Reglementarea legislativă în domeniul construcţiilor şi al urbanismul a suferit în mod constant modificări. Aceasta se datorează şi faptului că, de prea puţine ori, legiuitorul român a reuşit să propună soluţii eficiente şi adecvate gradului de complexitate şi diversitate al problemelor ivite în practică în domeniul dezvoltării imobiliare, pulsul pieţei imobiliare impunând în mod frecvent nevoia unor noi modificari legislative.
Deşi Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construire („Legea construcţiilor”) şi Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul („Legea urbanismului”) suferiseră recent modificări notabile, ca urmare a promulgării Legii nr. 197/2016 în noiembrie 2016, acestea au fost modificate substanţial, din nou, prin Ordonanţa de urgenţă nr. 100/2016 („OUG 100”), publicată şi intrată în vigoare la 27 decembrie 2016.
Simplificarea procedurilor administrative de emitere a avizelor prin posibilitatea depunerii în format electronic a documentaţiilor de avizare
În vederea simplificării procedurilor administrative, a reducerii costurilor şi a respectării obligaţiilor ce derivă din strategia pentru agenda digitală la nivel european şi naţional, noile reglementări prevăd posibilitatea depunerii documentaţiilor de avizare în format electronic, cu semnătura electronică a specialiştilor, potrivit legii şi cu respectarea unor anumite condiţii.
OUG 100 prevede o serie de obligaţii în sarcina autorităţilor publice şi a oricăror emitenţi de avize în scopul facilitării procedurilor administrative, după cum urmează:
- a) toţi emitenţii de avize au obligaţia să primească documentaţiile de avizare în format electronic, cu semnătura electronică a specialiştilor, potrivit legii, cu condiţia ca la emiterea sau imprimarea pe hârtie a documentului cu semnătură electronică să fie adăugată şi semnătura olografă;
- b) autorităţile administraţiei publice locale au obligaţia de a asigura măsurile necesare înscrierii acestora în portalul de e-guvernare implementat prin punctul unic de contact electronic, (http://www.edirect.e-guvernare.ro), şi de a primi documentaţiile pentru emiterea certificatelor de urbanism, pentru prelungirea acestora şi pentru prelungirea autorizaţiilor de construire/desfiinţare, precum şi pentru emiterea avizelor/acordurilor şi certificatelor în format electronic, online, condiţionat de aplicarea semnăturii electronice calificate sau avansate, definite potrivit prevederilor regulamentelor europene.
OUG 100 stabileşte şi termenele în care trebuie îndeplinită această obligaţie, aceste termene variand de la 120 de zile pentru consiliile judeţene şi consiliile locale ale municipiilor până la 2 ani de la intrarea în vigoare a prezentei ordonanţe de urgenţă pentru consiliile locale ale comunelor care au structuri de specialitate organizate în condiţiile legi şi exercită competenţe de autorizare a lucrărilor de construcţii.
- c) actele emise în format electronic vor fi emise şi în format tipărit. În cazul emiterii sau imprimării pe hârtie a documentului cu semnătură electronică calificată sau avansată se va adăuga şi semnătura olografă a emitenţilor;
- d) toate autorităţile administraţiei publice sunt obligate să asigure măsurile necesare primirii documentaţiilor în format electronic, online, prin intermediul portalului aferent punctului de contact unic electronic (http://www.edirect.e-guvernare.ro), într-un termen de 3 ani de la data intrării în vigoare a OUG 100, mai exact până în decembrie 2019.
Eliminarea procedurii de aprobare tacită pentru avizele emise de instituţiile competente
Anterior intrării în vigoare a OUG 100, situaţia în care autoritatea sau operatorul economic sesizat cu o cerere pentru eliberarea unui aviz premergător autorizaţiei de construire nu răspundea solicitării era sancţionată în mod expres de Legea Construcţiilor prin aplicarea prevederilor legale privind aprobarea tacită.
Dacă autoritatea competentă să emită avizul solicitat nu reacţiona în termen de 15 zile, solicitantul putea demara formalităţile pentru aplicarea procedurii aprobării tacite.
Reglementările actuale din OUG 100 înlătură această posibilitate. În schimb, neemiterea avizelor de către autorităţile competente în termenul prevăzut de lege reprezintă contravenţie, sancţionată cu amenda.
