Victor Răchită, Head of Industrial & Logistics Services, CBRE Romania
După ce anul trecut am avut un record absolut de tranzacții în România, în pofida suprapunerii unor factori disruptivi puternici, anul acesta se anticipează o ușoară scădere a volumelor. Acesta în eventualitatea unei diminuări a cererii de spații depozitare și logistice.
Însă, în același timp, ne așteptăm la o creștere a cererii din partea unităților de producție, iar aici mă refer la cele existente sau cele care sunt pe picior de intrare în România.
Scăderea puterii de cumpărare a populației este una dintre pârghiile care pot diminua cererea și, respectiv, volumele din spațiile logistice sau de depozitare.
Mai mult de un sfert din cererea nouă este pentru proiecte construite la comandă
Un total de 311.000 mp de spații industriale și logistice au fost închiriate în România în primele trei luni ale anului, valoare mai mare cu 20% față de aceeași perioadă a anului 2022, un an record în ceea ce privește activitatea de închiriere.
Take-up (activitatea totală de închiriere, excluzând reînnoirile și renegocierile) a reprezentat 91% din totalul activității de închiriere (TLA), procentul ridicat confirmând interesul chiriașilor pentru spații noi. Tranzacțiile de preînchiriere au revendicat 27% din take-up, ceea ce înseamnă că societățile care au nevoie de proiecte construite la comandă generează mai mult de un sfert din noua cerere.
Cererea este pentru spațiile bine conectate la infrastructura rutieră
Spațiile destinate jucătorilor din logistică au fost cele mai solicitate în primul trimestru al acestui an, peste jumătate din suprafața închiriată fiind alocată acestui segment, în timp ce doar 31% dintre aceste spații au fost închiriate de către jucători activând în zona de producție.
Spațiile destinate logisticii trebuie, în primul rând, să fie bine conectate la infrastructura orașului astfel încât să permită accesul facil.
Apoi, în funcție de mărfurile pe care le gestionează, logisticienii pot opera diferite tipuri de spații precum cross-dock, cu o înălțime particulară sau certificate pentru activități specifice. În general spațiile de acest tip sunt destinate companiilor care activează în Distribuție, Depozitare, dar și Producție.
Livrările de noi spații, înjumătățite față de anul trecut
Anul acesta estimăm livrări de noi spații ce vor totaliza aproape 600.000 mp, mai puțin cu 52% prin comparație cu 2022, din care circa 30% vor fi în București. Livrările de la începutul anului au reprezentat 166.000 mp inaugurați în toată țara.
La sfârșitul primului trimestru, aproximativ 423.000 mp industriali și logistici se aflau în construcție la nivel național și sunt așteptați să fie livrați până la sfârșitul anului 2023.
Toți dezvoltatorii urmăresc să își extindă amprenta. Majoritatea se extind prin extensia suprafețelor chiriașilor existenți, beneficiind de faptul că mulți dintre ei fac producție. Cu toate acestea mai observăm încă dezvoltări speculative.
Jumătate din stocul de spații moderne industriale se află în București, care continuă să se dezvolte, fiind urmat de regiunile Vest, Centru Sud și Est.
România va trece anul acesta o nouă bornă, cea de 7 milioane de mp stoc de spații moderne industriale (și ne referim doar la dezvoltatori privați), dar cu toate acestea suntem cu mult sub Polonia de exemplu, ceea ce înseamnă și că avem unde crește. Dezvoltarea infrastructurii rutiere în țară va contribui din plin la acest lucru facilitând dezvoltarea unei serii de alte centre logistice.
Chirii medii de la 4,25 la 10 euro/mp/lună
Dezvoltatorii au făcut anul trecut eforturi susținute și semnificative pentru a ține chiriile neschimbate în ciuda creșterii prețului de dezvoltare cu cel puțin 25-30% din cauza scumpirii materialelor de construcție și a forței de muncă, însă de la începutul acestui an chiriile sunt pe un trend ascendent.
Condițiile comerciale ale spațiilor industriale și logistice s-au schimbat într-o oarecare măsură în aceste prime luni ale anului, iar chiria prime din București a crescut cu 0,15 euro, ajungând la 4,25 euro/mp/lună prin comparație cu valori de 4,0 – 4,1 înregistrate anul trecut.
Această creștere se datorează și noilor contracte de închiriere și reînnoirilor la spread-uri record de relocare, indexării legate de inflație și revizuirii chiriilor de piață la contractele de închiriere permanente.
Chiria poate trece acum peste 10 euro/mp lunar în spațiile de tip depozite cu temperatură controlată sau congelate, având în vedere investițiile semnificative în soluțiile de frig și izolație.
La polul opus, mai ieftine (vorbim de un 3,7 euro/mp) pot fi depozitele finalizate la începutul anului trecut, însă doar în cazul celor care mai au disponibilitate, acest lucru datorându-se faptului că prețul construcției la acel moment era semnificativ mai mic în comparație cu perioada actuală.
În componența service charge mai pot intră și servicii de pompieri, curățenie, pază, administrație, curent din surse regenerabile.
Adițional, însă, parcurile moderne oferă comunității chiriașilor și personalului acestora și extra-servicii cum ar fi: spații de birouri comune, restaurant / cantină, hotel, cabinet medical, mini market, parcări pentru mașini electrice și din ce în ce mai multe spații verzi.
Ponderea în service charge a acestor servicii depinde, însă, mult de standard și de politica fiecărui dezvoltator și avem cazuri în care aceștia oferă o serie dintre aceste servicii chiriașilor lor fară cost suplimentar.