Receptia la terminarea lucrarilor intre legalitate si creativitate

Cristian Guia, Partener, Coordonator al practicii de Real Estate si Cristina Roșca, Asociat Senior, Eversheds Sutherland Romania

Nu este o surpriză faptul că majoritatea dezvoltatorilor se confruntă din ce în ce mai des cu întârzieri în recepționarea proiectelor la terminarea lucrărilor. Acestea sunt cauzate fie de reacția întârziată a reprezentanților autorității locale, fie de lipsa oricărui răspuns la invitația de participare la recepția la terminarea lucrărilor ori de lipsa în fapt la recepție, în ciuda confirmării – exprese sau tacite – a participării.

Multitudinea proiectelor imobiliare și ritmul rapid de construire din București și din țară au condus la o aglomerare a autorităților și, în mod indirect, au generat diverse interpretări ale dispozițiilor legale incidente pentru a se ajunge la finalizarea etapei de construire, intabularea construcțiilor și darea acestora în folosință.

Astfel, conform Hotărârii nr. 273 din 14 iunie 1994 pentru aprobarea Regulamentului privind recepția construcțiilor, așa cum a fost acesta modificat, (“Regulamentul de Recepție”), o construcție poate fi dată în folosință doar in cazul admiterii de către investitor a recepției la terminarea lucrărilor, în condițiile legii și a Regulamentului de Recepție.

Procesul de recepție este demarat prin notificarea transmisa investitorului de executant, prin care acesta din urmă comunică investitorului data terminării lucrărilor de construire. Ulterior, conform Regulamentului de Recepție, investitorul „solicită factorilor prevăzuți la art. 11 [ce detaliază componenta comisei de recepție și despre care vom discuta pe larg mai jos] desemnarea de către aceștia a reprezentanților în comisia de recepție la terminarea lucrărilor”, iar aceștia vor comunica investitorului reprezentanții desemnați să participe în comisia de recepție. In final, în termen de 3 zile de la primirea tuturor comunicărilor, investitorul numește comisia de recepție.

In conformitate cu art. 11 din Regulamentul de Recepție, comisia de recepție la terminarea lucrărilor de construire include, în mod obligatoriu:

• un reprezentant desemnat de investitor, care este si președintele comisiei;
• un reprezentant al autorității administrației publice care a emis autorizația de construire/desființare;
• 1-3 specialiști in domeniul lucrărilor de construcții supuse recepției, în funcție de categoria și clasa de importanță a construcțiilor, desemnați de investitor.

De asemenea, în funcție de specificul construcțiilor, acestora li se alătură (în situațiile descrise in art. 11), în mod obligatoriu:

• un reprezentant desemnat de Inspectoratul de Stat în Construcții – I.S.C.;
• un reprezentant desemnat de inspectoratele pentru situații de urgență;
• un reprezentant desemnat de direcțiile județene pentru cultură;
• un reprezentant desemnat de ordonatorul principal de credite bugetare.

Comisia de recepție poate funcționa numai în prezența a cel puțin 2/3 din membrii numiți ai acesteia [art. 15, alin. (1), teza finală], iar decizia comisiei de recepție la terminarea lucrărilor se ia cu majoritatea membrilor comisiei [art. 16, alin (1) din Regulamentul de Recepție].

Având în vedere regulile de mai sus cu privire la întrunirea și luarea deciziilor comisiei, ne întrebăm ce se întâmplă daca investitorul a parcurs toți pașii prevăzuți de Regulamentul de Recepție, a numit comisia de recepție, însă la data întrunirii parte dintre membrii comisiei nu se prezintă, însă aceasta poate funcționa, fiind prezenți 2/3 din membrii numiți.

Poate fi considerat semnat legal un proces verbal la terminarea lucrărilor daca este semnat cu respectarea art. 15 si 16 din Regulamentul de Recepție, însă în lipsa oricăruia dintre membrii obligatorii? În practică, lipsa reprezentanților autorității, a I.S.C. sau I.S.U. a generat interpretări creative ale art. 15 cu precădere. Conform acestora, procesul verbal de recepție semnat de 2/3 dintre membrii comisiei este considerat valabil semnat și lucrările de construire pot fi considerate finalizate.

Deși interesantă abordarea, nu suntem de acord cu această interpretare întrucât dispozițiile legale trebuie analizate sistematic – scopul actului normativ fiind atins doar prin coroborarea tuturor dispozițiilor incidente. Astfel, considerăm că este obligatoriu să fie prezenți toți actorii listați de art. 11, în special reprezentantul administrației locale, pentru a verifica respectarea condițiilor din autorizația de construire/desființare emise de autoritatea în discuție. De asemenea, participarea unui reprezentant al autorității administrației publice în comisia de recepție asigură și verificarea calității construcțiilor. Mai mult decât atât, potrivit art. 16 alin. (2) din Regulamentul de Recepție „în cazul în care membrii comisiei de recepție la terminarea lucrărilor prevăzute la art. 11 alin. (1) au opinii separate, decizia comisiei se ia cu respectarea punctului de vedere al reprezentantului autorității administrației publice competente care a emis autorizația de construire/desființare.” Dispozițiile reflectă prevalența votului reprezentantului autorității administrației publice competente. De altfel, în măsura în care comisia de recepție ar fi putut fi constituită legal în lipsa reprezentantului autorității administrației publice, dispozițiile ar fi fost divizate în două ipoteze distincte. Or, ipoteza neparticipării reprezentantului autorității administrației publice nu este tratată de lege, în concluzie participarea sa este obligatorie.

Nu în ultimul rând, opinia este susținută și de practica instanțelor de judecată care au statuat că „nu poate constata legalitatea acestui act deoarece comisia nu a avut componenta stabilită de lege, respectiv de H.G. nr. 273/1994[1]”, iar „neprezentarea reprezentantului autorității la recepție îndreptățește recurentul sa fixeze o altă dată pentru recepție și să adreseze o cerere în timp util”. De asemenea, într-o altă situație[2], instanța a stabilit că procesul verbal „este un punct de vedere al proiectanților de instalații de încălzire și de rezistență, se constată că, potrivit art. 11 din HG nr. 273/1994, comisia de recepție conține obligatoriu un reprezentant desemnat de autoritatea administrației publice locale competente care a emis autorizația de construire […]. Ca urmare, recepția la terminarea lucrărilor nu există.”

Considerăm ca art. 15 nu poate fi interpretat în mod individual și fără luarea în considerare a tuturor dispozițiilor Regulamentului de Recepție și, bineînțeles, a dezideratului acestui act normativ. Astfel, procesul verbal de recepție trebuie să fie semnat obligatoriu de persoanele menționate în art. 11, iar fracția de 2/3 întotdeauna va cuprinde membrii desemnați de dispozițiile legale ca fiind obligatorii.

Bineînțeles, situațiile care pot apărea în practică sunt diverse și țin de realitatea relațiilor dintre actorii implicați. Includem aici și contradicțiile sau divergența de opinii dintre autoritatea emitenta a autorizației de construire/desființare și ceilalți actori – mai ales ISC –actori care cenzurează direct sau indirect, fiecare conform scopului și atribuțiilor sale, atât activitatea investitorului, cât și pe cea a autorității publice locale. Despre aceasta, într-un articol viitor.

[1] Decizie nr. 826/2011 din 03-iun-2011, Curtea de Apel Bacau ;

[2] Hotărâre nr. 12557/2021 din 28/10/2021 – Civil – plângere contravenţională Judecătoria Timişoara ;