptului de proprietate îşi găseşte fundamentul în necesitatea de a armoniza aceste interese, care se pot afla în conflict.
Astfel, premisele limitării dreptului de proprietate se găsesc în prevederile art. 44 alin. (1) teza a II-a din Constituţie, conform cărora conţinutul şi limitele dreptului de proprietate sunt stabilite de lege şi în cele ale art. 555 alin. (1) din Codului civil român care, în partea sa finală, prevedere că dreptul de proprietate se exercită în limitele determinate de lege.
În cele de mai jos ne propunem să trecem în revistă principalele astfel de limitări pe care trebuie să le aibă în vedere un dezvoltator, persoană fizică sau persoană juridică, anterior achiziţiei unui teren în vederea edificării unei construcţii sau, dacă este deja titularul dreptului de proprietate asupra unui teren, anterior pregătirii proiectului tehnic şi a obţinerii autorizaţie de construire corespunzătoare.
Limite de natură a asigura bune raporturi de vecinătate
Buna vecinătate, deşi este instituită în interes privat, constituie un principiu care trebuie respectat în exercitarea dreptului de proprietate. Limitările de natură a asigura bune raporturi de vecinătate sunt enumerate şi detaliate în cuprinsul Codului civil român, iar o serie dintre acestea trebuie avute în vedere anterior edificării unei construcţii, cum ar fi:
(a) picătura streşinii,
(b) distanţa minimă în construcţii şi distanţa minimă pentru arbori, ca de altfel şi lucrările intermediare cerute pentru anumite construcţii, lucrări şi plantaţii,
(c) vederea asupra proprietăţii vecinului,
(d) dreptul de trecere în vederea accesului pietonal şi/sau cu autoturismul, pentru utilităţi şi pentru efectuarea unor lucrări.
O atenţie deosebită trebuie acordată distanţei minime dintre construcţii, având în vedere că eliberarea unei autorizaţii de construire cu încălcarea sau nerespectarea obligaţiilor în acest sens poate duce la implementarea unor măsuri de remedire extrem de costisitoare sau chiar anularea acesteia în instanţă.
Astfel, Codul civil român instituie obligaţia potrivit căreia proprietarul unui teren poate realiza orice construcţii sau lucrări numai cu respectarea unei distanţe minime de 60 cm faţă de linia de hotar care desparte proprietatea sa de proprietatea sau proprietăţile învecinate, dacă prin lege ori prin regulament de urbanism nu se prevede altfel. În acest sens, trebuie avut în vedere faptul că regulamentele de urbanism aferente planurilor urbanistice generale şi/sau planurilor urbanistice zonale instituie, de cele mai multe ori, distanţe minime între 5 şi 10 metri, mult superioare limitărilor prevăzute în Codul Civil Român; derogarea de la distanţa minimă se poate face fie prin actualizarea documentaţie de urbanism aplicabile, fie prin acordul părţilor, exprimat printr-un înscris autentic.
Servituţi legale ale furnizorilor de utilităţi
O a doua categorie de limitări ale dreptului de proprietate din perspectiva edificării unei construcţii este dată de servituţile de care se bucură furnizorii în vederea instalării, transportului, operării şi menţinerii la parametri optimi a utilităţilor publice. Astfel, prin intermediul legii şi a normelor tehnice şi metodologice corespunzătoare, sunt instituite interdicţii de construire în zonele de servitute şi de siguranţă ale sistemelor de alimentare şi/sau furnizare a utilităţilor publice, după cum urmează:
Ø energie electrică (interdicţie de construire pe o distanţă de 1 până la 7 metri),
Ø gaze naturale (2 până la 6 metri, în funcţie de diametrul conductei),
Ø apă şi canalizare (3, respectiv 2 metri faţă de marginea conductelor de apă, respectiv canalizare),
Ø telecomunicăţii, reţeaua de termoficare urbană (3 metri faţă de marginea conductei şi a anexelor acesteia),
Ø transport urban.
Detalii exacte despre amplasarea şi dimensiunea reţelelor de utilităţi, precum şi informaţii în legătură cu întinderea exactă a servituţilor determinate de existenţa pe şi/sau în imediata vecinătate a terenului, se pot obţine numai de la furnizorii de utilităţi ce operează în zona respectivă.
