av Laura Stoica
av Mirabela Maria
Relația cu autoritățile publice este deseori o provocare în calea dezvoltării unui proiect imobiliar. Impactul concret asupra succesului unui proiect este greu de cuantificat, dar întârzierile sau chiar blocajele generate de reacțiile greoaie ale autorităților sunt greu de trecut cu vederea. Potrivit unor statistici (neoficiale), termenul mediu de obţinere a unei autorizaţii de construire în România este de aproximativ 255 de zile.
Această situație pare greu de înțeles, cu atât mai mult cu cât cadrul legal pare să fi fost conceput în așa fel încât asemenea blocaje sau dificultăți să nu apară sau să fie relativ ușor depășite.
Adunând termenele legale stabilite de legea 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii („Legea 50”), procedura pentru obținerea unei autorizații de construire ar trebui să dureze cel mult 75 – 80 de zile pentru un dezvoltator diligent.
În practică, aceste termene legale sunt de multe ori privite cu titlu de ”recomandare” de către autoritățile implicate în procesul de autorizare. Există cel puțin o preocupare la nivelul Ministerului Dezvoltării Regionale și Administrației Publice pentru a remedia acestă situație, luându-se în considerare inclusiv posibilitatea ca mare parte din procedura de obținere a autorizațiilor de construire să se desfășoare online.
Până la implementarea acestor modificări însă, trebuie să vedem ce soluții oferă cadrul legislativ actual.Începând cu octombrie 2009, s-a introdus posibilitatea invocării procedurii aprobării tacite în privința avizelorpentruautorizația de construire care nu sunt eliberate de instituțiile sau operatorii economici abilitați în termen de 15 zile de la depunerea documentației complete de către solicitant. Procedura vizează atât instituțiile publice, cât și furnizorii de utilități sau alți operatori economici al căror aviz este solicitat prin certificatul de urbanism.
Când se aplică aprobarea tacită în procedura obținerii autorizației de construire?
Este important de menționat din start că autorizațiile de construire nu pot face obiectul procedurii aprobării tacite, doar avizele care stau la baza autorizației ar putea beneficia de aplicareaacestei proceduri.
De asemenea, singura ipoteză în care dispozițiile privind aprobarea tacită și-ar găsi aplicare este situația în care autoritatea sau operatorul economic sesizat cu o cerere pentru eliberarea unui aviz premergător autorizației de construire nu răspunde solicitării. Emiterea unui răspuns (favorabil sau negativ) înlătură posibilitatea de a invoca aprobarea tacită. La fel și o solicitare de completare a documentației depuse.
Scenariul este următorul: am solicitat unei autorități sau unui operator economic eliberarea unui aviz pentru obținerea autorizației de construire. Trec cele 15 zile ”recomandate” de Legea 50 și ne confruntăm cu tăcerea autorității sau operatorului, care nu a soluționat cererea, nu a cerut completarea documentației depuse și, de multe ori, nici nu poate oferi un indiciu despre când va putea emite un răspuns. Potrivit dispozițiilor din Legea 50, ipoteza întrunește condițiile pentru aplicarea procedurii aprobării tacite.
Termenul de 15 zile pentru eliberarea avizelor este depășit chiar prin legislația care reglementează procedura de emitere a anumitor avize.
Redactarea din Legea 50 lasă impresia că după alocarea unui termen de 15 zile de la depunerea dosarului fără sa fi primit un răspuns, solicitantul avizului ar putea considera ca avizul i-a fost aprobat tacit și că poate astfel depune dosarul pentru obținerea autorizației de construire. O privire mai atentă la cadrul legislativ mai larg contrazice însă acestă concluzie.
Există neconcordanțe semnificative la nivelul legislației ce reglementează procedura de emitere a avizelor care stau la baza autorizației de construire.
Uneledintre autoritățile chemate să avizeze documentațiile proiectelorau stabilite termene mai lungi pentru a răspunde solicitării(de regulă de 30 de zile) prin însăși legislația de organizare și funcționare specifică. Acesta este cazul, spreexemplu,avizelor emise de Autoritatea Aeronautică Civilă Română, Administraţia Națională„Apele Române”, Ministerul Apărării Naționale.
În alte cazuri, legea nu prevede un termen fix înăuntrul căruia autoritatea trebuie să se pronunțe, însă este clar din procedura stabilităpentru emiterea avizului că termenul de soluționare va depăși 15 zile. Este cazul avizului Ministerului Culturii, solicitat cu precădere în cazul proiectelor care vizează monumente istorice sau construcții situate în zone de protecţie a monumentelor istorice şi în zone construite protejate. Avizul ministerului depinde de avizarea favorabilă din partea Comisiei de Monumente Istorice. Solicitarea depusă este înaintată Comisiei. Aceasta verifică mai întâi dacă documentația este completă,iar dacă descoperă lipsuri ale dosarului, în termen de maxim 10 zile lucrătoare de la data înregistrării le comunică în scris solicitantului. În cazul în care dosarul este considerat complet,solicitarea urmează să fie programată pe ordinea de zi a şedinţelor de avizare. Se poate deduce cu ușurință căși în acest caz termenul total pentru eliberareaavizului va depăși 15 zile.
