În ultima perioadă mă refer frecvent la progresul din domeniul construirii, invocând nevoia de a nu repeta erorile şi a face lucrurile tot mai bine. În mod normal toţi ar trebui să îşi dorească aceasta. Fiecare proiect nou de locuinţe, spre exemplu, pentru că locuirea oferă cel mai mare procent din tot ceea ce se construieşte, ar trebui să fie mai bun decât cele anterioare.
Totuşi nu se întâmplă aşa, fenomen evident, dacă urmărim situaţia din piaţă, mai ales din punct de vedere al calităţii.
Vă propun să încercăm să discutăm despre evoluţia calităţii locuinţelor de pe piaţa românească şi mai ales despre motivaţia situaţiei. De la început trebuie spus că piaţa nu este omogenă şi că încerc să surprind fenomene de masă, generale, excepţiile fiind şi ele prezente.
Când vorbim despre locuinţe şi calitatea lor avem nevoie de criterii. Dezvoltatorii au început să construiască cu predilecţie locuinţe colective cu densităţi din ce în ce mai mari, pentru că numai astfel pot să crească profitul, sau să bată concurenţa scăzând preţul de vânzare, la acelaşi profit.
Iată şi câteva modalităţi practicate pe scară largă, pentru a creşte profiturile din realizarea şi vânzarea de locuinţe.
Etapa ”din pix”
Pentru a fi profitabil pe o piaţă cu o concurenţă impresionantă, trebuie să îţi depăşeşti competitorii prin orice mijloace. Primele avataje se creează prin reglementările urbanistice. Cumperi un teren neconstruibil sau reglementat pentru o anumită categorie de construcţii, cu o anumită coerenţă relativă la zona în discuţie şi apoi schimbi reglementarea, printr-un PUZ derogator. Astfel creşte randamentul în timp ce componenta teren din preţul de vânzare este mult mai mică.
Tot în această etapă este important să abordezi sau să determini ca zona în care construieşti să nu fie de locuit, ci mixtă. Acest mixt se referă la alte funcţiuni, de regulă pentru servicii sau comerciale, pentru care sunt oferiţi coeficienţi mult mai buni în regulamentele de urbanism.
Dezavantajul pentru locuinţe este acela că dispar terenurile libere pentru locatari, se reduc spaţiile verzi sau dispar în totalitate, pentru că acestea sunt reglementate doar pentru locuinţe, or acum discutăm de mixt.
Altă tehnică practicată este aceea de a proiecta apartamente care nu respectă legea locuinţelor, adică sunt gândite sub standard. Aceste tipologii ”moderne”renunţă la bucătării, la spaţiile de circulaţii decomandate, la spaţiile de depozitare şi fac concesii la încăperile sanitare. De ce? Pentru că aşa rezultă încăperi de locuit mai mari în aceeaşi suprafaţă şi, de asemenea, suprafeţele totale ale apartamentelor rămân mai mici, deci se pot încadra în bugetele ţintite atent în funcţie de posibilităţile uzuale de finanţare de pe piaţă.
Etapa ”din şantier”
Cele două mari categorii de artificii care modifică substanţial costurile execuţiei lucrărilor de construcţii sunt devierile de la proiectul autorizat şi munca la negru, sau cu ”subcontractanţi” fără toate actele şi procedurile legale.
Modificările la proiect vizează în special înlocuirea unor materiale şi sisteme constructive prevăzute prin proiect cu altele mai ieftine şi de cele mai multe ori neagrementate sau chiar incompatibile cu standardul proiectului.
Cele mai vizate sunt lucrările ascunse, cum se numesc în construcţii, cele care vor fi acoperite de finisaje sau de alte lucrări ulterioare, nemaiputând fi inspectate decât prin documentele din dosarul cărţii construcţiei, pentru care există tehnici de inducere în eroare.
Spre exemplu, se cumpără o cantitate redusă dintr-un material sau produs, care are toate certificările de calitate, se pune la dosar dovada, dar fără a se putea controla în ce măsură a fost folosit materialul pentru întregul proiect, restul făcându-se cu altceva…
Şi despre lucrul cu muncitori sau firme mici care nu plătesc salariile pe contracte, care eludează TVA-ul şi nu pot oferi garanţii, se poate vorbi mult. Aşa numita ”construire în regie proprie” înseamnă de fapt în foarte multe cazuri, lucrez fără să plătesc taxe, deci fac mari economii.