Ca şi principiu, existenţa unei astfel de servituţi nu determină în mod automat necesitatea modificării subtanţiale a caracteristilor proiectului, existând posibilitatea relocării reţelelor prin acordul cu furnizorul şi al eventualilor utilizatori ce ar putea fi afectaţi de lipsa sau sistarea respectivei utilităţi, precum şi cu suportarea de către titularul dreptului de proprietate al terenului afectat a costurilor corespunzătoare.
Cu toate acestea, în cazul reţelelor de mari dimensiuni unde relocarea acestora fie nu este posibilă, fie ar genera costuri mult prea mari pentru relocare, existenţa unei astfel de servituţi poate constitui o adevărată limitare a dreptului de a construi.
Servituţile aeronautice
Pentru terenurile aflate în vecinătatea aeroporturilor sau a altor instalaţii aeronautice, limita materială a folosinţei terenurilor proprietate privată este determinată de existenţa servituţilor aeronautice. Astfel, potrivit Codului aerian civil român, în scopul asigurării siguranţei zborului aeronavelor sunt stabilite zone supuse servituţilor aeronautice aferente aerodromurilor şi echipamentelor serviciilor civile de navigaţie aeriană. În aceste zone pot fi amplasate şi realizate construcţii numai cu avizul Autorităţii Aeronautice Civile Române, iar în cazul aerodromurilor exploatate în comun cu autorităţile militare, este necesar şi avizul Ministerul Apărării.
Potrivit dispoziţiilor legale, autorităţile locale au obligaţia de a evidenţia aceste zone în planurile urbanistice generale ale localităţilor. În practică însă, foarte puţine autorităţi locale au dat curs acestei obligaţii şi au actualizat în mod corespunzător documentaţiile de urbanism. Astfel, proprietarii terenurilor sunt obligaţi să se adrese autorităţilor competente, respectiv Autoritatea Aeronautică Civilă Română sau Ministerul Transporturilor, pentru fi a siguri de valabilitatea unei autorizaţii de construire eliberată în aceste condiţii sau, după caz, de valoarea investiţională a unui teren.
În plus faţă de dispoziţiile Codului aerian civil român, trebuie avut în vedere faptul că regulamentele de urbanism aferente planurilor urbanistice generale şi/sau planurilor urbanistice zonale pot institui obligaţii suplimentare privind obţinerea avizelor din partea autorităţilor competente pentru orice construcţii care depăşesc o anumite înălţime, stabilită în cuprinsul respectivei documentaţii de urbanism.
Servituţile feroviare
Terenurile aflate în vecinătatea liniilor de cale ferată sau a infrastructurii feroviare publice sunt supuse unei interdicţiile de construire pe o suprafaţă de 20 de metri, situată de o parte şi de alta a axei căii ferate.
Instituirea acestei zone de siguranţă este necesară în vederea instalării şi întreţinerii instalaţiilor de semnalizare şi de siguranţa circulaţiei, precum şi a instalaţiilor şi lucrărilor de protecţie a mediului.
Asemănătoare zonei de siguranţă a infrastructurii feroviare publice este şi zona minimă de siguranţă a structurii de metrou.
Spre deosebire însă de servituţile aeronautice, unde existenţa şi întinderea acestora este imprecisă, nefiind, de cele mai multe ori, evidenţiată în mod corespunzător în documentaţiile de urbanism, servituţile generate de existenţa instalaţiilor feroviare şi/sau a structurilor de metrou sunt evidenţiate în planurile de urbanism general ale localităţilor. Astfel, titularul dreptului de proprietate asupra unui teren aflat într-o zonă supusă unei astfel de servituţi are posibilitatea de a evalua în mod corespunzător limitările la care este supus, pe baza unor informaţii disponibile public.
Ca şi concluzie, valabilitatea unei autorizaţii de construire depinde, pe lângă respectarea documentaţiilor de urbanism aprobate şi avizate conform legii şi obţinerea avizelor şi acordurilor stabilite de lege, şi de respectarea servituţilor legale.
În situaţia în care, de exemplu, autorizaţia de construcţie este eliberată cu încălcarea unei servituţi legale sau nu au fost obţinute avizele şi acordurile cerute în mod expres de către lege în vederea emiterii acesteia, singura cale de remediere este cea juridică. În aceste cazuri, orice persoană care se consideră vătămată, inclusiv beneficiarii drepturilor legale de servitute, poate solicita instanţei anularea autorizaţiei, dacă poate demonstra nerespectarea condiţiilor de valabilitate. n