Tendința autorizațiilor pentru construirea de clădiri rezidențiale în România pare să fi luat o turnură descendentă din 2021, după cum arată datele privind autorizațiile și finalizările de lucrări, apreciază dr. Sebastian Sipos-Gug, cercetător EECFA pentru România. El spune: „Acest lucru ridică, în mod natural, întrebările: Ce s-a întâmplat? A atins piața un vârf sau este doar un regres temporar?”.
Anul trecut, costurile construcțiilor rezidențiale au crescut cu 41% față de nivelul din 2021, depășind considerabil creșterea prețurilor locuințelor.
Această evoluție a fost determinată parțial de creșterea costurilor materialelor (+32%), dar și de o creștere semnificativă a costurilor cu forța de muncă (+60%).
Deoarece în ianuarie 2025 facilitățile fiscale pentru muncitorii din construcții au fost eliminate, iar salariul minim în acest sector a crescut, este puțin probabil ca situația să se îmbunătățească pe termen scurt. Asta i-ar putea descuraja pe dezvoltatori să facă noi investiții până când prețurile de vânzare vor ajunge la un nivel care să compenseze costurile și să le ofere marjele de profit anterioare, este de părere analistul citat.
El consideră, într-o perspectivă mai largă, că încetinirea din 2023 și 2024 a fost prezentă în majoritatea regiunilor, dar niciuna nu a fost afectată la fel de grav ca Bucureștiul. Aici suprafața utilă a clădirilor rezidențiale autorizate aproape s-a înjumătățit în 2024 comparativ cu vârful din 2022.
Astfel, oricare ar fi factorul care a dus la scăderea numărului de autorizații, a afectat Bucureștiul în mod disproporționat. Deși rămâne de departe cea mai activă regiune, scăderea este considerabilă raportată la cota sa de piață, subliniază dr. Sebastian Sipos-Gug.
În cazul Bucureștiului, o parte semnificativă a acestui efect poate fi explicată prin blocajul în domeniul urbanismului, unde emiterea autorizațiilor pentru toate tipurile de construcții a fost îngreunată de anularea, în 2022, a planurilor urbanistice zonale existente, care încă nu au fost înlocuite cu versiuni noi.
Această situație face mai dificilă obținerea autorizațiilor pentru noi dezvoltări și poate fi, cel puțin parțial, responsabilă pentru reducerea autorizațiilor rezidențiale în ultimii doi ani.
Pasul logic următor a fost analizarea altor indicatori, precum finalizările de locuințe. Acestea au fost, într-adevăr, în scădere, numărul locuințelor finalizate la nivel național în 2024 fiind comparabil cu cel din 2018. Și aici, București-Ilfov a înregistrat o scădere mult mai mare în 2024 față de 2021, situându-se la -33% comparativ cu -12% în restul țării.
Declinul în oferta de locuințe noi este evident, însă situația este mult mai gravă în București.
Scaderea ofertei explică cererea mai mică?
Dacă dezvoltatorii întâmpină dificultăți în vânzarea locuințelor, este puțin probabil să inițieze noi proiecte, subliniază cercetătorul.
Analizând numărul tranzacțiilor, acestea au scăzut la nivel general în 2024 față de vârful din 2021, dar efectul a fost mult mai redus (doar aproximativ 10% mai puține proprietăți vândute la nivel național), în timp ce în regiunea București – Ilfov schimbarea a fost aproape insesizabilă (-0,3%).
În același timp, prețurile locuințelor au continuat să crească, dar Bucureștiul (+20%) a rămas în urma restului țării (+27%), ceea ce înseamnă că diferența de preț între Capitală și restul țării se micșorează treptat.
Ce înseamnă acest lucru pentru accesibilitatea locuințelor?
Luând în considerare împărțirea regională, se observă, poate surprinzător, că locuințele sunt mai accesibile în București, deoarece diferența dintre salariile din Capitală și media națională este mai mare decât diferența de prețuri ale locuințelor, spune dr. Sebastian Sipos-Gug.
Totuși, în 2024, această tendință s-a schimbat, iar accesibilitatea locuințelor din București a început să scadă, în timp ce media națională a rămas mai mult sau mai puțin stabilă.
”Dacă problemele menționate anterior, care limitează eliberarea autorizațiilor, nu sunt rezolvate, ne putem aștepta ca această tendință să continue, deoarece o ofertă limitată va duce la prețuri mai mari”, subliniază analistul.
Un alt factor care ar putea limita oferta viitoare, la nivel național, este finanțarea dezvoltatorilor.
În trecut, dezvoltatorii se bazau pe vânzările în avans și utilizau avansuri foarte mari în faza de proiect (chiar și 90% în unele cazuri) pentru a finanța lucrările de construcție, fără a apela la împrumuturi bancare.
După un scandal de amploare care a implicat un dezvoltator important, încrederea în acest model a scăzut, iar cumpărătorii sunt mai puțin dispuși să plătească avansuri mari înainte de începerea construcției. În plus, există un proiect de lege în curs de aprobare care urmărește limitarea avansurilor pentru clădirile nefinalizate la 10%. Dacă dezvoltatorii vor fi nevoiți să recurgă la credite bancare pentru proiectele lor, acest lucru ar putea face piața mai stabilă, dar și mai costisitoare pentru ei, ceea ce ar duce fie la marje de profit mai mici, fie la prețuri mai mari.
Perspectivele pieței imobiliare
Pentru cei care doresc să achiziționeze o locuință prin credit ipotecar, lucrurile nu arată mai bine decât anul trecut.
Inflația s-a dovedit mai persistentă decât se aștepta, iar Banca Națională scade dobânzile de referință într-un ritm lent, ceea ce înseamnă că ipotecile vor rămâne relativ scumpe în viitorul apropiat.
Deși salariile mai mari din Capitală sunt încă un avantaj, făcând locuințele ușor mai accesibile decât pentru românul mediu, acest indicator a fost, de asemenea, în scădere în 2024 pentru București, rămânând stabil pentru restul țării, ceea ce reduce diferența dintre Capitală și provincie.
În contextul costurilor ridicate ale energiei, din 2021 costurile construcțiilor au crescut. De atunci, situația nu s-a îmbunătățit dramatic și este puțin probabil să se schimbe în viitorul apropiat, deoarece inflația și creșterea salariilor vor continua să exercite presiuni asupra acestora și în 2025.
Bucureștiul resimte un dublu impact în ceea ce privește dezvoltările rezidențiale noi. Pe lângă costurile ridicate ale construcțiilor, există probleme legate de urbanism și aprobarea autorizațiilor. Constrângerile de ofertă determină creșterea prețurilor, ceea ce duce la o accesibilitate mai redusă a locuințelor, în special pentru cei care depind de credite ipotecare, concluzionează Sebastian Sipos-Gug.
Citiți revista ARENA Construcțiilor nr. 1/martie 2025
