Prețurile locuințelor din Uniunea Europeană au crescut în ultimul deceniu mult mai repede decât veniturile, iar creșterea dobânzilor ipotecare a redus accesul la locuințe.
În paralel, chiriile au explodat, punând presiune mai ales pe tineri și familiile cu venituri mici.
Un raport al Comisiei Europene arată că cererea de locuințe este determinată de venit, avere, demografie și condițiile de credit ipotecar.
Presiuni suplimentare asupra cererii provin din urbanizare, migrație, schimbarea structurilor familiale, cererea din partea investitorilor instituționali și extinderea închirierilor pe termen scurt.
În același timp, oferta de locuințe rămâne în urmă din cauza barierelor de reglementare, a creșterii costurilor de construire, scumpirea terenurilor, a ineficiențelor din sectorul construcțiilor și a lipsei de forță de muncă.
- Piețele imobiliare de la pandemie până în prezent
Deși creșterea prețurilor locuințelor era semnificativă încă din mijlocul anilor 2010, debutul pandemiei a marcat o perioadă de volatilitate, începând cu o accelerare bruscă a creșterii prețurilor.
În 2014 – 2019, creșterea medie anuală a prețurilor locuințelor în UE a fost de aproximativ 6%.
Odată cu izbucnirea pandemiei, ritmul de creștere s-a dublat, ajungând la 12% atât în 2020, cât și în 2021. În unele țări, creșterea a depășit 20% pe an.
A urmat apoi o moderare semnificativă, prețurile au stagnat sau au crescut mult mai lent, înainte ca o nouă creștere puternică să se reia în 2024.
Creșterea costurilor de finanțare din 2022 a dus la stagnarea sau corectarea prețurilor, mai ales în 2023.
Majorarea dobânzilor și, în multe țări, scăderea veniturilor reale (din cauza inflației) au redus valoarea creditelor ipotecare accesibile gospodăriilor.
În consecință, prețurile s-au corectat sau au crescut mai lent. În Cehia, Țările de Jos, Letonia, Germania, Suedia și Luxemburg, ritmul de creștere a prețurilor a început să scadă în 2021, iar în alte țări în 2022.
Până în 2023, încetinirea s-a generalizat, unele state înregistrând chiar scăderi. Până la finalul anului 2024, prețurile nominale ale locuințelor erau mai mici decât în 2022 în Austria, Danemarca, Finlanda, Franța, Luxemburg și Suedia. În paralel, tranzacțiile imobiliare au scăzut semnificativ.
Din 2024, prețurile locuințelor au început din nou să crească, iar dezechilibrele structurale dintre cerere și ofertă vor continua probabil să le mențină pe o traiectorie ascendentă în următorii ani. În 2024, prețurile au crescut în medie cu 5%.
- Romania este pe locul 3 in topul celor mai mari întârzieri ale procedurilor de construite din UE
Perioada medie de finalizare a tuturor procedurilor de construire a fost de de 507 de zile în Cipru, urmată de Slovacia (300 de zile) și România (260 zile).
Cele mai eficiente țări sunt Danemarca (64 zile), Finlanda (65 zile), Lituania (74 zile) și Bulgaria (97 zile).
Totodată, scorurile cele mai slabe pentru procesarea autorizațiilor de construire au fost raportate în Cehia, Croația, România și Slovacia.
În ceea ce privește costul transferului de proprietate, ca procent din valoarea imobilului, Malta este cea mai scumpă, cu 13,5%, urmată de Belgia (12,7%) și Luxemburg (10,1%). România are un procent de 1,3%.
Grecia a obținut cel mai scăzut scor privind calitatea administrării terenurilor, cu 4,5 puncte raportat la un indice de la 0 la 30, urmată de Malta (12,5) și România (17).
- Accesibilitatea
Există diferențe considerabile între țări în ceea ce privește evoluția accesibilității.
Creșterea prețurilor în raport cu veniturile variază semnificativ. În ultimul deceniu, cele mai mari creșteri raportate la venituri s-au înregistrat în Portugalia, Țările de Jos, Ungaria, Luxemburg, Irlanda, Cehia și Austria, unde raportul preț/venit este cu peste 20% mai ridicat decât acum zece ani.
În schimb, în România, Cipru și Finlanda, prețurile au scăzut relativ la venituri din 2014. Scăderea este și mai evidentă dacă se compară cu 2007, în special în Bulgaria, Letonia, Polonia și Lituania, unde creșterea veniturilor gospodăriilor a fost foarte mare.
Astfel, deși prețurile locuințelor au crescut, acestea nu s-au distanțat la fel de mult de alte bunuri și servicii – și de venituri – cum ar părea la prima vedere. Totuși, situația diferă între grupurile de venit și vârste, cei mai afectați fiind tinerii și persoanele cu venituri reduse.
- Factori determinanți și politici
Oferta insuficientă este principala cauză a creșterii prețurilor.
În ultimul deceniu, construcțiile de locuințe noi nu au ținut pasul cu cererea, iar nivelul lor s-a situat la minime istorice.
Astfel, creșterea veniturilor s-a reflectat în creșteri de preț, nu în sporirea ofertei.
Mediul de reglementare joacă un rol important: unele reguli provin de la nivelul UE, altele sunt naționale sau locale, ceea ce duce uneori la implementări care contravin obiectivelor generale de creștere a accesibilității locuințelor.
Deși politicile axate pe creșterea ofertei sunt mai eficiente pentru îmbunătățirea accesibilității, guvernele preferă adesea măsuri de stimulare a cererii, care pe termen lung cresc prețurile. Exemple: deducerea dobânzii ipotecare, reduceri fiscale sau subvenții pentru plata creditului. Acestea pot părea benefice pe termen scurt, dar alimentează creșterea cererii și, implicit, a prețurilor.
Citiți revista ARENA Construcțiilor nr. 8/noiembrie-decembrie 2025
