1.Ioana Roman şi av. Alexandra Ionita
Din punct de vedere al proprietarului unei clădiri ce se supune certificării energetice, obligaţiile referitoare la certificatul de performanţă energetică astfel cum ele rezultă din Legea nr. 372/2005 privind performanţa energetică a clădirilor (în continuare, „Legea 372/2005”) includ, pe de o parte, obţinerea certificatului de performanţă energetică şi, pe de altă parte, prezentarea lui cocontractanţilor sau autorităţilor relevante în situaţiile reglementate de dispoziţiile legale relevante.
Articolul 19 din Legea 372/2005 enumeră cazurile în care este obligatorie obţinerea şi prezentarea certificatului de performanţă energetică la perfectarea anumitor operaţiuni în legătură cu imobile-clădiri. Astfel, punerea la dispoziţia cocontractantului a certificatului de performanţă energetică este obligatorie în cazul (1) vânzării şi (2) închirierii de clădiri. De asemenea, articolul 20 din Legea 372/2005 impune anexarea copiei de pe certificatul de performanţă energetică la (3) recepţia la terminarea lucrărilor.
Nerespectarea acestor dispoziţii atrage nevalabilitatea însuşi a actului în care este cuprinsă operaţiunea ce face obiectul reglementării, respectivul act juridic fiind afectat de nulitate relativă sau, după caz, absolută. În alte cazuri, cum este situaţia lipsei integrale a certificatului de performanţă energetică la închiriere, proprietarul imobilului este sancţionat prin lipsirea contractului de anumite atribute, astfel cum vom vedea mai jos.
Directiva 2010/31/UE a Parlamentului European şi a Consiliului din 19 mai 2010 privind performanţa energetică a clădirilor ale cărei dispoziţii sunt transpuse în dreptul românesc prin Legea 372/2005 nu impune statelor membre sancţiunea ce urmează a fi aplicată în cazul nerespectării prevederilor referitoare la certificatul de performanţă energetică, aceasta fiind la libera apreciere a statelor membre. Este interesant de remarcat faptul că alte state membre, precum Italia şi Regatul Unit al Marii Britanii, au ales implementarea unui sistem de sancţiuni bazat exclusiv pe amenzi în cazul în care nu sunt respectate prevederile referitoare la obţinerea/anexarea/prezentarea certificatului de performanţă energetică la închiriere sau vânzare.
Mai jos ne-am propus o analiză a tuturor acestor cazuri în care se impune prezentarea/obţinerea certificatului de performanţă energetică, analiză ce pune accentul şi pe aspectele practice sau controversate pe marginea acestui subiect.
Certificatul de performanţă energetică la vânzare
Sub sancţiunea nulităţii relative, vânzătorul unei clădiri este obligat să pună la dispoziţia potenţialului cumpărător o copie de pe certificatul de performanţă energetică, anterior perfectării contractului. Această obligaţie este justificată de necesitatea informării potenţialului cumpărător despre performanţa energetică a clădirii pe care acesta din urmă urmează să o cumpere. La data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, proprietarul are obligaţia de a transmite noului proprietar certificatul de performanţă energetică, în original.
Este fără îndoială faptul că sancţiunea nulităţii afectează numai contractele de vânzare prin care se transmite dreptul de proprietate asupra unei clădiri ce face obiectul certificării. Astfel, spre exemplu, pentru înstrăinarea prin vânzare a unei construcţii nerezidenţiale din domeniul agricol, nu va fi aplicabilă sancţiunea nulităţii relative a contractului. În mod similar, nu va fi afectat de nulitate un contract de donaţie prin care se transferă dreptul de proprietate asupra unei clădiri, chiar dacă aceasta face obiectul certificării.
În prezent, practica majoritară a notarilor publici este aceea de a refuza autentificarea contractelor de vânzare având ca obiect transferul dreptului de proprietate asupra unor imobile-construcţii în lipsa prezentării de către proprietar a certificatului de performanţă energetică. Este posibilă totuşi autentificarea unor contracte de vânzare în care obţinerea certificatului de performanţă energetică reprezintă o condiţie suspensivă ce afectează transferul dreptului de proprietate asupra construcţiei.
De altfel, chiar dacă notarii publici ar accepta autentificarea contractelor de vânzare în lipsa certificatului de performanta energetică, riscând astfel să fie ţinuţi răspunzători pentru daunele cauzate de către partea prejudiciată, ulterior autentificării contractului de vânzare, noul proprietar are obligaţia de a înregistra transferul şi de a depune la organul fiscal competent o copie de pe certificatul de performanţă energetică. Or, în lipsa certificatului, s-ar ajunge la o situaţie de blocaj, în care cumpărătorul nu s-ar putea înregistra ca nou proprietar, fiind expus riscului de a fi sancţionat cu amendă de către autorităţile fiscale.
În practica anterioară introducerii sancţiunii exprese a nulităţii relative a contractului de vânzare încheiat cu nerespectarea dispoziţiilor privind certificatul de performanţă energetică, au existat situaţii în care notarii publici erau de acord cu autentificarea contractelor de vânzare chiar şi în lipsa certificatului de performanţă energetică. Notarii impuneau însă cumpărătorului obligaţia contractuală de a obţine certificatul de performanţă energetică ulterior autentificării.
Discutabil este însă dacă cerinţele referitoare la certificatul de performanţă energetică trebuie respectate şi la încheierea unui contract de schimb.
