Victor Vremera, Condominium Project Manager SVN Romania
Cele mai bune randamente sunt oferite de activele rezidențiale amplasate ultracentral și central, precum și în zone fierbinți în anumite puncte sau contexte, indiferent de numărul de camere. Piața nu abundă de oferte de acest tip și, implicit, randamentele potențiale vor fi mai atractive, este de părere Victor Vremera, Condominium Project Manager SVN Romania.
Ultimul an nu a adus schimbări semnificative din punct de vedere al preferințelor investitorilor, însă există diferențe comparativ cu situația existentă acum doi ani, când contextul pandemic domina agenda publică. În acel moment, casele, cu o curte generoasă, amplasate în afara ariilor administrative ale orașului, erau foarte căutate. În prezent, concomitent cu revenirea la normal, conceptul de ”orașul de 15 minute” – cât mai aproape de puncte de interes general, zone fierbinți din oraș, centre de afaceri, parcuri etc – predomină preferințele potențialilor clienți.
Portofoliul de proprietăți este recomandat în funcție de buget
Bugetul disponibil, cât și profilul potențialului investitor – care va determina și modul în care se raportează la potențialele riscuri – vor fi decisive în creionarea unor strategii și planuri de investiții, implicit și a unor portofolii.
”Unui potențial investitor care are un buget de maximum 500.000 de euro i-aș recomanda o diversificare a investițiilor, pe cât posibil, chiar dacă suma nu este ridicată”, spune Victor Vremera.
Cu toate acestea, poate achiziționa trei – patru, poate chiar cinci locuințe noi, studiouri și apartamente cu două camere, poate chiar și o proprietate cu trei camere, în funcție de celelalte. Desigur, trebuie avut în vedere potențialul de închiriere, ceea ce poate limita puțin numărul de proprietăți achiziționate. Mai puține, dar în zone și proiecte de top poate reprezenta soluția ideală.
Pentru un potențial investitor cu un buget de 1,5 milioane de euro ar fi de preferat o diversificare mai mare a portofoliului, atât din punct de vedere al tipului de proprietăți în funcție de numărul de camere, cât și din punct de vedere al proiectelor și zonelor.
”Aș recomanda și includerea unui penthouse pe lista de proprietăți achiziționate, ținând cont de randamentele atractive pentru acest tip de unități rezidențiale”, subliniază Victor Vremera.
Investitorii care au bugete de peste cinci milioane de euro se încadrează în altă categorie, care doresc (și) proprietăți comerciale, având, prin prisma sumei, acces la alte tipuri de proprietăți – fie participații în anumite proiecte, indiferent de segmentul pieței, sau companii de investiții.
Unele proprietăți generatoare de venituri sunt mai greu de găsit pe piață
Activele rezidențiale potențial generatoare de venituri care se găsesc cel mai dificil pe piață sunt cele care în sine reprezintă un procent redus din totalul ofertei de active rezidențiale, cum ar fi penthouse-urile, care, evident, sunt într-un număr limitat.
Sau proprietăți amplasate în proiecte de tip boutique, din zone fierbinți, precum cele ultracentrale sau Dorobanți – Capitale sau Primăverii sau anumite porțiuni din zona de nord. Cu cât tipul de proiect este unul mai greu de găsit, de la amplasament la concept, cu atât și respectivele tipuri de proprietăți vor fi mai dificil de identificat în oferta existentă.
Concomitent, proprietățile din al căror tip există sute sau mii de unități pe piață – exemplu: două camere, cartier clasic – sunt cele mai ușor de identificat pe piață.
Câștiguri din achiziția și revânzarea unei proprietăți rezidențiale
Achiziționarea de proprietăți rezidențiale în vederea revânzării acestora poate fi profitabilă în special în privința proprietăților cumpărate în stadiul off-plan sau stadii incipiente de dezvoltare, caz în care cumpărătorul va beneficia atât de o reducere față de prețul locuinței în sine dacă aceasta ar fi deja finalizată, cât și de o potențială apreciere a valorii în timp, până la finalizarea construcției – în special în cazul unor proiecte unice, în zone foarte bune.
Acestui tip de tranzacție s-au pretat și s-ar putea preta orice proprietate rezidențială, însă proiectele amplasate în zone bune, căutate, aflate în plină dezvoltare, pot oferi randamentele cele mai atractive.
Acest tip de business mai este posibil în prezent, în special în cazul proiectelor foarte bune, unde cererea a fost ridicată în timpul fazelor de construcție. Spre exemplu, un potențial cumpărător s-ar putea să nu mai găsească în oferta dezvoltatorului un anumit tip de proprietate cu câteva luni înainte de finalizarea proiectului, cesionarea unui antecontract fiind astfel o opțiune atractivă.
Trebuie avut în vedere tipul proiectului, astfel de cazuri întâlnindu-se în special în proiecte bune, amplasate în zone foarte atractive – centrale, semicentrale sau în nordul orașului – unde oferta este mai redusă iar proiectele sunt rezultatul unor investiții ample, care regenerează complet peisajele din anumite zone.
Randamente de 5-6% anual în euro, din închirierea apartamentelor
Câștigurile unui potențial investitor pot să fie foarte diferite, în funcție de segmentul de piață, de zonă, de tipul proprietății și de momentul achiziționării.
În plus, câștigurile pot fi de asemenea segmentate în două mari categorii: cele care pot fi obținute din aprecierea în timp a valorii proprietății și randamentele care pot fi obținute din închiriere, cele două categorii putând să fie interconectate.
Spre exemplu, dacă este achiziționată o proprietate parte dintr-un proiect aflat într-o fază incipientă de dezvoltare, poate fi obținută o apreciere a prețului de peste 20% la revânzare, după finalizarea proiectului, iar atunci poate fi obținut și un randament anual care poate depăși 6% în euro.
Dacă se dorește achiziționarea unei proprietăți care să producă imediat un randament din închirierea sa, atunci randamentul poate să scadă înspre 5% și chiar sub acest prag, aprecierea valorii proprietății fiind, desigur, dependentă de evoluția generală a pieței imobiliare.