În data de 29 aprilie 2020, a fost publicat Ordinul ANCPI nr. 1207 din 22 aprilie 2020 privind modificarea şi completarea Regulamentului de avizare, recepție şi înscriere în evidențele de cadastru şi carte funciară, aprobat prin Ordinul directorului general al Agenției Naționale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară nr. 700/2014 („Regulamentul”). Schimbările vizează atât aspecte procedurale cu implicații în activitățile întreprinse de persoanele autorizate, cât și modul în care titularii de drepturi tabulare pot efectua înscrieri sau modificări cu privire la imobile în anumite situații specifice.
În cele ce urmează vom prezenta pe scurt principalele modificări aduse Regulamentului de carte funciară prin Ordinul menționat.
- Înscrierea provizorie a ipotecii asupra unor construcții viitoare
Modificările Regulamentului intenționează să clarifice o serie de aspecte referitoare la înscrierea provizorie în cartea funciară a ipotecii asupra unei construcții viitoare.
Ca o primă observație, a fost eliminată dispoziția ce prevedea expres că, în vederea înscrierii ipotecilor, era necesar ca dreptul de proprietate asupra construcției viitoare să se înscrie provizoriu în baza autorizației de construire.
Astfel, atât în cazul ipotecii reglementate de dreptul comun, cât și în cazul celei speciale conferită de Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare, înscrierea în cartea funciară a dreptului de ipotecă asupra construcției viitoare este condiționată doar de notarea autorizației de construire. Justificarea înscrierii provizorie a ipotecii asupra construcției viitoare se face odată cu intabularea dreptului de proprietate asupra acestei construcții după finalizarea acesteia.
De asemenea, noile prevederi clarifică faptul că ipoteca conferită de Legea nr. 190/1999 se intabulează făcându-se trimitere la teren şi completând cu mențiunea că privește şi construcția viitoare.
- Modificări ale formalităților procedurale aferente activităților de înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară
Actualul Regulament prevede posibilitatea completării, o singură dată, a dosarului cererii de recepție sau înregistrare în evidențele de cadastru și carte funciară. Astfel, dosarul cererii poate fi completat o singură dată, numai în baza referatului emis de biroul teritorial, atunci când nu au fost anexate toate înscrisurile necesare soluționării sau atunci când este posibilă refacerea dosarului cererii sau a unei părţi din acesta. În cazul cererii înregistrate în sistemul integrat de cadastru şi carte funciară se va putea solicita completarea dosarului din punct de vedere tehnic şi/sau din punct de vedere juridic, după caz, fiind emis un singur referat de completare care va cuprinde solicitările inspectorului de specialitate şi/sau pe cele ale registratorului de carte funciară. Termenul acordat prin referatul de completare este de 5 zile lucrătoare și curge de la comunicarea acestuia, iar termenul de soluționare a cererii se va prelungi cu numărul de zile care au fost necesare deponentului pentru depunerea completărilor.
A mai fost introdusă și o clarificare asupra termenului de soluționare a cererilor de înscriere a unui act juridic cu privire la care inspectorul alege să convoace părțile pentru a clarifica eventuale impedimente în soluționare. Deși anterior se preciza că într-o asemenea situație termenul de soluționare a cererii va fi prelungit cu 10 zile, în prezent, se menționează că cele 10 zile se vor calcula începând cu data comunicării convocării.
Totodată, modificările urmăresc și o debirocratizare a procedurilor prin eliminarea cerinței includerii copiei extrasului de carte funciară în documentația pentru realizarea diverselor operațiuni de carte funciară, cum ar fi apartamentarea, intabularea dezmembrămintelor, alipirea/dezlipirea sau actualizarea unor date referitoare la categoria de folosință ori destinația imobilului.
- Procesul-verbal de vecinătate necesar pentru prima înscriere în cartea funciară a imobilelor
În cazul terenurilor intravilane, pentru prima înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară va fi nevoie de procesul-verbal de vecinătate numai în acele situații în care suprafața rezultată din măsurători este mai mare cu un procent ce variază între 2% – 15% față de suprafața înscrisă în cartea funciară deschisă potrivit dispozițiilor Decretului-lege nr. 115/1938, de cea din documentația cadastrală precedentă pentru care nu s-a deschis carte funciară sau față de cea din actul de proprietate.
În ceea ce privește terenurile situate în extravilan a căror suprafață măsurată este mai mare cu până la 5% față de suprafața ce rezultă din documentațiile cadastrale precedente, pe lângă declarația autentică a proprietarului (pentru zonele de aplicare a legilor proprietății unde există un plan parcelar recepționat de oficiu), va fi necesar și procesul-verbal de vecinătate în cazul imobilelor situate în zonele foste necooperativizate, pentru care nu s-au emis titluri de proprietate.