Legea 372/2005 menţionează în mod expres la articolul 19 obligativitatea prezentării în original a certificatului de performanţă energetică la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare. Cu toate acestea, având în vedere, pe de o parte, calificarea doctrinară a contractului de schimb ca fiind o dublă vânzare, precum şi, pe de altă parte, scopul acestei prevederi legale, există argumente pentru a susţine necesitatea obţinerii şi prezentării certificatului de performanţă energetică şi la contractul de schimb. În cazul nerespectării acestei obligaţii, contractul de schimb este afectat de nulitate relativă, aceasta putând fi invocată de coschimbaşul care nu a fost informat despre parametrii de performanţă energetică a clădirii pe care o achiziţionează.
Certificatul de performanţă energetică la închiriere
În ceea ce priveşte contractele de închiriere, acelaşi articol 19 din Legea 372/2005 prevede obligaţia proprietarului de a îl informa pe chiriaş despre performanţa energetică a clădirii/unităţii de clădire pe care urmează să o închirieze.
Este de remarcat faptul că Legea 372/2005 prevede că numai contractele de vânzare-cumpărare încheiate fără respectarea prevederilor privind obligativitatea prezentării certificatului de performanţă energetică sunt supuse nulităţii relative exprese, iar nu şi contractele de închiriere. Cu toate acestea, articolul 19 din Legea 372/2005 nu face nicio distincţie între contractul de vânzare şi contractul de locaţiune atunci când impune proprietarului obligaţia prezentării certificatului de performanţă energetică anterior încheierii respectivului contract.
Ca atare, în cazul nerespectării de către proprietar a obligaţiei de prezentare a certificatului de performanţă energetică, un potenţial chiriaş poate susţine că respectivul contract de închiriere este afectat de nulitate relativă. În acest caz însă, nulitatea este una virtuală, iar nu expresă ca în cazul contractelor de vânzare.
Similar contractelor de vânzare, la momentul înregistrării contractului de închiriere la organele fiscale, proprietarul va trebui să depună o copie de pe certificatul de performanţă energetică. În cazul în care pentru imobilul închiriat nu a fost obţinut certificatul de performanţă energetică, înregistrarea va fi refuzată cu consecinţa semnificativă că respectivul contract nu va putea fi considerat titlu executoriu pentru plata chiriei şi evacuarea chiriaşului la expirarea duratei închirierii, în condiţiile Codului civil român.
Certificatul de performanţă energetică la recepţia la terminarea lucrărilor de construire
Investitorul, proprietarul sau administratorul unei clădiri pentru care se realizează recepţia la terminarea lucrărilor are obligaţia de a prezenta comisiei de recepţie certificatul de performanţă energetică, în original. Certificatul se va anexa, în copie, la procesul-verbal de recepţie şi constituie parte componentă a cărţii tehnice a construcţiei.
Procesul-verbal încheiat cu ocazia recepţiei la terminarea lucrărilor şi neînsoţit de copia de pe certificatul de performanţă energetică este lovit de nulitate absolută.
Urmare a intrării în vigoare a Regulamentului privind recepţia construcţiilor aprobat prin Hotărârea Guvernului nr. 343/2017 („Noul Regulament de Recepţie”) a fost realizată corelarea parţială a prevederilor referitoare la certificatul de performanţă energetică cu cele privind recepţia la terminarea lucrărilor de construire.
Astfel, Noul Regulament de Recepţie prevede că la data recepţiei, comisia de recepţie la terminarea lucrărilor examinează, în mod nemijlocit, construcţia propusă a fi recepţionată, inclusiv existenţa certificatului de performanţă energetică. Atunci când reprezentantul Inspectoratului de Stat în Construcţii este desemnat ca membru în comisia de recepţie, acesta examinează certificatul de performanţă energetică. Cu toate acestea, Noul Regulament de Recepţie nu a preluat în mod expres şi obligaţia de a anexa certificatul de performanţă energetică la procesul verbal de recepţie la terminarea lucrărilor de construire conform prevederilor Legii 372/2005, această necorelare legislativă putând duce la probleme de aplicare a prevederilor legale în practică.
Autorităţile şi entităţile implicate în efectuarea recepţiei la terminarea lucrărilor solicită ca certificatul de performanţă energetică să fie nu numai emis şi prezentat comisiei de recepţie, dar şi înregistrat la consiliul local în raza căruia se află construcţia ce se supune recepţiei. Deşi la nivelul României nu există o unitate în aplicarea acestei cerinţe, este recomandabilă respectarea acestei cerinţe a autorităţilor, având în vedere duritatea sancţiunii reglementate în cazul nerespectării prevederilor legale privind lipsa certificatului de performanţă energetică în cadrul recepţiei la terminarea lucrărilor de construire.
Certificatul de performanţă energetică a clădirii este solicitat de autorităţi şi pentru lucrări de intervenţie în vederea creşterii performanţei energetice la clădiri şi/sau pentru lucrări de renovare majoră, reprezentând o condiţie prealabilă emiterii autorizaţiei de construire pentru aceste lucrări.
Cu toate că sancţiunile privind nerespectarea obligaţiilor referitoare la certificatul de performanţă energetică au fost instituite încă din anul 2013, până la data prezentului nu am identificat jurisprudenţă relevantă din care să reiasă cum aplică instanţele de judecată din România prevederile Legii 372/2005 în cazul în care nu au fost respectate prevederile acesteia referitoare la prezentarea certificatului de performanţă energetică la operaţiunile la care se prevede că acesta este obligatoriu. n