Realizarea cadastrului la nivel naţional reprezintă premisa pentru valorificarea eficientă a proprietăţilor imobiliare. Cu toate acestea, astăzi mai puţin de un sfert din numărul estimat de imobile (terenuri şi clădiri) din România figurează în evidenţele Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI), respectiv circa 9,5 milioane dintr-un total de 40 de milioane, iar din acestea aproape jumătate sunt apartamente.
Înregistrările au fost până acum efectuate sporadic, la cererea şi pe cheltuiala proprietarilor de imobile, în special în scopul tranzacţionării lor sau când statul i-a constrâns să o facă (schimbarea documentelor de identitate, succesiuni,etc.).
Pentru a urgenta înregistrarea imobilelor în sistemul integrat de cadastru şi carte funciară, ANCPI a demarat în anul 2015, Programul Naţional de Cadastru şi Carte Funciară, care vizează înregistrarea gratuită în sistemul oficial a tuturor proprietăţilor din România până în anul 2023.
Programul multianual are un buget total de circa 1,2 miliarde de euro, din care 900 de milioane de euro vor proveni din veniturile ANCPI, iar restul de circa 300 de milioane de euro va fi asigurat din fonduri europene nerambursabile. Programul vizează realizarea cadastrului în 2360 de unităţi administrativ-teritoriale (UAT-uri) din totalul de 2861 de UAT-uri din România.
Preşedintele Asociaţiei Patronale de Cadastru, Geodezie şi Cartografie (APCGC), dr. ing. Valeriu Manolache, ne-a declarat că în ritmul şi condiţiile actuale de lucru, este improbabil ca termenul de finalizare propus să poată fi respectat. “Nu va reuşi acest program naţional de cadastru şi carte funciară în condiţiile existente. Ca să poţi spera să faci cadastru măcar pentru 100 de UAT-uri pe an trebuie fluidizată partea de legislaţie, de finanţare şi de funcţionare instituţională a ANCPI. Blocajele apar exact pe aceste trei segmente: subfinanţare, cadru legislativ stufos şi funcţionalitate instituţională care lasă de dorit”, susţine domnul Manolache.
Înainte să demareze Programul trebuia pregătită legislaţia
Până să demareze Programul Naţional de Cadastru, trebuia pregătită legislaţia specifică. “Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr. 7/1996, a fost modificată de zeci de ori de la apariţia ei şi a ajuns extrem de stufoasă, contradictorie în multe locuri, neclară şi cu certitudine nefuncţională pe anumite aspecte. Legislaţia în domeniul cadastrului trebuie luată de la zero şi reconstruită în sensul simplificării. Legea ar trebui să cuprindă principiile şi regulile de bază. Detaliile tehnice, de organizare, de avizare, nu trebuie să facă parte dintr-o lege, ci din alte tipuri de documente, precum regulamentul tehnic, normele de aplicare etc.”, subliniază domnul Manolache.
Mediul profesional şi patronal nu a fost consultat din faza de elaborare a modificărilor, ci numai după ce acestea au fost deja stabilite.
Pe de altă parte, legislaţia nu este aplicată în mod unitar în teritoriu. “Legislaţia este stufoasă şi interpretabilă şi nici măcar nu este aplicată în mod coerent la nivelul ANCPI şi al oficiilor de cadastru. Ceea ce este valabil şi corect la un OCPI este considerat greşit şi inacceptabil la alt OCPI. Situaţia descrisă este adevărată chiar şi în cadrul aceluiaşi OCPI, funcţie de inspectorul sau de registratorul care verifică documentaţia”, sesizează preşedintele APCGC.
Noul regulament de autorizare generează chiar nefuncţionalităţi
Recent, a fost propusă modificarea Regulamentului de autorizare a persoanelor fizice sau juridice care pot executa lucrări de cadastru în România.
Noua formă de regulament nu doar că nu aduce nicio îmbunătăţire comparativ cu varianta anterioară, dar chiar generează nefuncţionalităţi. Astfel, introduce obligativitatea unei asigurări obligatorii, pentru valoarea de 10.000 de euro, pe care specialiştii care vor să se autorizeze la ANCPI trebuie să o depună la dosarul de autorizare.
“În opinia noastră este nefiresc să-i ceri asta cuiva care încă nu este autorizat; el urmând să susţină un examen în urma căruia este posibil să nu obţină autorizarea. Asigurarea – dacă ar fi necesară, şi în opinia noastră nu este necesară – ar trebui solicitată după ce s-a obţinut autorizarea”, atenţionează domnul Manolache.