De asemenea, în cazul în care în termen de 10 zile autoritătile emitente nu transmit solicitări pentru completarea documentaţiei transmise, acestea sunt obligate să emită avizul pe baza documentaţiei depuse, orice solicitare de completare ulterioară perioadei de 10 zile nefiind permisă, cu excepţia cazurilor în care avizele nu sunt condiţionate de analiza documentaţiei într-o comisie (cum este, de exemplu Comisia Tehnică de Circulaţie a Municipiului Bucureşti, care analizează oportunitatea emiterii avizelor de trafic).
Menţinerea valabilităţii avizelor pe perioada implementării investiţiilor
Cu titlu de noutate, OUG 100 prevede în mod expres că avizele/acordurile emise în condiţiile legii îşi menţin valabilitatea pe toată perioada implementării investiţiilor, până la finalizarea executării lucrărilor pentru care au fost eliberate, respectiv până la data semnării procesului-verbal de recepţie la finalizarea lucrărilor.
De această prevedere vor beneficia dezvoltatorii, numai în cazul în care au demarat lucrările în termenul de începere a lucrărilor prevăzut de lege, termen care a fost, de altfel, mărit la 24 de luni de la data emiterii autorizaţiei de construire.
Beneficiul acestor prevederi nu va fi aplicabil în cazurile în care, pe parcursul execuţiei lucrărilor, sunt identificate elemente noi care să impună reluarea procedurilor de avizare prevăzute de lege, necunoscute la data emiterii avizelor/acordurilor, precum şi/sau modificări ale condiţiilor care au stat la baza emiterii acestora, după caz.
OUG 100 nu clarifică însă care sunt efectele acestei situaţii de excepţie, în care avizele obţinute îşi pierd valabilitatea pe parcursul execuţiei lucrărilor, respectiv dacă este necesară suspendarea executării lucrărilor, dacă termenele de executare a lucrărilor se prelungesc etc.
Mai mult, nu este clar nici dacă obligaţia de reavizare intervine şi în situaţia în care „elementele noi”, care impun reluare procedurilor de avizare sunt în afara controlului beneficiarului avizului respectiv (de exemplu, modificarea unor zone de protecţie ale culoarelor de zbor instituite prin servituţile aeronautice).
De asemenea, prevederile menţionate nu limitează si nici nu fac vreo referire la situaţia în care o autoritate emite un aviz valabil pentru o perioadă mai mică decât perioada implementării investiţiilor (de ex. pentru 12 luni de la data emiterii). Nu reiese cu claritate din noile reglementări, dacă acestea urmează să expire la data stabilită de autoritatea emitentă sau dacă urmează a avea loc o prorogare legală a termenului de valabilitate, prin efectul noilor reglementări.
Eliminarea prevederii referitoare la emiterea autorizaţiei de desfiinţare fără actul de reglementare al autorităţii pentru protecţia mediului
Anterior OUG 100, Legea Construcţiilor permitea ca, prin excepţie, autorizaţia de desfiinţare a lucrărilor/construcţiilor să fie emisă în absenţa punctului de vedere sau al actului de reglementare al autorităţii competente pentru protecţia mediului.
Aceste prevederi au fost abrogate expres şi, prin urmare, devine obligatorie obţinerea punctului de vedere sau a actului de reglementare al autorităţii competente pentru protecţia mediului şi în acest caz.
Pentru demolarea unor construcţii de importanţă redusă (depozite, şoproane etc.), aceste prevederi vor reprezenta o formalitate excesivă raportată la costurile reduse pe care le presupun astfel de desfiinţări. În cazul unor investiţii mai mari, ce presupun de multe ori demolarea unor construcţii vechi anterior demarării proiectului propriu-zis, această formalitate ar putea conduce la întârzieri notabile în derularea acestora, datorate perioadei necesare obţinerii punctului de vedere al autorităţii competente pentru protecţia mediului ori a actului de reglementare al acesteia.
