Mariana Garștea, Director General Sixense România
Se construiește în continuare foarte mult în București și peste tot în țară, iar această tendință va continua, cel mai probabil, odată cu intensificarea investițiilor private și publice, inclusiv prin accesarea fondurilor europene pentru proiecte de infrastructură. În esență, dezvoltarea mediului construit este un semn bun pentru economia unei țări și pentru progresul acesteia.
Dincolo de acest lucru, la fel de important este și cum construim – deci calitatea procesului în sine și grija față de ceea ce se întâmplă cu mediul construit din proximitatea noilor șantiere. Conform standardelor legale, orice dezvoltare nouă presupune stabilirea unei zone de influență, iar construcțiile aflate în această zonă trebuie monitorizate din punct de vedere structural, pentru a ne asigura că tot ceea ce se află în interiorul acestei zone rămâne sigur și neimpactat structural.
Despre acest subiect mai puțin dezbătut în general, dar care poate genera probleme serioase între asociațiile de proprietari și dezvoltatorii de noi șantiere – ne explică astăzi mai multe Mariana Garștea, Director General Sixense România. Compania pe care o conduce în prezent este specializată în servicii de monitorizare structurală și geotehnică pentru toate tipurile de proiecte, atât în execuție, cât și în exploatare, inclusiv în ceea ce presupune tot procesul din jurul monitorizării structurale a construcțiilor din zona de influență.
În cazul șantierelor și dezvoltărilor de proiecte de construcții noi, o problematică despre care se discută mai puțin, dar care pune probleme serioase multor dezvoltatori este – cum anume tratăm subiectul clădirilor din zona de influență? Ce trebuie avut în vedere, pe scurt?
În primul rând, trebuie să fie luată în calcul încă din start monitorizarea structurală a clădirilor din zona de influență a noii dezvoltări. Această activitate este singura capabilă să ofere liniște, încredere și siguranță – atât proprietarilor clădirilor existente, cât și dezvoltatorilor și investitorilor în noile construcții – legat de faptul că un șantier nou nu afectează structura altor clădiri din proximitate.
Subliniez din start că monitorizarea funcționează în beneficiul ambelor părți în egală măsură: pe de o parte, asociațiile de proprietari, respectiv proprietarii sunt asigurați că proprietățile nu sunt afectate în urma vibrațiilor și a altor riscuri pe care pot să le implice noile dezvoltări. Deci ne asigurăm că protejăm mediul construit din zona de influență și că implicăm proactiv proprietarii în menținerea în siguranță a asset-urilor lor: cu date clare, cu dovezi de necontestat, cu documentarea întregului proces.
Pe de altă parte, ne asigurăm că procesul de execuție a noilor dezvoltări avansează lin, fără posibile amenzi sau chiar opriri de șantiere, ca urmare a reclamațiilor și problemelor pe care le-ar putea ridica asociațiile de proprietari sau proprietarii ale clădirilor din zona de influență.
Monitorizarea structurală este, practic, un instrument de transparență și profesionalism în relația dintre toți actorii implicați într-o dezvoltare urbană responsabilă.
Ce anume trebuie să știe proprietarii clădirilor aflate în zona de influență a unor șantiere despre drepturile lor, dar și despre cum anume să trateze situația și să colaboreze cu părțile implicate?
Dacă ne plasăm în tabăra proprietarilor de clădiri din zona de influență a unor șantiere, este important ca aceștia să știe că existența unor șantiere în proximitatea clădirilor lor nu este, în sine, un pericol și nu este ceva ce ar trebui din start privit cu ochi nefavorabili; ci este o realitate firească: dezvoltatorii au obținut autorizația de construire și se pleacă de la premisa că demersul de execuție este unul legitim, că se va întâmpla oricum și că el nu poate fi blocat.
Însă există câteva lucruri care fac diferența și pe care ei se pot asigura că le îndeplinesc – iar ele țin de dialog și de transparență. Asta înseamnă că este indicat să permiți dezvoltatorului și echipelor sau partenerilor acestuia să intervină pentru monitorizarea structurală, deci să instaleze echipamente și să facă măsurătorile necesare. E mai indicat să înțelegi utilitatea acestui proces și să colaborezi în acest punct, să dai voie specialiștilor să își facă treaba până la capăt, să evalueze din punct de vedere structural locuința/ imobilul tău – pentru că este și în folosul tău, în egală măsură.
Toate acestea te asigură și pe tine, ca proprietar, că demersul de construire se întâmplă după toți parametrii de siguranță, că nu îți afectează imobilul, că dezvoltatorul este absolut conștient și interesat să țină lucrurile sub control, să verifice, să nu aibă un impact negativ asupra structurii clădirii tale.
Ce anume ar trebui să facă și să știe dezvoltatorii care dețin aceste șantiere – în privința dialogului cu asociațiile de proprietari ale clădirilor din zona de influență?
De partea cealaltă, a dezvoltatorilor care inițiază șantierele, problematica discuțiilor cu asociațiile de proprietari sau cu proprietarii este de multe ori o chestiune sensibilă și pe care mulți și-ar dori să o evite complet, mai ales în urma unor antecedente poate mai complicate, cu vecini care se pot speria de ceea ce se întâmplă sau pot intra ușor în defensivă.
Însă, cu partenerul potrivit de monitorizare, acest dialog poate fi deschis proactiv, iar riscul de a te lovi, ca dezvoltator, de reclamații și blocarea efectivă a șantierului se reduce drastic. Lucrările de construcții bazate pe demolări, excavații adânci în mediul urban etc. prezintă riscuri mari asupra zonei de influență, riscuri manifestate prin vibrații, tasări, fisuri și deteriorarea fondului construit din proximitate. Aceste riscuri trebuie foarte bine identificate și înțelese, pentru a lua măsuri anticipative și proactive.
În caz contrar, dacă nu există informații despre starea structurală a clădirilor din zona de influență înainte de inițierea șantierului și pe tot parcursul procesului de execuție, dezvoltatorii sunt expuși unor riscuri imense și sunt, practic, descoperiți în fața unor eventuale litigii. Ceea ce înseamnă, în mod automat, întârzieri, risipă de timp și de resurse financiare deopotrivă.
Așa că un lucru pe care dezvoltatorii trebuie să îl ia în calcul este să integreze din start monitorizarea structurală a clădirilor din zona de influență a construcției lor, să problematizeze protejarea lor și evitarea oricăror conflicte între ei și proprietari. Monitorizarea structurală nu este un moft tehnic – este o dovadă că șantierul de azi respectă siguranța orașului de mâine, iar protejarea construcțiilor învecinate și reducerea nivelului de deteriorare a acestora ar trebui să fie una dintre prioritățile noilor dezvoltări.