Sectorul imobiliar european intră în 2026 cu baze mai solide, companiile revenind treptat la un trend de expansiune, conform analiștilor de la ING Think.
Bilanțurile se consolidează, piețele obligațiunilor și-au revenit, iar emisiunile sunt așteptate să crească. Totuși, nivelul ridicat al ratelor dobânzilor înseamnă că sectorul trebuie să continue să se adapteze.
Volumele de tranzacții au accelerat în trimestrul al patrulea
Anul 2025 a adus o recuperare a volumelor de tranzacții, datele CBRE indicând o creștere de 13% față de 2024. Volumele din trimestrul al patrulea, de 86 miliarde euro, au fost puternice, cel mai ridicat nivel trimestrial din Trimestrul 1 2022, semn că impulsul se consolidează pentru 2026. De asemenea, este evident că acest impuls este unul generalizat, toate sectoarele înregistrând creșteri.
În 2026, volumele de tranzacții sunt așteptate să crească cu aproximativ 14%, până la 275 miliarde euro, susținute de costuri de finanțare relativ stabile, revenirea capitalului instituțional, reducerea diferențelor dintre cerere și ofertă și îmbunătățirea lichidității, pe fondul apetitului tot mai mare pentru creditare.
Totuși, redresarea volumelor rămâne graduală, nivelurile fiind încă mult sub media perioadei 2016–2022, de aproximativ 315 miliarde euro, întrucât factori externi, inclusiv preocupări fiscale și geopolitice, alături de dificultăți structurale în unele sectoare precum birourile, pot afecta sentimentul pieței.
Creștere pozitivă a chiriilor, pe fondul încetinirii inflației
Se estimează că 2026 va aduce o normalizare a veniturilor din chirii.
În contextul unei inflații mai scăzute, este anticipată o creștere a chiriilor de aproximativ 3 – 4%, determinată în principal de reducerea indexării.
Investițiile mai ridicate ar putea susține nivelul chiriilor, în timp ce vânzările forțate de active rămân rare. În plus, încetinirea noilor dezvoltări și livrările modeste de spații noi ar putea sprijini menținerea unor chirii solide.
Sectorul logistic a înregistrat cea mai puternică creștere a veniturilor din chirii anul trecut, urmat de sectorul rezidențial.
Birourile și sectorul comercial au avut performanțe mai slabe, dar au consemnat totuși creșteri solide ale chiriilor.
Creșterea medie a veniturilor din chirii a fost de 4,6%, comparativ cu o indexare de 2,3%.
Valorile proprietăților își revin, cu evoluții diferite între segmente
Anumite segmente de piață, inclusiv birourile, vor avea o revenire inegală, cu o piață a tranzacțiilor imprevizibilă în anumite zone geografice și presiuni continue asupra gradului de ocupare în segmentele non-prime, ceea ce ar putea conduce la scăderi moderate.
Evaluările proprietăților s-au îmbunătățit în 2025, o schimbare pozitivă față de scăderile semnificative înregistrate din a doua jumătate a lui 2022 până aproximativ în trimestrul al treilea din 2024.
Ciclul de reducere a gradului de îndatorare se apropie de final
În ultimii ani, companiile imobiliare europene au fost în mare parte în defensivă, concentrându-se pe reducerea datoriei nete pentru a limita impactul corecției majore a valorilor proprietăților. În 2025, nivelurile de îndatorare s-au stabilizat în general, reevaluările pozitive ale proprietăților compensând marginal datoria netă stagnantă sau ușor mai ridicată.
Cu toate acestea, gradul de îndatorare rămâne puțin peste nivelurile de dinaintea ciclului inflaționist, iar tot mai multe companii semnalează o creștere a investițiilor și/sau a randamentelor pentru acționari în acest an.
Perspectivele pentru birouri se îmbunătățesc, pe fondul unei polarizări continue
Perspectivele pentru birourile europene se îmbunătățesc cu prudență, pe măsură ce prezența la birou se intensifică treptat. Totuși, sectorul va rămâne polarizat între piețele prime și cele secundare. Cererea pentru clădiri moderne, eficiente energetic și bine amplasate depășește oferta.
Gradul de neocupare rămâne, însă, ridicat la nivelul întregului sector, iar deși absorbția se îmbunătățește, absorbția netă este încă modestă în multe piețe, inclusiv în segmentele prime. În plus, inteligența artificială este de așteptat să ducă la pierderi de locuri de muncă pe termen scurt și mediu. Acest efect este parțial compensat de scăderea continuă a livrărilor de noi spații de birouri în anii următori.
Sectorul rezidențial în 2026
Cererea din sectorul rezidențial este prognozată să rămână puternică în 2026, întrucât deficitul structural de ofertă continuă să fie depășit de o cerere persistentă.
Din perspectiva volumelor de tranzacții, sectorul rezidențial este așteptat să rămână cel mai mare în 2026. Factorii demografici și schimbările sociale susțin suplimentar acest sector.
Companiile europene din domeniul imobiliar rezidențial se află, de asemenea, într-o poziție bună, cu o creștere stabilă a chiriilor, grade ridicate de ocupare și bilanțuri îmbunătățite.
Totuși, unele piețe se confruntă încă cu presiuni, inclusiv Finlanda, unde supraproducția de locuințe de închiriat din ultimii ani a slăbit dinamica pieței.
Cererea pentru logistică se stabilizează în 2026
Cererea din sectorul logistic este așteptată să se stabilizeze în 2026. Ratele de neocupare au crescut ușor în Europa, parțial din cauza incertitudinilor tarifare și macroeconomice din 2025, însă este anticipată o îmbunătățire a dinamicii în 2026.
Procesele decizionale ale chiriașilor s-ar putea accelera, iar absorbția netă este de așteptat să se îmbunătățească, pe măsură ce noua ofertă scade treptat.
Factori precum relocalizarea producției mai aproape de piețele de consum, cheltuielile pentru apărare și mutarea lanțurilor de aprovizionare ale companiilor asiatice către Europa ar putea stimula activitatea ocupanților.
Retailul intră în 2026 pe baze solide, în ciuda consumului
Imobiliarele de retail se confruntă cu un 2026 în general pozitiv, susținut de un context macroeconomic solid și de o încredere a consumatorilor în îmbunătățire graduală. Indicatorul UE al încrederii consumatorilor din ianuarie rămâne sub media pe termen lung, însă a crescut recent, pe măsură ce îngrijorările legate de intențiile de angajare și geopolitică s-au mai atenuat. De asemenea, încetinirea inflației, inclusiv la alimente, îmbunătățește perspectiva pentru retaileri.
Vânzările cu amănuntul sunt așteptate să se stabilizeze în jurul valorii de 1,8% până în 2030. Deși sub media pre-pandemică de 2,5%, acest nivel este superior creșterii lente din ultimii ani. Astfel, retailul pare pregătit pentru o recuperare suplimentară în acest an, cererea cea mai mare fiind pentru spațiile de retail premium.
Citiți revista ARENA Construcțiilor nr. 8/noiembrie-decembrie 2025