Explozia de magazine de materiale de construcţii din oraşe ne poate conduce către faptul că pe piaţă operează multe echipe sau meşteri care intervin pe construcţii fără contracte, doar pe bază de înţelegeri cu clienţii, evident fără garanţii şi mai ales fără a avea autorizaţii de construire, pentru lucrările mici şi mai ales pentru cele din interior. Uneori lucrările nu sunt chiar mici şi pot conduce la dezastre, precum cel cu incendiul ucigaş la care am asistat anul trecut şi care mărturiseşte despre toate aceste practici generalizate.
Mai există o tehnică interesantă de vânzare a locuinţelor ”la roşu” sau ”semifinisate”, adică neterminate. Pretextul este acela de a da opţiuni cumpărătorului să îşi personalizeze locuinţa, bineînţeles cu lucrări ”la negru”, dar mai ales pentru că preţul de vânzare poate fi astfel scăzut, iar cumpărătorul nu mai are repere finite pentru comparaţie.
Recepţia lucrărilor de construcţii devine imposibil de realizat integral, doar incomplet, iar despre calitate nu se mai poate pune problema, oficial.
Etapa ”din îmbunătăţiri ale proiectului”
Pe parcursul şantierului se fac schimbări ale planurilor construcţiilor, unele premeditate minuţios, pentru că dacă s-ar fi propus spre autorizare în configuraţia dorită, aceasta ar fi impus alte condiţii.
Frecvent se realizează apartamente în plus în timpul construirii, mai ales prin divizarea unor apartamente mai mari în apartamente mai mici, mult mai vandabile şi prin realizarea de locuinţe în cadrul şarpantelor acoperişurilor, adică construirea de mansarde, chiar dacă acestea nu au fost autorizate iniţial.
Bineînţeles că toate acestea se fac fără a oferi locurile de parcare necesare, suprafeţele de spaţii verzi aferente şi în detrimentul celor care au cumpărat în alte condiţii, în avans.
Alte îmbunătăţiri constau în renunţarea la uşi şi ziduri, reducerea suprafeţelor cu placaje ceramice, mai scumpe decât alte finisaje, renunţarea la un ascensor acolo unde erau prevăzute mai multe şi alte asemenea. Amenajările exterioare şi lucrările de peisagistică fac parte din aceeaşi categorie de lucruri planificate, care fac parte din proiectul autorizat, dar la care se renunţă pentru că nu sunt vandabile şi costă.
Etapa ”din tranzacţie”
În România se cumpără în continuare locuinţe care nu există încă, adică se cumpără de pe hârtie, cum se spune, sau din proiect, prin oferirea de preţuri mai bune către cei interesaţi. Asta înseamnă că, de fapt, cumpărătorii îşi finanţează construirea propriei locuinţe, preluând astfel riscurile şi poate şi responsabilităţile asupra cărora nu au control.
Nu vreau să insit asupra cazurilor limită când dezvoltatorii au vândut acelaşi apartament mai multor cumpărători, colectând avansurile şi dispărând în meandrele desfiinţărilor şi transformărilor de firme, pentru că nu acestea sunt cele mai numeroase, dar există.
Ceea ce se întâmplă însă curent este realizarea de tranzacţii înainte ca recepţiile lucrărilor să fie făcute, sau după recepţii superficiale, de fapt incomplete şi astfel ilegale, care conduc la întabularea locuinţelor şi la ocuparea lor înainte de finalizarea şantierului.
Vreau să atrag atenţia asupra a două aspecte.
Primul se referă la recepţia finală, care trebuie făcută după perioada de garanţie, la doi ani după recepţia la terminarea lucrărilor, care, în cazul locuinţelor nu mai este posibilă pentru că dezvoltatorul a vândut, nu mai este proprietar, iar constructorul nu are niciun contract cu noii proprietari, sau chiar dacă aceste obligaţii au fost transferate, cei din urmă nu mai au pârghii financiare pentru a îl constrânge să remedieze defectele apărute în această perioadă.
