Accesibilitatea locuințelor s-a impus ca una dintre principalele probleme ale Europei, în special în marile centre urbane și în zonele turistice, conform Oxford Economics. Subiectul a urcat rapid în topul agendei politice: președinta Comisiei Europene, Ursula von der Leyen, l-a numit una dintre prioritățile sale principale, iar guvernul britanic și-a fixat obiectivul de a construi 1,5 milioane de locuințe noi pe durata actualului mandat parlamentar.
În plus, Uniunea Europeană a numit pentru prima dată un Comisar pentru Locuințe, iar atenția se îndreaptă acum spre viitorul Plan privind accesul la locuințe accesibile, un proiect de referință ce urmează să fie publicat în decembrie.
- În contextul acestor presiuni politice crescânde, cât de mari au fost, de fapt, modificările de preț?
Marile orașe din Europa Centrală și de Est, dar și Portugalia și Olanda au înregistrat cele mai abrupte creșteri, indicii prețurilor locuințelor dublându-se între 2015 și 2024.
În aceste piețe, prețurile au continuat să crească chiar și după 2022, în ciuda corecției generale din restul Europei, determinată de costurile mai ridicate ale vieții, de creșterea ratelor dobânzilor și de încetinirea economică.
Totuși, nu doar aceste câteva orașe au înregistrat creșteri – în aproape 80 de mari orașe europene pentru care sunt realizate prognoze, valorile medii au crescut semnificativ.
Contrar așteptărilor, unele dintre cele mai mici creșteri de preț s-au înregistrat în orașele cele mai prospere ale Europei.
Londra, Paris, Geneva, Zürich și Stockholm au avut o evoluție modestă, în timp ce orașe cu venituri mai scăzute au înregistrat salturi uriașe.
O explicație este faptul că, în aceste centre, costurile locuințelor erau deja foarte ridicate, ceea ce a limitat posibilitățile de creștere suplimentară într-un context de presiune asupra veniturilor reale.
În plus, se observă o tendință de convergență a prețurilor între marile orașe europene, investitorii căutând randamente mai bune în zone emergente și cu creștere rapidă, unde prețurile sunt încă mici comparativ cu standardele internaționale, chiar dacă sunt mari raportat la salariile locale.
- Prețurile cresc mai rapid decât veniturile
Problema este mai amplă: în toate aceste orașe, prețurile locuințelor au crescut mult mai repede decât veniturile. Drept urmare, presiunile asupra accesibilității s-au accentuat, în special în orașele cu niveluri de venit mai reduse.
Consecințele economice sunt majore: mobilitate redusă a forței de muncă, venituri disponibile mai mici și investiții mai slabe.
Toate acestea fac orașele mai puțin competitive, deoarece companiile se confruntă cu costuri mai mari și cu un mediu local mai puțin prosper.
Consecințele politice sunt la fel de serioase: inegalitățile cresc, sărăcia se accentuează, iar oamenii rămân mai mult timp în locuințe închiriate sau în casele părinților.
- Inclusiv chiriile sunt în creștere
Nu doar prețurile locuințelor au crescut. Chiriile au avansat, de asemenea, mult mai rapid decât salariile în multe orașe mari, Banca Europeană de Investiții arătând că în unele orașe chiriile s-au dublat în ultimul deceniu.
Lisabona, Dublin, Budapesta, Berlin și Luxemburg se numără printre cele mai afectate. Deși multe orașe europene aplică un control asupra chiriilor, care îi protejează pe chiriașii existenți, aceste măsuri pot agrava situația pentru noii veniți: proprietarii pot părăsi piața (reducând oferta) sau pot impune chirii mari de la început, știind că vor avea o marjă redusă de creștere în anii următori.
- Ce a determinat această creștere a costurilor locuințelor?
Nu există un singur răspuns, ci un amestec complex de factori.
Pe partea cererii, ani întregi de credite ieftine au permis investitorilor și persoanelor fizice să acceseze ușor finanțarea necesară pentru achiziția de locuințe, în timp ce piețele muncii urbane, în special în domeniul serviciilor avansate și al educației universitare, au alimentat creșterea populației și a veniturilor.
Acesta este unul dintre motivele pentru care orașele din Europa Centrală și de Est au înregistrat cea mai rapidă creștere a prețurilor: ele au avut și cea mai bună performanță economică în ultimul deceniu.
Pe lângă creșterea populației urbane, și numărul gospodăriilor a crescut, din cauza faptului că tot mai mulți oameni trăiesc singuri sau în familii mai mici.
Acest lucru a majorat cererea, pur și simplu prin creșterea numărului de persoane care au nevoie de locuințe.
Mai mult, în unele orașe dependente de turism s-a constatat o creștere semnificativă a numărului de locuințe închiriate pe termen scurt, adesea transformate din locuințe tradiționale. Deși aceasta este o problemă localizată, are un impact dublu: sporește cererea și reduce oferta. Totuși, în unele cazuri, închirierile pe termen scurt pot duce la o utilizare mai eficientă a terenurilor, în special acolo unde locuințele secundare, altfel goale, sunt puse în folosință.
Pe partea ofertei, nivelul redus al livrărilor de locuințe, amplificat de criza din 2008 și de pandemia Covid-19, a creat un dezechilibru evident între cerere și ofertă.
În ultimii 15 ani, mulți dezvoltatori au dat faliment, forța de muncă din construcții s-a redus, iar nivelul de producție de locuințe nu a revenit la cel dinainte de 2008.
În plus, restricțiile legate de utilizarea terenurilor, reglementările de mediu și procedurile de planificare urbană au crescut costurile și au provocat întârzieri în aprobarea proiectelor.
Costurile materialelor de construcție au crescut puternic în ultimii ani.
Datele Eurostat arată o majorare de aproximativ 20% între 2021 și 2023, cea mai mare din ultimele decenii, cu salturi deosebit de mari în Europa Centrală și de Est.
Aceste costuri mai mari reduc rentabilitatea investițiilor, fac proiectele mai greu de realizat și limitează oferta de locuințe noi.
Previziunile indică faptul că prețurile locuințelor în Europa vor continua să crească, iar guvernele vor avea puțin spațiu de manevră dacă nu intervin.
Citiți revista ARENA Construcțiilor nr. 7/septembrie 2025
