Doar în Cluj-Napoca prețurile de vânzare ale apartamentelor s-au apreciat mai mult decât salariul net. În Cluj-Napoca prețurile de vânzare ale apartamentelor s-au apreciat cu 80%, în termeni reali, în perioada 2015 – 2021, depășind creșterile câștigului salarial mediu real de 74%.
Și în celelalte trei orașe mari analizate de ValorEasy (București, Iași și Timișoara) prețurile de vânzare s-au apreciat rapid, dar nu au depășit creșterile câștigului salarial.
Creșterea substanțială a numărului de unități noi livrate în ultimii ani a ajutat piața din București să estompeze scumpirea locuințelor. Aceasta nu a depășit 44%, comparativ cu anul 2015 -dintre cele 4 orașe mari este cea mai scăzută valoare înregistrată a indicelui prețului de vanzare. În aceeași perioadă, în București salariul real a crescut cu 54%.
În Timișoara salariul real a crescut cu 62%, comparativ cu 2015, creșterea fiind mai mare decât în București. În același timp, prețul de vânzare a apartamentelor a cunoscut o majorare de 47%.
Cea mai mare discrepanță este înregistrată în Iași. Aici, deși salariul net a crescut în termeni reali cu 74%, prețurile de vânzare au înregistrat o expansiune lentă, de doar 49%, în aceeași perioadă.
| Indicii comparativi ai câștigului salarial real și prețului de vânzare al locuințelor | Indicele câștigului salarial real pentru anul 2021 (2015=100) | Indicele prețului de vânzare al locuințelor pentru anul 2021 (2015=100) |
| Cluj-Napoca | 174 | 180 |
| București | 154 | 144 |
| Timișoara | 162 | 147 |
| Iași | 174 | 149 |
Sursa: INS, ValorEasy, date prelucrate de ValorEasy
În primul trimestru din acest an cererea de locuințe și-a reluat creșterea, după stabilizarea din ultima parte a anului trecut.
2021 a fost anul cu cea mai intensă activitate de tranzacționare din ultimii 5 ani (cererea depășind 180.000 de unități individuale vândute la nivel național, o creștere anuală de 49%).
Cu toate acestea, în ultimul trimestru din 2021 cererea a stagnat comparativ cu 2020, înregistrându-se un număr similar de unități individuale vândute cu anul precedent (48.000, sursa ANCPI).
La nivel național, în primele trei luni din anul curent cererea de locuințe și-a reluat creșterea, un plus de 7% comparativ cu primul trimestru din 2021, deși, în mod obișnuit, începutul de an este perioada cu activitatea de tranzacționare mai puțin intensă.
În primul trimestru s-au vândut 42.657 de unități individuale la nivel național, comparativ cu perioada similară din 2021 când s-au vandut 40.043 unități.
Creșterea a fost susținută de București, împreună cu județele Timiș și Constanța, cu creșteri de 20%, 30%, respectiv 5% față de trimestrul întâi din 2021.
Celelalte județe importante au înregistrat scăderi ale unităților vândute, cea mai importantă fiind înregistrată în județul Iași, -8%.