În afară de această asigurare, persoana care solicită autorizarea mai trebuie să facă şi dovada că deţine un echipament specific, care este foarte scump, şi un spaţiu pentru sediu, deci să realizeze o investiţie considerabilă, fără a avea certitudinea că îşi va putea desfăşura activitatea.
“Până la urmă, autorizarea este sau ar trebui să fie o verificare a capacităţii profesionale. Dacă această capacitatea profesională este în regulă, atunci într-un anumit termen de o lună – două – trei, poţi să soliciţi să întrunească şi celelalte cerinţe”, consideră domnul Manolache.
O altă prevedere introdusă cu ocazia modificărilor Regulamentului spune că, odată obţinut, certificatul de autorizare se anulează dacă nu este ridicat în termen de 6 luni. În mod normal, o diplomă are o durată de valabilitate nelimitată.
Totodată, certificatul de autorizare este suspendat pe durata incapacităţii fizice a titularului. Însă, dacă o persoană suferă o vătămare, asta nu înseamnă neapărat că nu îşi mai poate desfăşura activitatea, eventual nu mai poate să meargă pe teren, dar poate să trimită un coleg acolo şi să lucreze mai departe de la birou, susţine domnul Manolache.
Un alt element de noutate în Regulament vizează introducerea unei perioade de garanţii a lucrării de 5 ani, în condiţiile în care toate lucrările se depun la Oficiile pentru Cadastru şi Publicitate Imobiliară pentru verificare şi recepţie, iar pentru acest lucru este achitată o taxă. “Lucrarea, odată verificată şi recepţionată de OCPI are girul instituţiei. Dacă aceste verificări sunt făcute într-o manieră riguroasă, atunci garanţia nu mai are sens. Prin încercarea de includere a acestei perioade de garanţie (oricum excesive, în condiţiile în care, de exemplu, garanţia unui autoturism este de 3 ani), verificatorul lucrării (adică Statul prin salariaţii săi din ANCPI/OCPI) transferă întreaga responsabilitate executantului. Trebuie obligate toate oficiile ca pe genul acesta de lucrare să urmeze aceleaşi proceduri, cu nişte termene clare, cu penalizări de ambele părţi, şi pentru cel care face lucrare şi pentru cel care o verifică”, afirmă preşedintele APCGC.
Lucrările sunt plătite mult prea puţin şi nediferenţiat
În afara problemelor legislative, Programul Naţional de Cadastru şi Carte Funciară suferă şi din cauza subfinanţării. Aparent, suma totală prevăzută pentru Program, circa 1,2 miliarde de euro, este consistentă. Însă, doar o jumătate din această sumă este destinată execuţiei lucrărilor de cadastru, restul are în vedere achiziţia de aplicaţii, de aparatură, cursuri etc.
Cel mai relevant aspect care denotă subfinanţarea Programului este impunerea unui tarif maxim de 60 de lei per parcelă, incluzând şi TVA, pentru întocmirea întregii documentaţii tehnice şi juridice. În mod normal, în afara Programului, tariful aplicat porneşte de la sute de lei per parcelă şi poate ajunge chiar şi la mii de lei, subliniază preşedintele APCGC.
Pentru a explica subfinanţarea, preşedintele APCGC prezintă următorul exemplu: dacă o tarla de teren extravilan are circa 100 de hectare şi sunt 100 de proprietari cu câte o parcelă de un hectar, iar valoarea unui hectar de teren arabil de calitate este de circa 8.000 de euro, atunci valoarea întregii tarlale este de 0,8 milioane de euro. Dacă proprietarii decid să vândă terenul, atunci trebuie să achite statului un impozit de 2%, adică 16.000 de euro. Totodată, proprietarii trebuie să mai plătească notarului încă 2% pentru încheierea formalităţilor necesare. În schimb, firma care întocmeşte întreaga documentaţie, tehnică şi juridică în vederea intabulării, primeşte prin Program pentru respectiva suprafaţă numai 5.000 de lei, respectiv circa 1.100 de euro (luând ca reper valoarea de 50 de lei per proprietate). “Pe baza extrasului de Carte Funciară rezultat, plătit cu suma de 60 de lei cu tot cu TVA, statul, care nu face nimic, ia 2% din lucrare, iar notarul preia lucrarea făcută de expertul cadastral, completează ce este de completat şi primeşte 2% din valoare”, subliniază preşedintele APCGC.
În cele din urmă, lucrarea nu trebuie raportată la numărul de hectare, ci la numărul de proprietari, pentru că pentru fiecare parcelă trebuie întocmită o documentaţie separată. Deci şi plata ar trebui să se raporteze la numărul de parcele, este de părere domnul Manolache.
