Mai multe probleme juridice au fost sesizate cu ocazia analizării a 43 de Planuri Urbanistice Zonale, depuse încă din timpul precedentei administrații a Primăriei Municipiului București.
Cele mai multe dintre proiecte sunt pentru periferia oraşului sau fostele zone industriale. Această analiză fost realizată la solicitarea primarului general, Nicușor Dan, de către noua Comisie Tehnică de Amenajarea Teritoriului și de Urbanism.
În mare parte, PUZ-urile propun ansambluri de locuit și nu includ funcțiuni complementare locuirii, rezultând zone monofuncționale care vor genera probleme semnificative orașului.
De asemenea, în multe cazuri, inițiatorul documentației dorește sporirea indicelui CUT într-un procent de 20%, variantă permisă, cu precizarea ca această transformare să nu modifice caracterul zonei.
De cele mai multe ori, însă, această transformare, uneori radicală, este trecută cu vederea. Mai mult, în practică, această „abatere” de 20% este considerată dat de temă. Derogarea pe care legea o permite trebuie privită ca o măsură excepțională, ce trebuie să aducă un beneficiu zonei, să fie dovedită oportunitatea pentru oraş, pentru comunitate, fiind rezolvată o problemă urbanistică insuficient detaliată prin PUG sau o modalitate de compensare/recompensare a inițiatorului în varianta impunerii unei servituți, atrage atenția Comisia Tehnică.
Ce probleme au proiectele propuse
Funcțiunea propusă
Zonele de locuire nouă, în general periferică, încadrate în UTR „mixte”, ajung la densități care nu sunt tolerabile pentru o calitate minimală a vieții. Acestea nu respectă prevederile legii legate de spațiile verzi, care stabilesc suprafețe plantate generoase pentru ansamblurile de locuințe.
În zona centrală a oraşului, dezvoltările urmăresc construirea cu cât mai multe niveluri, indiferent care sunt caracteristicile țesutului urban istoric, profitând de reglementările laxe ale PUZ Zone construite protejate.
Comisia Tehnică consideră că revizuirea acestei documentații este deosebit de urgentă.
În zone periferice, a fost remarcată incompatibilitatea între densitatea mare a zonelor „mixte” propuse şi țesutul urban înconjurător, cel mai des compus din locuire individuală cu densitate mică şi suprafețe plantate private semnificative, a căror valoare se depreciază din pricina noilor dezvoltări.
Aceste observații susțin importanța realizării şi aprobării unor PUZ coordonatoare în cazul zonelor sensibile sau a celor pe care un investitor privat nu ar putea să le reglementeze corect – în interes public – gândire de ansamblu: zone strategice (transport, funcțiuni speciale,resurse de teren).
Astfel, se poate evita blocarea, prin aprobarea de PUZ ale unor investitori privați, dezvoltarea unor zone semnificative ale orașului sau costurile sporite ale comunității (în cazul în care dezvoltarea strategică va trebui să înceapă prin exproprieri de terenuri, de pildă).
Totodată, în majoritatea cazurilor, gabaritele propuse sunt în total dezacord cu țesutul urban învecinat. Astfel, nu se ia în considerare construirea în mai multe rânduri de clădiri pe parcele lungi. În general, clădirile urmăresc limitele parcelei, din care se scad retrageri minimale.
Modul de aşezare pe parcelă
Majoritatea proiectelor se raportează permanent la distanțe minime față de limitele laterale ale parcelelor vecine, cele mai frecvente soluții optând pentru retrageri de 3-5 m. Formulele curente, scrise în regulamentele de urbanism, care menționează retrageri raportate la jumătate din înălțimea noii construcții sunt evitate sistematic prin documentațiile propuse, rezultând situații improprii locuirii celor care vor ocupa clădirea construită, dar și vecinilor acestora.
Înălțimile noilor construcții se înscriu în aceeași direcție de creștere a suprafețelor construite, raportarea la vecinătățile imediate nefiind luată în considerare.
Aceasta cu toate că regulamentele de urbanism aplicabile (PUG, PUZ-ZCP) menționează că noile construcții nu ar trebui să depășească cu mai mult de 3 m înălțimea clădirilor învecinate, o precizare care configurează condiții echivalente pentru parcele cu dezvoltare similară.
În multe cazuri, creșterea de nivel depășește cu două trei, sau mai multe niveluri cota clădirilor din apropiere.
Posibilitatea de dezvoltare ulterioară pe parcelele vecine
În unele cazuri, noile reguli impuse prin documentațiile de urbanism analizate generează probleme reale parcelelor vecine, conducând până la imposibilitatea construirii acestora sau a construirii în parametri net inferiori celor inițiali, conturându-se astfel deservicii majore aduse proprietarilor respectivi.
Deseori, apariția unor retrageri în locul unui calcan fac imposibilă sau foarte dificilă construirea, în viitor, a parcelei vecine, unde clădirile vor trebui să se retragă de la limita de lot.
Această problemă apare în tot teritoriul oraşului şi este vizibilă în zonele protejate, a căror coerență este, astfel, compromisă.
Numărul de parcări
O situație similară, de neîndeplinire a condițiilor precizate într-un aviz/acord, este întâlnită frecvent în cazul amenajării locurilor de parcare în cazul construcțiilor noi. Normele pentru asigurarea numărului minim de locuri de parcare nu pot fi respectate pentru că de multe ori nu este cunoscut numărul final al utilizatorilor și nici procentul destinat funcțiunilor diferite.
Probleme similare privesc lipsa de detaliere a soluțiilor de circulație.
Citiți revista ARENA Construcțiilor nr. 8/ noiembrie-decembrie 2021