Al doilea aspect ţine de obligaţia prin regulamentele de urbanism, de a se realiza un anumit număr de locuri de parcare pentru locuinţe. Dacă aceste locuri de parcare nu se înscriu în cartea funciară ca făcând parte din respectiva locuinţă, aceasta se va putea vinde fără locul de parcare şi iată că este irosit tot efortul urbaniştilor de a lansa pe piaţă construcţii care au prevăzute spaţiile necesare.
Nu toţi doresc să dea bani pe parcare, atât timp cât aceasta se poate face prin autoservire din spaţiul public…
Etapa ”din marketing”
Şi în fine, ultima etapă, ”din marketing”. Multe din locuinţele realizate în perioada recentă fac parte din ansambluri care capătă nume răsunătoare, obligatoriu în limba engleză şi mai ales conţinând componenta ”park”, ”gardens” sau ”residences”.
Bineînţeles că o piaţă vastă ca cea a locuinţelor noi nu poate fi caracterizată doar de fenomene unitare.
Din păcate, ceea ce am încercat să descriu mai sus a condus la o generaţie de construcţii de multe ori mai puţin valoroase decât cele realizate cu câteva zeci de ani mai devreme.
Unele dintre ele manifestă semne de degradare chiar severă încă din primii ani de folosinţă, dar nici contractele şi nici sistemele de asigurări nu fac faţă acestor situaţii. Nici cultura locuitorilor, care ar trebui să îşi asigure mijloacele de atac în cazul în care locuinţa pe care au cumpărat-o suferă transformări nedorite, în timp, nu este în măsură să conducă la aşa ceva. Dacă aceştia au acceptat să intre în jocul gri al unor dezvoltatori, au cumpărat ”semifinisat”, au făcut intervenţii neautorizate, totul este pierdut.
Totuşi în România se fac şi multe locuinţe bune, fiind evidentă dorinţa oamenilor de a îşi oferi calitate vieţii şi prin acestea.
Problema care ne rămâne de rezolvat este felul în care apreciem valoarea unei locuinţe şi mai ales cum ajungem să o obţinem, pe la noi, în Grădina din Carpaţi? n
Niste completari. In Romania a fost distrus sistemul de proiectare de infrastructuri de catre ? prof. dr. doc. recent Liviu Dumitrescu. Ca predator de informatii la sectia redusa de instalatori interiori (aia unde se dadea si de 6 ori examen de admitere) dar cu mari „pcr-uri” a dispus eliminarea profesionistilor din tara – Cluj, Timisoara, Iasi din multe domenii – drumuri si poduri, constructii civile, constructii si instalatii hidrotehnice, irigatii si desecari. Ca atare, in primul rand nu exista pentru verificatori si experti specialitatea hidroedilitare, adica cei pentru lucrari exterioare, apa-canalizare-epurare dar nici din centrele universitare Iasi, Cluj, Timisoara. Doar absolventi din Bucuresti unde a fost el profesor. Problema este de filozofia specialitatii. Hidrotehnistii pleaca de la emisar si merg catre cel mai inalt punct de teren – canalizari. Sanitaristii agata pisoarul si Dumnezeu cu mila unde ajunge apa uzata. La Iasi, de exemplu, am invatat ca, ininte de a te apuca de un proiect, trebuie sa stii: la ce foloseste si cum se poate exploata. Daca si cum se poate executa. Abia apoi proiectul efectiv. Exemplu. Apele pluviale. Cum sa priceapa un instalator ca natura suprafetei si panta terenului determina efectiv debitele de calcul? Ce sunt acelea daca ei nu au primit la facultate asemenea informatii? Cum sa priceapa ca amplasarea gurilor de scurgere se face de maniera sa nu depaseasca apa bordurile si, la trecere pietoni sa nu-si ridice oamenii pantalonii sa traverseze pe ploaie? Exista proiectanti de PUG-PUZ care sa impuna si conditii de reglementare pentru asemenea lucrari exterioare? Evident, aveti dreptate cu sistemul de distrugere al conceptelor PUG-PUZ. Dictat de bani. Dar, cum sa folosim materiale dubioase? Precum cele agrementate in Romania la 50 de ani cand in tara de unde vin li se aproba cu indulgenta 20? Unde mai este CTC-ul care sa poata fi completat cu raspunderea civila?