În ambele cazuri, dacă diferențele de suprafață sunt de până la 2%, procesul-verbal de vecinătate nu va fi necesar.
De asemenea, noile prevederi ale Regulamentului prevăd o serie de ipoteze în care nu este nevoie de procesul-verbal de vecinătate, chiar dacă diferența de suprafață este mai mare de 2% printre care menționăm situația în care pentru imobilul învecinat a fost semnat un proces-verbal de vecinătate cu imobilul în cauză sau situația în care imobilul a fost cuprins în planurile parcelare întocmite în sistem de coordonate Stereografic 1970, aflate în baza de date a oficiului teritorial.
Mai mult, noile prevederi detaliază procedura de întocmire a acestui proces-verbal. Astfel, se impune convocarea vecinului prin transmiterea unei notificări cu confirmare de primire. Data convocării în vederea semnării procesului-verbal de vecinătate trebuie să fie stabilită cu respectarea unui termen de minimum 15 zile calendaristice de la data comunicării notificării. Dacă vecinul nu se prezintă, proprietarul imobilului va da o declarație autentică prin care atestă respectarea procedurii notificării. Trebuie menționat că nesemnarea procesului-verbal de către vecin nu constituie piedică la înscrierea imobilului în sistemul integrat, cu condiția respectării formalităților de convocare, însă refuzul expres privind semnarea procesului-verbal de vecinătate de către proprietarul imobilului vecin constituie motiv de respingere a cererii.
- Modificarea suprafeței imobilului
Pentru imobilele situate în intravilan, modificarea în plus a suprafeței cu un procent de până la 2% inclusiv față de suprafața înscrisă în cartea funciară se efectuează în baza documentației cadastrale de modificare a suprafeței și a declarației autentice a proprietarului. Dacă modificarea implică un procent între 2% și 15%, atunci operațiunea se va realiza în temeiul documentației cadastrale aferente ce va include declarația autentică a proprietarului și procesul-verbal de vecinătate.
Suprafața imobilelor situate în extravilan poate fi modificată în plus cu un procent de până la 5% în baza documentației cadastrale la care se va atașa declarația autentică a proprietarului, pentru zonele de aplicare a legilor proprietății unde există un plan parcelar recepționat de oficiu, și procesul-verbal de vecinătate pentru imobilele situate în zonele foste necooperativizate, pentru care nu s-au emis titluri de proprietate.
În cazul în care în urma operațiunii de repoziționare a imobilului (pentru rectificarea unor erori în planul cadastral digital, eliminarea golurilor și suprapunerilor, etc.) se modifică suprafața acestuia cu un procent de +/- 2% față de suprafața înscrisă în cartea funciară, va fi necesară și declarația autentică a proprietarului prin care acesta consimte la modificarea suprafeței. Potrivit noilor dispoziții, deși repoziționarea poate fi efectuată ori de câte ori este nevoie, modificarea suprafeței cu până la +/- 2% poate fi realizată o singură dată.
- Alte modificări ale Regulamentului
Regulamentul de carte funciară a fost modificat și în ceea ce privește realizarea documentației cadastrale și a înscrierii construcțiilor edificate fără acte doveditoare ale dreptului de proprietate. Astfel, în ce privește documentația cadastrală, persoana autorizată va menționa în cuprinsul acesteia numărul de niveluri, suprafața construită la sol și suprafața construită desfășurată. În ce privește intabularea dreptului de proprietate ulterior înscrierii construcției fără acte doveditoare ale dreptului de proprietate în sistemul integrat de cadastru și carte funciară, operațiunea se efectuează fără documentație cadastrală, însă în baza adeverinței sau a certificatului de atestare a edificării construcției ori, după caz, a certificatului de atestare fiscală.
Totodată, a fost introdusă o nouă ipoteză în care se poate solicita anularea numerelor cadastrale. Astfel, dacă imobilul nu este grevat de sarcini și se constată suprapuneri reale, anularea numărului cadastral se poate dispune în baza unei declarații autentice a proprietarului.
Altă noutate adusă Regulamentului de carte funciară ține de aspecte privind execuția lucrărilor de teren în scopul realizării documentației cadastrale. Astfel, a fost introdus un termen de 5 ani pentru care persoana autorizată are obligația să arhiveze toate informațiile și datele rezultate din măsurătorile efectuate în scopul realizării documentației cadastrale
Autori: Andreea Gheorghiu (associate Filip &Company), Ilinca Porojan (associate Filip &Company)