Cea mai mare piata a constructiilor rezidentiale da semne de scadere dramatica
| Top județe după numărul de unități individuale vândute în Trim. I 2022 | Unități individuale vândute | Variația față de trimestrul similar din anul anterior | Pondere în total unități individuale vândute la nivel național | |
| București | 12.947 | 20% | 30% | |
| Jud. Timiș | 3.139 | 30% | 7% | |
| Jud. Cluj | 2.857 | -4% | 7% | |
| Jud. Constanța | 2.472 | 5% | 6% | |
| Jud. Brașov | 2.399 | -4% | 6% | |
| Jud. Ilfov | 1.866 | -2% | 4% | |
| Jud. Iași | 1.747 | -8% | 4% | |
Sursa: ANCPI, date prelucrate de ValorEasy
Prețul mediu de tranzacționare în marile orașe continuă să crească, conform estimărilor de la începutul anului
Dorel Niță, director executiv ValorEasy, evaluator autorizat: “O problema acută a pieței este deficitul de locuințe disponibile la vânzare în piața secundară. Acest lucru a condus la majorări semnificative de preț în ultimii ani. Prețul mediu de tranzactionare al apartamentelor și caselor din piețele secundare, monitorizate permanent de ValorEasy, a crescut și în primul trimestru al anului curent cu până la 11% comparativ cu anul anterior (Cluj-Napoca și Timișoara). Locuințele noi au cunoscut majorări anuale cu până la 14% (Timișoara)”
În piața secundară, Cluj-Napoca și Timișoara au cunoscut cel mai semnificativ avans anual, 11%, urmate de București, 7%, respectiv Iași, aproximativ 5%. Prețul mediu de tranzactionare al apartamentelor în piața primară s-a majorat cu valori cuprinse între 6% (București) și 14% (Timișoara).
În clasamentul național al prețurilor nu au survenit modificări de poziție, Cluj-Napoca ocupă în continuare primul loc (1.750 de euro pe metru pătrat util apartamente vechi și 2.020 de euro apartamente noi), la distanță de București (1.550 de euro pe metru pătrat util apartamente vechi și 1.750 de euro apartamente noi). Cele două orașe sunt urmate de Timișoara și Iași.
| Trimestrul I 2022 | Prețul mediu de tranzacționare al apartamentelor vechi și evoluția anuală (euro/mp util) | Prețul mediu de tranzacționare al apartamentelor noi și evoluția anuală (euro/mp util) |
| Cluj-Napoca | 1.750 (10.8%) | 2.020 (6,3%) |
| București | 1.550 (6,9%) | 1.750 (6.1%) |
| Timișoara | 1.470 (10.5%) | 1.640 (13.9%) |
| Iași | 1.090 (4.8%) | 1.300 (8.3%) |
Sursa: ValorEasy
În pofida rezultatelor bune de până acum, crește incertitudinea privind evolutia pieței în următoarele luni
În vânzările raportate la ANCPI sunt incluse imobilele tranzacționate, care nu includ rezervările sau antecontractele semnate recent de cumpărători cu dezvoltatorii de ansambluri rezidențiale. Prin urmare, nu se vede impactul creșterii volatilității pieței imobiliare din ultimele luni.
Diverși factori externi pot avea un impact negativ asupra pieței, în urmatoarele luni, de exemplu:
- Inflația a crescut rapid, depășind pragul de 10% și se va menține ridicată în acest an. Conform proiecțiilor BNR, nu vom vedea o scădere a inflației decât, cel mai probabil, in 2023. Inflația are un impact asupra pieței imobiliare atât direct, prin creșterea prețurilor materialelor de construcție, cât și indirect, prin scăderea accesibilitatii. Prin accesibilitate, înțelegem bugetul real disponibil pentru achiziția locuinței din cauza creșterii prețurilor bunurilor și serviciilor esentiale, precum alimente, medicamente și servicii medicale, utilități.
- Câştigul salarial mediu net a fost 3.721 lei în luna februarie a acestui an. Comparativ cu luna februarie a anului precedent, acesta a crescut cu 10,6%, dar salariul real a crescut cu doar 1,9% în aceeași perioadă.
- Odată cu creșterea progresivă a dobânzii la creditele ipotecare va fi mai dificilă achiziționarea locuințelor prin credit. În acest moment IRCC este de 1,86%, la care se adaugă marja fixă a băncii. Trimestrul următor IRCC va fi 2,6% și cel mai probabil va sări de 3,5-4% în ultima parte a anului.
La un apartament cu 2 camere de 70.000 de euro (avans 15% și credit ipotecar de 295.000 de lei pentru 30 de ani), diferența de plătit pentru rata lunară va depăși 370 de lei la sfârșitul anului, o creștere de 24%.
Citiți revista ARENA Construcțiilor nr. 3/ mai 2022