Pe de altă parte, nu este acelaşi lucru măsurarea unei parcele de teren în Bărăgan şi măsurarea unei păşuni alpine greu accesibile. Ori, pentru ambele lucrări statul plăteşte maxim 50,42 de lei. În esenţă, ANCPI nu a dorit să aplice normele de timp elaborate chiar de către ea la evaluarea corectă a volumului de muncă real necesar şi stabilirea unui tarif corect, adaugă preşedintele APCGC.
Procedurile de atribuire prin PNCCF au fost întârziate de erori organizatorice
Programul Naţional de Cadastru şi Carte Funciară a debutat în ianuarie 2015, când ANCPI a lansat prima licitaţie în Sistemul Electronic de Achiziţii Publice (SEAP), pentru 10 loturi, însumând 147 de UAT-uri.
Buget alocat acestei prime etape a fost de 71,8 milioane lei. Până la sfârşitul anului 2015 au fost semnate acorduri cadru pentru numai 6 dintre loturi, cuprinzând 87 de UAT-uri.
Ulterior, până la sfârşitul anului 2016, au fost încheiate 17 contracte subsecvente pentru înregistrarea sistematică a 42 de UAT-uri dintre cele 87, potrivit datelor ANCPI.
“Procedura s-a amânat de mai multe ori, astfel încât a durat mai bine de un an să aleagă ofertele câştigătoare, în condiţiile în care pentru 8 din cele 10 loturi era un singur ofertant”, subliniază preşedintele APCGC
Întrucât condiţiile de calificare a ofertanţilor pentru loturile mari, de regulă de peste 10 UAT-uri sunt foarte greu de îndeplinit de firme mici şi mijlocii, se reduce drastic numărul potenţialilor participanţi.
APCGC a propus abordarea unui sistem mixt, în care să existe atât loturi mari, cât şi UAT-uri individuale, astfel încât să fie urgentat procesul prin implicarea a cât mai multor specialişti şi firme.
Anul trecut a demarat cea de a doua etapă a Programului. Aceasta s-a derulat însă în mod diferit faţă de prima şi a avut ca obiectiv principal sprijinirea fermierilor, prin înregistrarea sistematică la nivel de sector cadastral a extravilanului localităţilor. ANCPI a delegat organizarea procedurilor de achiziţie către primării, fiind alocată fiecăreia suma de aproximativ 30.000 de euro, plafon sub care pot fi efectuate achiziţii directe, ce se derulează rapid.
Pe parcursul anului au fost semnate aproape 2.000 de contracte de finanţare între primării şi oficiile de cadastru şi publicitate imobiliară în baza cărora primăriile au încheiat mai departe 1.100 de contracte cu prestatorii de servicii autorizaţi. Până la sfârşitul anului trecut au fost finalizate 347 sectoare cadastrale, din 227 de UAT-uri.
În opinia preşedintelui APCGD, delegarea sarcinilor organizatorice dinspre ANCPI şi oficiile de cadastru către primării a avut drept consecinţă apariţia unei serii de erori în documentaţiile de atribuire.
De exemplu, lucrările au fost împărţite din punct de vedere financiar pe etape sau au fost acceptate tarife de 60 de lei plus TVA per proprietate, în loc de 60 de lei cu TVA inclus, plafonul maxim stabilit prin Program.
Nefiind permise astfel de modificări, sute de licitaţii au fost blocate.
Pe de altă parte, au fost lansate anunţuri în SEAP în intervalul 10 şi 15 septembrie, care prevedeau că lucrarea trebuie depusă spre avizare la OCPI până pe 21 septembrie. Adică în cel mult 11 zile trebuia selectată oferta câştigătoare, încheiat contractul cu prestatorul de servicii, culese datele şi efectuate măsurătorilor în teren, deci să fie gata lucrarea. Şi toate acestea pentru o întreagă zonă dintr-o localitate, în care erau, în medie, circa 2.300 de proprietari de imobile. Dacă prin procedură de achiziţie directă poate fi semnat contractul în 2-3 zile, în schimb nu este posibilă realizarea lucrării în doar 7 zile.
“Ca urmare a ceea ce s-a întâmplat, entuziasmul a scăzut brusc în piaţă. De unde erau invidiaţi cei care lucraseră în proiectele anterioare, au înţeles cu toţii că nu prea erau motive de invidie”, susţine preşedintele APCGC.
