Obligaţia dezvoltatorului imobiliar de a asigura un număr minim de locuri de parcare nu este nicidecum o noutate în peisajul legislativ român. Cu toate acestea, ea rămâne o problemă actuală având în vedere ritmul accelerat de dezvoltare a unor oraşe din România şi numărul mereu în creştere al autoturismelor şi prin urmare a nevoii de noi locuri de parcare.
Ca regulă, în funcţie de destinaţia şi suprafaţa construcţiei, dezvoltatorul are obligaţia de a asigura un număr minim de locuri de parcare, ca o condiţie prealabilă obţinerii autorizaţiilor necesare realizării investiţiei.
Reglementarea generală a numărului minim de locuri de parcare se regăseşte în regulamentul general de urbansim aprobat prin Hotărârea Guvernului nr. 525/1996 („RGU”). Implementarea RGU la nivel local este în sarcina autorităţilor locale care stabilesc cerinţe specifice privind numărul de locuri de parcare în funcţie de necesităţi. Astfel, numărul minim de locuri de parcare ce trebuie asigurat de dezvoltatori este reglementat fie prin hotărâri ale consiliului local sau judeţean, fie prin regulamente locale de urbanism.
Aceasta diferenţă de reglementare nu poate rămâne însă fără consecinţe juridice. Pentru a evidenţia mai clar aceste consecinţe, vom analiza modalitatea în care obligaţia asigurării numărului minim de locuri de parcare este reglementată în Municipiile Bucureşti şi Cluj-Napoca.
În Municipiul Bucureşti, cerinţele privind numărul minim de locuri de parcare ce trebuie asigurate de dezvoltatori pentru noile construcţii sunt cuprinse în hotărârea nr. 66 din 6 aprilie 2006 a Consiliului General al Municipiului Bucureşti („HCGMB 66/2006”). HCGMB 66/2006 se aplică la elaborarea, avizarea şi aprobarea documentaţiilor pentru realizarea clădirilor şi amenajărilor private pe teritoriul Municipiului Bucureşti.
Ca mecanism de implementare, HCGMB 66/2006 prevede că, în cazul nerealizării numărului minim de locuri de parcare, dezvoltatorul va plăti o taxă de 10.000 Euro pentru fiecare loc de parcare nerealizat, fără ca această taxă să se aplice pentru mai mult de 20% din norma de locuri de parcare ce trebuie asigurată. Deşi HCGMB 66/2006 prevede că locurile de parcare ce trebuie asigurate de dezvoltator trebuie să fie situate pe parcela proprie acestuia, regulamentele locale de urbanism permit dezvoltatorului să asigure aceste locuri de parcare şi pe alte terenuri învecinate, prin închiriere sau orice altă modalitate ce îi asigură dreptul de folosinţă asupra locurilor de parcare respective.
Scopul taxei de 10.000 Euro este constituirea unui fond pentru construirea de parcaje publice în Municipiul Bucureşti.
De remarcat este faptul ca HCGMB 66/2006 conţine reguli mult mai stricte decât RGU şi se raportează la indicatori diferiţi. Dacă RGU impune calcularea numărului minim de locuri de parcare prin raportare, în principal, la numărul de angajaţi, HCGMB 66/2006 se raportează la suprafaţa utilă şi destinaţia clădirilor.
Spre exemplu, RGU prevede că pentru locuinţele colective cu acces şi lot în comun se va asigura câte un loc de parcare la 2-10 apartamente, în timp ce HCGMB 66/2006 impune dezvoltatorilor asigurarea unui loc de parcare pentru fiecare apartament. La acestea se vor adăuga şi locurile de parcare pentru vizitatori care vor trebui să reprezinte 20% din numărul locurilor de parcare stabilit potrivit celor de mai sus.
Având în vedere cele de mai sus, sunt situaţii în care deşi dezvoltatorul asigură numărul minim de locuri de parcare conform RGU, prevederile HCGMB 66/2006 nu sunt respectate. Emiterea unei autorizaţii de construire ce încalcă HCGMB 66/2006 sub aspectul reglementării numărului minim de locuri de parcare nu are nicio consecinţă asupra valabilităţii acesteia cât timp sunt respectate RGU şi celelalte documentaţii de urbanism aplicabile.
Astfel, achitarea taxei îi oferă dezvoltatorului o autorizaţie de construire valabilă, chiar şi în cazul nerespectării numărului minim de locuri de parcare necesare noii clădiri potrivit HCGMB 66/2006. Această soluţie este vădit ineficientă întrucât nu oferă nicio soluţie reală pentru evitarea supraaglomerării ce este ocazionată de dezvoltarea accelerată a unor zone din Municipiul Bucureşti întrucât ritmul în care sunt construite locurile de parcare din fondul pentru parcajele publice nu este aliniat cu ritmul în care se dezvoltă centrele comerciale şi spaţiile de birouri din Municipiul Bucureşti.
Lipsa de repercusiuni asupra valabilităţii autorizaţiei de construire ca urmare a nerespectării prevederilor privind numărul minim de locuri de parcare a fost sesizată şi de Curtea de Apel Bucureşti într-o decizie de speţă din anul 2014. Instanţa a conchis că nerespectarea dispoziţiilor HCGMB 66/2006 nu atrage anularea autorizaţiei de construire a unui imobil, întrucât există alte modalităţi de compensare sau înlăturare a eventualelor inconveniente sau vătămări produse vecinilor prin nerespectarea dispoziţiilor acesteia.
Astfel cum anticipam mai sus, în alte oraşe din România obligaţia asigurării unui număr minim de locuri de parcare aferente investiţiei este inclusă chiar în reglementările locale de urbanism.
Unul dintre aceste oraşe este Municipiul Cluj-Napoca unde această reglementare este inclusă în planul urbanistic general aprobat prin hotărârea Consiliului Local al Municipiului Cluj-Napoca nr. 493 din 22 decembrie 2014 („PUG Cluj-Napoca”).
Potrivit cerinţelor PUG Cluj-Napoca, autorizarea executării construcţiilor care, prin destinaţie, necesită spaţii de parcare, are loc numai dacă se asigură realizarea numărului minim al acestora în interiorul parcelei pentru care se solicită autorizaţia de construire.
Ca atare, respectarea cerinţelor privind asigurarea de către dezvoltatori a numărului minim de locuri de parcare este nu numai o condiţie prealabilă emiterii autorizaţiei de construire, ci şi o condiţie pentru însăşi valabilitatea acesteia. Astfel, nerespectarea cerinţelor privind numărul minim de locuri de parcare va reprezenta o încălcare a reglementărilor urbanistice aplicabile având consecinţe asupra valabilităţii autorizaţiei de construire.
În concluzie, din perspectiva unei dezvoltări urbane echilibrate şi a nevoii actuale stringente de noi locuri de parcare, ar putea fi mai eficientă includerea acestor cerinţe în documentaţiile de urbanism.
În contextul pregătirii unui nou plan urbanistic general pentru Municipiul Bucureşti, este de urmărit care va fi abordarea autorităţilor locale cu privire la includerea sau nu a cerinţelor privind asigurarea numărului minim de locuri de parcare în chiar conţinutul acestui act pentru o sancţionare corespunzătoare a nerespectării acestor prevederi.
Descarcă aici articolul