Înlocuirea avizului de oportunitate solicitat pentru întocmirea şi aprobarea unui plan urbanistic zonal cu avizul de iniţiere. Elementele acestui aviz
O modificare a Legii Urbanismului se referă la înlocuirea şi actualizarea unor termeni sau denumiri ale instituţiilor publice, dintre acestea cele mai relevante fiind înlocuirea sintagmei „aviz de oportunitate” cu cea de „aviz de iniţiere” şi a sintagmei de „arhitect-şef” cu cea de „arhitect-şef/urbanist-şef”.
Această înlocuire are impact mai degrabă la nivel terminologic, procedura de întocmire şi de emitere rămânând în mare parte similară celei pentru avizul de oportunitate, prevăzute anterior intrării în vigoare a OUG 100.
De altfel, avizele de oportunitate emise în condiţiile legii anterior aprobării OUG 100, pentru documentaţii deja iniţiate, aflate în curs de elaborare şi avizare sau propuse spre aprobare până la data intrării sale în vigoare îşi păstrează valabilitatea şi se consideră avize de iniţiere.
Prevederea expresă a solicitării certificatului de urbanism pentru construire după aprobarea unui plan urbanistic zonal
Noile reglementări prevăd că, după aprobarea planului urbanistic zonal, se poate solicita certificatul de urbanism în vederea construirii în baza căruia se va întocmi documentaţia pentru autorizarea executării lucrărilor de construcţii, în vederea obţinerii autorizaţiei de construire, potrivit legii.
Prevederile anterioare intrării în vigoare a OUG 100 erau neclare. Din acest motiv, practica autorităţilor competente emitente era neuniformă: unele autorităţi emiteau două certificate de urbanism (unul pentru întocmirea documentaţiilor de urbanism, cel de-al doilea pentru construire) pe când alte autorităţi permiteau întocmirea documentaţiilor de urbanism şi emiterea autorizaţiei de construire în baza aceluiaşi certificat de urbanism.
Regula de mai sus nu este aplicabilă şi situaţiei în care, prin certificatul de urbanism emis s-a condiţionat autorizarea investiţiei propuse de elaborarea şi aprobarea unui plan urbanistic de detaliu. Conform noii reglementari, în acestă situaţie, după aprobarea planului urbanistic de detaliu, se poate întocmi documentaţia pentru autorizarea executării lucrărilor de construcţii, în vederea obţinerii autorizaţiei de construire, fără a se solicita un nou certificat de urbanism. Deşi norma nu este clară, interpretarea acesteia ar trebui să fie în sensul în care nu este nevoie de un nou certificat de urbanism cu condiţia ca cel iniţial obţinut să fie încă în vigoare.
Această diferenţă de tratament între planurile urbanistice zonale şi planurile urbanistice de detaliu poate fi justificată prin prisma obiectului de reglementare diferit al acestor două documentaţii de urbanism.
Astfel, planurile urbanistice zonale reprezintă instrumente de planificare urbană de reglementare specifică, caracterizate printr-un grad ridicat de complexitate prin care se stabilesc, în condiţiile legii, reglementări cu privire la regimul de construire, funcţiunea zonei, înălţimea maximă admisă, coeficientul de utilizare a terenului (CUT), procentul de ocupare a terenului (POT), retragerea clădirilor faţă de aliniament şi distanţele faţă de limitele laterale şi posterioare ale parcelei, caracteristicile arhitecturale ale clădirilor, materialele admise.
Prin urmare, obţinerea unui certificat de urbanism după aprobarea unui plan urbanistic zonal, care să indice noile reglementări urbanistice aprobate, în vederea emiterii autorizaţiei de construire, este pe deplin justificată.
Pe de altă parte, planurile urbanisitice de detaliu au caracter de reglementare specifică pentru o parcelă în relaţie cu parcelele învecinate şi nu pot modifica planurile de nivel superior. De aceea, cerinţa obţinerii unui certificat de urbanism nou în vederea emiterii autorizaţiei de construire a fost văzută drept excesivă în situaţia în care, pentru terenul în cauza, a fost adoptat un plan urbanistic de detaliu, care prin ipoteză nu poate modifica planurile urbanistice de nivel superior, iar certificatul de urbanism obţinut în vederea avizării şi aprobării acelui plan urbanistic de detaliu era încă în vigoare. n
Acest articol nu reprezintă consultanţă juridică. Pentru mai multe informaţii vă rugăm să vă adresaţi office@pelifilip.com.
Descarcati articolul