Mihai Cristian Pop, broker owner – Re/Max Prime Capital Oradea
Mai mulți factori concurează în scăderea tranzacțiilor imobiliare, iar în viitorul apropiat acești factori tind să își mențină influența negativă.
Diminuarea creșterii economice și scăderea încrederii consumatorilor în mediul politic au avut un impact semnificativ asupra pieței imobiliare, consideră Mihai Cristian Pop, broker owner – Re/Max Prime Capital din Oradea.
El spune că ”o economie nesigură, așa cum s-a manifestat în 2023, nu a stimulat cererea de proprietăți. Mai mult, recesiunea și incertitudinea economică, intens promovate pe canalele de știri, au provocat o reticență în achiziții, cu mulți potențiali cumpărători alegând să amâne sau să își reconsidere deciziile majore de investiții.”
De asemenea, ratele ridicate ale dobânzilor au avut un impact direct asupra deciziilor de cumpărare. ”Aceste rate mari au redus accesul la soluții de finanțare pentru mulți potențiali cumpărători, în special pentru tineri, făcând achiziționarea unei locuințe mai puțin accesibilă”, subliniază domnul Pop.
În ceea ce privește raportul dintre cerere și ofertă, diferențele regionale, cu cerere în creștere în unele orașe și în scădere în altele, nu au influențat semnificativ comportamentul general al cumpărătorilor. În general, cererea și oferta au fost echilibrate la nivel național, cu variații regionale în funcție de oraș.
După părerea sa, zvonurile din această toamnă privind modificările în politica de stimulente financiare acordate cumpărătorilor de locuințe au avut un impact notabil. În special discuțiile despre retragerea stimulentelor pentru cei care cumpără prima casă cu 5% TVA și introducerea unui prag minim de 9% TVA, i-au făcut pe mulți potențiali cumpărători să grăbească decizia de achiziție, în încercarea de a beneficia de condițiile actuale înainte de posibilele schimbări.
Oferta nu se ridică la nivelul cererii în anumite zone și pentru anumiți clienți
Oferta de locuințe, în special în ceea ce privește apartamentele, este în prezent foarte diversificată. Mihai Cristian Pop este de părere că se construiește în toate zonele de interes, pentru clienți de pe toate palierele de preț, ceea ce indică o adaptare a dezvoltatorilor la cerințele variate ale cumpărătorilor.
„Cu toate acestea, există anumite limitări. În unele orașe, din cauza studiilor de trafic și a capacității canalizărilor existente, nu mai este posibilă dezvoltarea imobiliară în zona centrală. Situația a creat un deficit de ofertă în aceste zone specifice, limitând opțiunile pentru cei interesați de locuințe centrale.
Mai mult, observăm un deficit pe segmentul premium, în special când vine vorba de case și vile moderne”, spune Mihai Cristian Pop.
Deși există o cerere pentru proprietăți construite după ultimele tehnologii, cu dimensiuni și spații peste medie, oferta este insuficientă.
Acest deficit este evident în special pentru proprietățile cu un interval de preț cuprins între 450.000 euro și 1.200.000 euro.
În concluzie, deși piața imobiliară a evoluat pentru a satisface o gamă largă de cerințe, există încă segmente și zone unde oferta nu se ridică la nivelul cererii, indicând oportunități pentru dezvoltatori și o nevoie de adaptare continuă la dinamica pieței, a precizat domnul Pop.
A vinde și a fi obligat să vinzi
În anumite zone ale țării scăderea tranzacțiilor a condus la o ofertă superioară cererii, ca rezultat al restrângerii numărului de cumpărători.
Acest lucru poate fi observat în special în zonele mai puțin centrale sau în regiunile unde cererea a fost tradițional mai scăzută.
Cu toate acestea, Mihai Cristian Pop consideră că este important de menționat că proprietățile și apartamentele situate în zonele centrale sau în zonele cu tracțiune ridicată rămân în continuare atractive pentru investitori. Astfel, în aceste zone, oferta nu a crescut în mod semnificativ în ciuda scăderii tranzacțiilor, datorită interesului constant al investitorilor.
Expertul imobiliar orădean a mai spus că „există o diferență notabilă între proprietarii care doresc să vândă și cei care trebuie să vândă. În general, așteptările proprietarilor rămân ridicate, dar mulți dintre cumpărători anticipează nerealist o scădere a prețurilor similară cu cea din 2008 – 2009.
Trebuie subliniat faptul că ne aflăm într-un climat economic mult mai matur comparativ cu perioada crizei anterioare. Prețurile din piața imobiliară sunt influențate de creșterea economică din ultimii ani, de creșterea salariilor și, nu în ultimul rând, de creșterea prețurilor materialelor de construcție.
Proprietarii care se află în situația în care trebuie să vândă sunt mai flexibili în ceea ce privește negocierile. Aceștia sunt mai dispuși să scadă prețurile, dar în general, marjele de negociere se situează între 5 și 7%. Astfel, în timp ce unii proprietari sunt dispuși să aștepte pentru a obține prețul dorit, alții, din necesitate, sunt mai deschiși la negocieri pentru a finaliza tranzacția mai rapid”.
Nu preconizăm scăderi de preț pe termen scurt
Chiar dacă prețurile imobiliare pot părea ridicate pentru unii, în comparație cu restul Europei, suntem încă sub media europeană în ceea ce privește costul locuințelor raportat la salariul mediu.
Astăzi, salariul mediu în România este de aproximativ 860 euro net. Un apartament de 50 mp costă echivalentul a aproximativ 100 de salarii medii. În comparație, media europeană este de 150-180 de salarii medii, ajungând uneori chiar la 200 de salarii pentru un apartament de aceeași dimensiune.
Având în vedere prețul actual per metru pătrat în raport cu salariul mediu național, este de așteptat ca prețurile să crească în următorii 20 de ani.
România are unul dintre cele mai mici prețuri per metru pătrat din Europa în raport cu salariul mediu național, ceea ce sugerează un potențial de creștere pe termen lung. Având în vedere contextul actual și tendințele observate atât la nivel național, cât și european, nu anticipăm o scădere a prețurilor imobiliare în România în perioada imediat următoare, este de părere Mihai Cristian Pop.