Un lucru este cert: piaţa im
obiliară s-a aşezat, este de părere Dragoş Dragoteanu, director general al agenţiei Euroest din Bucureşti, specializată în tranzacţii cu terenuri. Dragoteanu consideră că terenurile aflate în locaţii bune vor avea în viitor un trend uşor crescător al preţurilor, cuprins între 5-10% anual.
Problema terenurilor bune a fost rezolvată! Până acum proprietarii care au avut probleme financiare le-au vândut, cei care nu au fost în criză de lichidităţi sau şi-au putut plăti creditele ţin în continuare terenurile şi le vor vinde sau le vor dezvolta atunci când va fi cerere pe piaţă.
Terenurile care nu contează încă pentru investitori vor continuă să aibă un trend descrescător ca valoare, între 10-15% anual.
Problema terenurilor aflate în locaţii nefericite, situaţie în care se află peste 90% dintre cele disponibile astăzi la vânzare pe piaţă, va fi rezolvată peste mulţi ani – minim 4-5 ani !, estimează Dragoş Dragoteanu şi spune: „Până atunci, personal, nu consider că piaţa terenurilor construibile va fi reanimată”. Principalul motiv este că, pe lângă investiţia în teren, orice dezvoltator final va trebui să aibă acces la sume de 3-10 ori mai mari decât valoarea terenului pentru a dezvolta în timp o afacere imobiliară de succes.
Segmentul rezidenţial a fost salvat de “Prima casa”, iar cel comercial de retailerii străini
În ultimii cinci ani, pe piaţa imobiliară nu s-a mai vorbit de proiecte de anvergură. Criza i-a adus cu picioarele pe pământ pe dezvoltatorii imobiliari români şi străini. După ce piaţa a triat operatorii, unele proiecte au intrat în faliment sau insolvenţă, altele într-o aşteptare de vremuri mai bune. Este vorba atât de proiecte pe hârtie, cât şi de dezvoltări imobiliare începute şi aflate în diverse stadii de execuţie, atât comerciale, cât şi rezidenţiale. Numai după 2010, practic, dezvoltatorii imobiliari care au rămas pe piaţă şi-au luat inima în dinţi şi au reînceput să construiască din nou. În principiu, peste 90% dintre ei, s-au axat pe proiecte mici, maximum 50 – 100 apartamente.
Segmentul rezidenţial din ultimii cinci ani a fost salvat de programele “Prima casa”, iar cel comercial de retailerii străini care s-au extins pe baza scăderii dramatice a preţurilor terenurilor comerciale, aflate în locaţii cu vad pietonal şi auto, propice acestor dezvoltări, spune Dragoş Dragoteanu.
Proprietăţile s-au transformat în investiţii pe termen lung
După 2008, pe piaţa imobiliară s-au delimitat două categorii mari de proprietăţi: cele care contează şi cele care nu mai contează. Cu alte cuvinte, majoritatea terenurilor speculative au devenit total neinteresante pentru dezvoltatori. Practic, criza le-a scos de pe piaţă şi au rămas fără preţ, fără valoare de tranzacţionare. Corecţiile de preţ au fost dramatice, de la 60 la 90% !
Excepţia a fost dată de proprietăţile care se aflau în locaţii premium, atât pentru dezvoltări rezidenţiale, cât şi cele comerciale. Acestea din urmă au suferit în timp deprecieri mai mici ale preţului, între 30 şi 50%, comparativ cu valoarea lor din perioada de boom imobiliar.
Proprietarii terenurilor bune, dar care aveau probleme financiare, presaţi de bănci şi cu credite în spate, au fost obligaţi să vândă urgent, acceptând preţuri atractive pentru un dezvoltator serios, care dispunea de lichidităţi. Proprietarii care nu au avut nevoie presantă de cash, atât persoane fizice, cât şi juridice, au ţinut de preţ, dar nu au putut să mai vândă şi au rămas cu imobilele respective în portofoliul lor. Practic, au transformat proprietăţile în investiţii pe termen lung. Despre parteneriatele între un proprietar de teren şi un dezvoltator imobiliar se poate vorbi doar la nivel de excepţie!
Preţul unei proprietăţi creşte şi perioada de ofertare are şanse să se scurteze numai atunci când terenul are aprobări minime obţinute (PUZ, PUD, CU ). A apus vremea speculaţiilor imobiliare în care proprietarii de terenuri nu faceau absolut nimic şi revindeau imediat cu câştiguri mari. Acum şi în viitor, orice imobil, ca să aibe şanse să fie fructificat, trebuie prezentat cu un pachet de avantaje certe, dovedite cu acte.
În orice ţară, în orice perioadă, există investitori în proprietăţi de valoare, cu potenţial cert de dezvoltare sau speculativ. Sunt doi factori vitali care definesc acest tip de investiţie: situaţia economiei ţării respective şi locaţia terenului. Restul sunt detalii. Evident că, pentru orice tranzacţie, preţul este principalul criteriu de selecţie, dar niciun dezvoltator serios, pe termen lung, nu ezită să facă afaceri imobiliare cu proprietăţi prime location, achiziţionate la preţuri “promoţionale”, de criză. Rechinii imobiliari vor exista mereu, important este că aşteptările lor sunt uneori prea mari în raport cu cât pot să lase din preţ proprietarii de terenuri foarte bune. Cu toate acestea, Dragoş Dragoteanu subliniază că interes a existat permanent, dar raportul investitori cu bani contra oferte foarte bune la preţ mic a fost în ultimii 5 ani net în favoarea primilor. Lichidităţi există, proprietăţi bune la pret de dumping nu prea!
Proprietarilor de terenuri construibile a căror valoare de piaţă a fost redusă drastic de criză, Dragoş Dragoteanu le recomandă:
“Dacă ar putea vinde în câştig faţă de preţul de achiziţie şi au alte oportunităţi mai bune, merită să vândă. Dacă au o proprietate bună, cu potenţial cert de creştere a preţului şi piaţa încă nu le-a adus o ofertă atractivă pentru lichidizarea respectivei proprietăţi, merită să mai aştepte.”