Un alt exemplu de necorelare internă se referă la termenul prevăzut pentru obținerea avizului de securitate la incendiu. În concret, legea privind apărarea împotriva incendiilor stabilește că avizele și autorizațiile se eliberează de inspectorate, în termen de cel mult 30 de zile de la depunerea cererii, în condițiile prevăzute de normele metodologice de avizare și autorizare privind securitatea la incediu. Normele metodologice, stabilesc însăun termen de emitere a avizelor de maximum 15 zile.
Multe din incertitudinile ridicate de aceste neconcordanțe ar putea fi tranșate aplicând principiirecunoscute de drept: ierarhizând actele normative care le conțin în funcție de forța lor juridică (e.g. normele de aplicare au forța juridică inferioară legii), sau acordând prioritate legii speciale față de legea generală. Însă faptul că aceste dileme au o soluție juridică nu este în măsură să înlăture dificultățile pe care le creează în practică, în relația cu autoritățile, care vor căuta mereu să se prevaleze de termenul cel mai favorabil.
Întrebarea pe care ne-o punem în continuare este ce se întâmplă în situația în care trece si termenul mai lung (de 30 de zile) fără ca autoritatea să emită un răspuns. Poate solicitantul unei autorizații de construire să considereavizul solicitat ca obținut pentru simplul motiv că acesta nu a fost eliberat în termenul legal?
Denumirea de aprobare tacită este înșelătoare. Simpla trecere a termenului nu e suficientă pentru a considera procedura aprobării tacite îndeplinită.
Normele de aplicare la Legea 50 prevădcă cererea înregistrată la autoritatea/operatorul economic care nu a răspuns în termen, împreună cu documentaţia specifică anexată acesteia reprezintă acordul tacit al operatorului economic/instituţiei abilitat(e). Dispozițiile din normele de aplicare lasă impresia că solicitantul ar putea depune la primăria/consiliul județean care urmează să emită autorizația de construire, în locul avizului solicitat prin certificatul de urbanism, cererea și documentația depuse în scopul obținerii avizului, fără nicio altă procedură prealabilă.
O interpretare sistematică a legislației ne conduce însă la o concluzie diferită.
Legea 50 ne trimite la Ordonanța de urgență nr. 27/1993 privind procedura aprobării tacite (”OUG 27”). Interpretarea generală dată dispozițiilor OUG 27 este în sensul că solicitantul trebuie să obțină totuși un document oficial, fie de la autoritatea care nu a răspuns în termen, fie adresându-se direct instanței, pentru a putea beneficiade aplicarea procedurii aprobării tacite.
Cu toate că dispozițiile care reglementează procedura obținerii autorizației de construire sunt speciale față de cadrul general avut în vedere prin OUG 27, prevederile din normele de aplicare la Legea 50 au forţă juridică inferioară şi nu pot deroga de procedura stabilită prin OUG 27.
Ajungem astfel la concluzia că depășirea obstacolului se face de fapt prin ocolirea lui,iar nu sărind peste această etapă. Din perspectiva pregătirii dosarului pentru autorizația de construire, este necesară obținerea documentului oficial care să ateste că nu s-a răspuns solicitării în termenul legal. Și cum obținerea unei astfel de confirmări din partea autorității culpabile pare de domeniul utopicului (lipsa de răspuns fiind și sancționată admnistrativ, civil sau penal, după caz), singura opțiune viabilă pentru investitorul care dorește să se prevaleze de procedura aprobării tacite rămâne apelarea la instanța de judecată.
OUG 27 prevede scutirea acțiunii de la plata taxei de timbru, precum și un termen maxim de soluționare de 30 de zile. Pentru majoritatea investitorilor, însă, interpunerea unui proces în mijlocul procedurii de obținere a autorizației de construire reprezintă o situație pe care vor face tot posibilul să o evite. Asta cu atât mai mult cu cât soluționarea procesului în 30 de zile este cel puțin nerealistă.
Cu toate acestea, recomandarea către investitorii care se vad nevoiți să apeleze la procedura aprobării tacite, în forma imperfectă în care este ea reglementată, ar fi să parcurgă toți pașii necesari pentru ca această procedură să fie completă. În caz negativ, se expun la riscul dezvoltării unui proiect în baza unei autorizații ușor atacabile în instanță, putându-se considera că aceasta a fost obținută în baza unei documentații incomplete.
Rasfoieste revista ARENA Constructiilor , editia nov – dec 2016