Trebuie prioritizate localităţile afectate de proiecte de infrastructură
Deoarece sunt foarte multe UAT-uri de procesat în cadrul PNCCF, este importantă o prioritizare a lor. De exemplu, ar trebui să aibă întâietate acele UAT-uri care sunt afectate de proiecte de infrastructură, pentru că în acele localităţi trebuie cunoscută clar situaţia juridică a terenurilor. Astfel ar fi evitate, de exemplu, întârzierile marilor proiecte de infrastructură cauzate de problemele de cadastru, de studiile de fezabilitate necorespunzătoare etc. De altfel, dacă un studiu de fezabilitate poate să ajungă să coste şi milioane de euro în cazul marilor proiecte de infrastructură, el se construieşte tocmai pornind de la hartă, adică apelând la cadastru, care se plăteşte mult mai puţin, subliniază domnul Manolache.
Au rămas mai puţini specialişti în mediul privat decât angajaţi în ANCPI
În privinţa capacităţii de lucru, conform estimărilor preşedintelui APCGC, după şocurile ultimilor ani şi după lipsa de finanţare din zona lucrărilor de cadastru, în sectorul privat de cadastru şi topografie mai sunt în prezent active în jur de 10 firme mari şi alte câteva sute de firme de diferite dimensiuni. ANCPI dispune de circa 3.500 de angajaţi, nivel comparabil cu numărul angajaţilor din sectorul privat de cadastru.
“În acest ritm se va ajunge ca numărul celor care verifică să fie egal cu al celor care efectiv realizează lucrările! Considerăm că trebuie să se lucreze nu cu oameni mulţi în zona ANCPI/OCPI, ci cu o organizare foarte bună”, susţine preşedintele APCGC.
Programele de cadastru demarate în 2010-2012 înainte de PNCCF sunt încă în lucru
Programul Naţional de Cadastru nu este primul proiect de înregistrare sistematică a proprietăţilor. Înaintea lui, în 2010, a demarat programul CESAR 1, iar în 2012 CESAR 2, ambele finanţate din împrumuturi de la Banca Mondială.
Dacă iniţial programele au fost privite cu entuziasm de firmele de cadastru, rezultatele au fost dezamăgitoare. Cele 50 de UAT-uri care fac obiectul celor două proiecte acoperă o suprafaţă de circa 425.000 de hectare, adică 2,04% din suprafaţa totală a celor 2.861 de UAT-uri (20,77 milioane hectare)
Nici până în ziua de azi nu au fost terminate lucrările în toate cele 50 de unităţi administrativ – teritoriale intrate în aceste programe, chiar dacă în unele cazuri s-au scurs şi 7 ani.
Menţinând acelaşi ritm, ar fi necesare câteva sute de ani pentru a realiza cadastrul în toate cele peste 2.800 de unităţi administrative incluse în PNCCF, nicidecum până în 2023.
“Dacă discutăm de circa 50 de UAT-uri începute în 2010 – 2012 şi care nici în ziua de azi nu sunt toate gata, oare cum să cred că cele 2.861 de UAT-uri despre care ni se vorbeşte în Programul Naţional vor fi gata în 2023 ?”, atrage atenţia preşedintele APCGC.
Atât în cazul programelor CESAR, cât şi în cazul PNCCF, proiectele sunt împărţite în mai multe etape: o campanie publicitară de informare a cetăţenilor, urmată de etapa de colectare a actelor de la cetăţeni, execuţia măsurătorilor şi armonizarea lor cu datele din acte. Rezultatele sunt afişate public, iar proprietarii imobilelor le pot contesta într-un anumit termen.
Rezolvarea contestaţiilor cade exclusiv în sarcina oficiilor de cadastru. În unele cazuri au trecut nu luni, ci chiar ani de la momentul în care s-au terminat contestaţiile, până când executanţii lucrărilor au primit soluţiile la contestaţii. Din această cauză, ei nu au putut termina lucrarea şi, în consecinţă, nu şi-au putut încasa banii.
Pe de altă parte, lucrările sunt întârziate şi de faptul că nu există proceduri pentru corectarea neconcordanţelor întâlnite între documentele de proprietate şi realitatea din teren. De exemplu, sunt cazuri în care se suprapun mai multe titluri de proprietate pe aceeaşi parcelă. Soluţionarea acestor neconcordanţe cade în sarcina executantului. În aceste situaţii, executantul solicită de cele mai multe ori clarificări de la ANCPI. Dacă executantul, din diverse motive, întârzie cu o singură zi să predea lucrarea la ANCPI, atunci riscă penalizări. În schimb, dacă ANCPI întârzie să ofere răspuns, nu este penalizată în nici un fel, accentuează preşedintele APCGC.